【導讀】勢強勁，存量房屋交易快速攀升。為21萬平方米，較去年同期減少%。售登記增加%，達950萬平方米。%，辦公占%，三產占%，其他占%。升，內銷商品房銷售登記中屬個人購買84136套，商品房銷售量的%。至2021年，上海的軌道交通運能從現在的5%. 屆時中心城的人口將進一步分散到各個新城。因此，軌道交通已不在是中心城的專用交通工具，間的聯系，使未來的新城真正進得去，出得去，住得下，住得定，成為吸引人的現代化新城。西延伸段，從中山公園到虹橋機場；明珠線二期，開發(fā)區(qū)；浦東線，從高橋鎮(zhèn)到東方路；嘉定線，近、交通便利程度，生活機能配套等；文化教育設施等。分類，由此凸顯出樓市的區(qū)域劃分特征。有了上海住宅消費市場的區(qū)域性板塊劃分，價格，地段和物業(yè)品質是住宅消費最引。人注目的關鍵要素。日益增多的各類物業(yè)進行全方位的比較、分析。輪流領跑，重量級物業(yè)蓄勢待發(fā)。東新區(qū)新盤好盤層出不窮，競爭極為激烈。

　　

【正文】 40— 50 萬元 公開日期 2021 2021 2021 交房時間 2021/6 2021 年 10月 2021/9 銷售率 90% 一期 100% 二期 80% 50% 備 注 二、 項目分析 1. 優(yōu)勢 成熟生活 社區(qū) ：真如古鎮(zhèn)、曹陽商圈成熟配套，人文氛圍良好。 交通便利 ：立體交通，高架、地面公交、軌道交通，出行更加方便。 澳洲景觀規(guī)劃 ：高品質、超越普通的環(huán)境規(guī)劃，令其在同等樓盤中更顯示出優(yōu)等性價比的概念，往往成為影響買家作出最后購買決定的因素。 房型合理： 客廳餐廳功能明確，臥室朝向佳，進深短，采光通風性良好，操作陽臺及轉角陽臺加大了采光與活動的空間。二房 8090 平方米左右，三房 110— 120 平方米，房型新穎多樣，是屬于市場接受度較大設計戶型。 2. 劣勢 區(qū)域地段的心理附加值不高： 本案位于普陀區(qū)，是 過去舊上海的棚戶區(qū)，受區(qū)域行情影響，缺乏高價格運動空間。 同質化競爭激烈： 周圍競爭樓盤較多，且同質化程度較高，在產品的塑造上很難尋找明顯的差異化，在去化速度上造成一定的阻礙。 抗型房源： 本案的南緣物業(yè)，受外界環(huán)境的影響較大，會造成阻力。 3. 市場機會 澳洲理念的景觀規(guī)劃： 相對其他同質樓盤來說，提出澳洲生活理念 —— 休閑、健康、生態(tài)是該樓盤最具備差異化的地方，對目標買家頗具吸引力。 符合市場需求： 無論是房型配比、面積控制，還是總價控制都符合市場需求的最大峰值，為本案樹立良好的市場形象提供了堅實的物質基礎。 區(qū)域內大型個案： 目前雖然有較多的樓盤形成競爭的壓力，但其規(guī)模與本案相比均較小，從上海的總體市場銷售態(tài)勢來看，大規(guī)模的樓盤在近兩年的歷史證明，能夠受到消費者的青睞，特別是對于一般的消費對象。 三、項目定位 時尚的建筑精品，自由的生活空間，未來的前瞻規(guī)劃，多重的生態(tài)景觀相交融的新世紀生活社區(qū) 三、 品建議 1. 景觀規(guī)劃建議 “創(chuàng)景”和“風景” 目前市場較為注重景觀的規(guī)劃布局，這與消費者追求“健康、生態(tài)、自然”的購房觀念密不可分。但景觀的規(guī)劃以及小品設置均存在較大的局限性，“可觀不可游，可賞不可留”的現象 到處可見。 我司建議本案的景觀應注重“創(chuàng)景”，在有限的條件下，創(chuàng)造“可觀、可賞、可游、可留”的景觀布局，并且將“景觀”的提升至“風景”的概念。充分利用空間結構的變化做到小中見大、移步換景、延景入室的效果。 2. 會所建議 我們建議先把會所建好，里面的配套也希望直接做出來，同時在會所周邊先做出部分景觀，開案時直接以會所做為售樓中心，這樣可以減少額外搭建售樓處的費用，同時也能向客戶直接表明發(fā)展商的實力和信心。 會所內容建議分年齡層次的不同設定不同的會所空間。 兒 童：兒童樂園、親子托管 中青年 ：網球場、健身房、壁球館、桑拿理療中心、美容美發(fā)中心 老 年：棋牌室、閱覽室 大眾服務空間：商務中心、理財沙龍、家政服務中心、洗衣中心、簡餐中心 智能化系統(tǒng)： ? IC卡一卡通（銷售現場演示） 可用于停車，繳納物業(yè)管理費及社區(qū)公用費，社區(qū)網站的網上消費，入口處電子鎖。 ? 遠程三表抄送系統(tǒng)（現場演示） ? IP電話 ? Inter寬帶高速接入 社區(qū)信息服務系統(tǒng)（現場演示） ? 物業(yè)慣例信息查詢，網上保修 ? 物業(yè)管理費網上支付（結合 IC卡） ? VOD視頻點播（聯合美亞） ? CD點播 ? 網上書庫（與上海圖書館合作） ? 網 上醫(yī)療咨詢 ? 網上購物 ? 網上求學 安全系統(tǒng) ? 底樓入口及電梯使用 IC卡系統(tǒng) ? 入戶門非正常開啟，窗和陽臺幕簾式紅外線報警可視對講及緊急求助，防火以及煤氣泄露聯網報警。 IC卡一卡通的貫穿作用 ? 社區(qū)大門入口門鑰 ? 內庭花園入口門鑰 ? 入口大堂門庭門鑰 ? 電梯鑰匙（刷一下卡電梯會帶你到所 住樓層） ? 車庫鑰匙 ? 各種物業(yè)費用繳納卡 ? 水、電、煤等生活費用繳納卡 ? 在景觀規(guī)劃方面，可以借鑒加拿大設計風格，引入以休閑、自然、健康的理念，以生活化的景觀為主，觀、賞、游為一體，讓人充分享受到生活的自然情趣。 ? 在配 套設施方面，有針對性的引入一些康體設施，并且盡量能夠滿足各個年齡段的需求。如：老年人健康步道、兒童運動場、小區(qū)健康咨詢中心、水療館等。既不會有較大的成本提高，又可以完善本案的整體形象。 ? 借助外力的支持，引入相應的社區(qū)醫(yī)療機構，如：人健醫(yī)學等以醫(yī)療咨詢?yōu)橹鞯膶I(yè)機構，來充實本案。 ? 可選用部分環(huán)保型的建材 四、 目標客戶市場定位 本案屬于一個超大型樓盤，總量 40 萬余平方米，勢必要求將目標客戶的來源區(qū)域充分放大，方能實現本案的最終目標。 （ 1） 區(qū)域特針 本區(qū)域區(qū)的客源： 值幼生長在區(qū)域內，對區(qū)域有較 深的情感，熟悉周邊的生活配套設施以及交通等。 普陀其余板塊的客源： 因拆遷或生活改善等原因有購房的需求。 外區(qū)客源： 因拆遷或生活改善等原因有購房的 需求考慮到價格或工作的關系。 外地客源： 在上海工作或經商人士，主要考慮價格以及交通的便捷因素。 （ 2） 職業(yè)特征 ? 小型私營業(yè)主 ? 國家公務員 ? 工薪階層 （ 3） 年齡特征 這一階層中的主體年齡在 28 歲 — 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的態(tài)勢。 （ 4） 生活方式特征 消費生活方式： 不因生活穩(wěn)定而不思進取，爭取更多的收入，在滿足基本的物質生活資料消費基礎上，尋求 更為豐富的精神消費與勞務消費。隨著該階層的成熟與崛起，閑暇時間的消費、休閑內容會呈現較強的階層特征，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層。由于住宅是其生活的重要載體之一，也是其社交活動發(fā)生的重要場所之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑暇消費特征的設施安排，將獲得該階層人士的認同。 家庭生活方式： 該階層人士的最低起始年齡基本在 30歲左右，家庭的構筑及穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護，成為其關注的另一個焦點。這部分人既是未來社會發(fā)展的中堅力量，也是家庭中的頂梁柱。基于家庭觀念的確立與強化，較強的家庭責任感引導 起更為關注家人的生活質量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。 五、 廣告總精神 看得見風景的住宅 六、 案名建議 項目總案名 沁園春 源至詞牌名，毛澤東的“沁園春 .雪”，可以說家喻戶曉，大氣不失儒雅，磅礴不失情趣。 對于本案 40 萬平方米的大型個案而言，案名因便于記憶和閱讀，在結合了本案的產品特點以及目標消費對象的分析后，我司建議案名的切入應從本案景觀入手： “沁園春”滿園春色歸及本案，山、水、樹、花、草。即符合本案大型樓盤的規(guī)模需要，又不失特色。 分期案名： 一期 ：沁園春 .秀庭 突出本案一期以秀造景的規(guī)劃理念，以及較多小房型的物業(yè)規(guī)劃。 二期：沁園春 .山莊 突出本案二期景觀規(guī)劃。 三期：沁園春 .星灣 突出本案三期水景規(guī)劃 我司認為： 隨著銷售周期的延續(xù)，每一期的推廣成功，不僅要在產品上有所加強，在廣告推廣上同樣要不斷的對本案的形象進行疊加。只有這樣才能保證本案銷售的順利進行，并且，能夠增強抗競爭風險。