【文章內(nèi)容簡介】 玄關(guān)：入戶即有一過渡空間，對整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間216。廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設(shè)計(jì)通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。216。客廳：，外接景觀陽臺，風(fēng)景家居，盡享愜意生活216。餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時(shí)刻，留戀在家的每一份感受216。書房：陽光書房，空間獨(dú)立私密，南向采光，讓休憩亦有陽光相隨，必要時(shí)亦可改做兒童房，給孩子一片自在空間216。主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒暢。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接觀景陽臺，在風(fēng)景中休憩，愜意生活新視野216。次臥：南向采光，通風(fēng)透氣，空間方正平直，讓健康明明白白，三房朝南，實(shí)是明智家居之首選216。衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受216。整個(gè)戶型特色可以歸結(jié)為舒適，溫馨。最大的優(yōu)勢是三室朝南的戶型設(shè)計(jì)和完善的功能空間配。位置：樓盤整體區(qū)位沙盤內(nèi)容：區(qū)域戶型定位。推薦戶型、幢號、單元，客戶確認(rèn)；基本動作216。引導(dǎo)返回沙盤位置216。過程加深居住感受的聯(lián)想，配合景觀位置重述戶型區(qū)域定位216。引導(dǎo)進(jìn)行區(qū)域位置的落定注意事項(xiàng)216。引導(dǎo)進(jìn)行初步的位置指定，注意銷售性說辭的淡化，結(jié)合客戶感受進(jìn)行引導(dǎo)216?？嘏_注意現(xiàn)場氣氛的營造和銷售配合216。剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區(qū)，樓間距達(dá)XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認(rèn)為XX的位置比較適合您，您認(rèn)為呢？位置：置業(yè)接待區(qū)內(nèi)容：置業(yè)商討。計(jì)算房價(jià)、貸款、月供、深度洽談、逼定；基本動作216。倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在洽談桌前入座。216。在客戶未主動表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動地選擇一個(gè)單位做試探型介紹。216。根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。216。針對客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。216。在客戶有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。216。適時(shí)制造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)化購買欲望。注意事項(xiàng)216。入座時(shí)，注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅便于控制的范圍內(nèi)。216。個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對客戶的需要。216。了解客戶的真正需求。216。注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓銷售經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。216。注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。216?，F(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。216。對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)該有夸大虛構(gòu)的成分。216。不是職權(quán)的范圍內(nèi)的承諾應(yīng)呈報(bào)銷售經(jīng)理。位置：工地現(xiàn)場內(nèi)容：帶看現(xiàn)場基本動作216。結(jié)合現(xiàn)場現(xiàn)狀和周邊特征，邊走邊介紹。216。結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實(shí)感覺自己所選的戶別。216。盡量多說，讓客戶為你所吸引。注意事項(xiàng)216。帶看現(xiàn)場路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。216。囑咐客戶帶好隨身所帶物品。216。詳細(xì)了解客戶實(shí)質(zhì)性購房動機(jī)、日常生活環(huán)境、社交圈子和個(gè)人習(xí)慣。位置：置業(yè)接待區(qū)內(nèi)容：入會登記基本動作216。回顧之前客戶所認(rèn)同的系列優(yōu)點(diǎn)，并給予總結(jié)216。要求客戶進(jìn)行入會登記，告知我們將對會員給予更詳細(xì)的工程告知及購買優(yōu)惠216。主動拿出入會登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續(xù)內(nèi)容注意事項(xiàng)216。淡化入會和實(shí)際購買之間的聯(lián)系，提高客戶接受度216。展示會員卡樣板，并交予客戶感受216。銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來暫未成交基本動作216。銷售員應(yīng)先客氣地請其到現(xiàn)場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請其擇日再來，并約定時(shí)間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請?jiān)?，希望其今后再來，并保持?lián)系”。216。將銷售資料和海報(bào)備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。216。登記客戶資料，并再次告知會員優(yōu)惠，完整客戶資料216。再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其做義務(wù)購房咨詢。216。對有意的客戶再次約定看房時(shí)間。注意事項(xiàng)216。銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，并以輕松的口語方式表達(dá)216。囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門位置：控臺內(nèi)容：資料錄入基本動作216。無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記表。216。填寫重點(diǎn)為客人的聯(lián)系方式和個(gè)人資訊、客戶對產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。216。根據(jù)成交的可能性，將其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺茫”四個(gè)等級認(rèn)真填寫，以便以后跟蹤客戶。注意事項(xiàng)216?？蛻糍Y料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。216?？蛻糍Y料是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保管。216?？蛻舻燃墤?yīng)視具體情況進(jìn)行階段性調(diào)整。216。每天或每周，應(yīng)有銷售經(jīng)理定時(shí)召開工作會議，根據(jù)客戶資料表檢討銷售情況，并采取相應(yīng)的措施。成交原因記錄（答客問及說辭更新）基本動作216。及時(shí)分析未成交或暫未成交的原因，記錄在案。216。整理客戶問題并提出相關(guān)建議注意事項(xiàng)216。針對未成交或暫未成交的原因，報(bào)告銷售經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。216。要求及時(shí)準(zhǔn)確的記錄相關(guān)信息后期維護(hù)與客戶推薦（再次邀約）基本動作216。根據(jù)銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋216。邀約客戶到現(xiàn)場參與銷售活動，并要求推薦客戶注意事項(xiàng)216。注意周期的控制，以免引起客戶反感216。對反映問題應(yīng)及時(shí)予以解釋與反饋216。結(jié)束時(shí)應(yīng)有邀約動作及對客戶表示感謝1位置：休息接待區(qū)內(nèi)容：客戶簽約基本動作216。恭喜客戶選擇我們的房屋。216。驗(yàn)對身份證原件，審核其購房資格。216。繳交應(yīng)付首付款。216。出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款。216。簽訂《商品房買賣合同》并收取相關(guān)材料。216。簽訂物業(yè)管理契約。216。若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區(qū)，簽訂借款合同并辦理相關(guān)手續(xù)。216。登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。注意事項(xiàng)216。示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好，并提前與客戶確認(rèn)簽約時(shí)間與客戶應(yīng)準(zhǔn)備的材料。216。事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問題，向銷售經(jīng)理報(bào)告研究解決辦法。216。簽約時(shí)，如客戶有問題無法說服，匯報(bào)銷售經(jīng)理或更高一級主管。216。簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章。216。由他人代理簽約的，戶主給代理人的委托書需經(jīng)過公證。216。解釋合同條款時(shí)，在感情上應(yīng)則重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。216。簽約后的合同，應(yīng)迅速交部門主管及公司審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案。216。牢記：登記備案后買賣才算成交。216。簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。216。若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶先請回，另約請時(shí)間。216。以時(shí)間換取雙方的折讓。216。及時(shí)檢討簽約的情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。1位置：財(cái)務(wù)辦公室內(nèi)容：成交收定基本動作216?？蛻魶Q定購買并下定金時(shí),及時(shí)告訴銷售經(jīng)理。216。恭喜客戶。216。視具體情況，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對買賣雙方行為約束。216。填寫繳款通知書，注明房號、定金額、銷售人員。216。詳盡解釋預(yù)定單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容。216?？們r(jià)款內(nèi)填寫房屋銷售的標(biāo)價(jià)，定金欄內(nèi)填寫實(shí)收金額，若所收定金為票據(jù)時(shí)填寫票據(jù)的詳細(xì)資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內(nèi)容根據(jù)訂單的格式如實(shí)填寫。216。收取定金，請客戶、經(jīng)辦銷售人員、銷售經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。216。填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經(jīng)理并送財(cái)務(wù)清點(diǎn)備案。216。將訂單的訂戶聯(lián)交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時(shí)將訂單與收據(jù)帶來。216。再次跟客戶確定定金補(bǔ)足日或簽約日。216。詳細(xì)告訴客戶簽約的各種注意事項(xiàng)和所需帶起的各類證件與首付款項(xiàng)。216。再次恭喜客戶。216。送客至售樓部大門外。注意事項(xiàng)216。與銷售經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。216。正式定單說辭 (寒暄，問清客戶是否第一次來，若是第一次來，就介紹一下項(xiàng)目所處位置)我們項(xiàng)目分成三期銷售，目前一期已經(jīng)基本銷售結(jié)束，二期我們推出一個(gè)全新的產(chǎn)品——多功能酒店式國際公館。古時(shí)候只有大家人家才能稱之為公館呢！之所以稱之為酒店式，是因?yàn)樗鸵惶?、三號樓一樣享受酒店式的管理和酒店式的服?wù)。目前江都市場上小公寓很多，但我們這種小公館卻絕無僅有，它們之間有本質(zhì)的區(qū)別。一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個(gè)長長的過道，分南北兩側(cè)，而且衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛(wèi)，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛(wèi)生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛(wèi)，南北通透，用高度換空間。，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設(shè)計(jì)為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內(nèi)居住環(huán)境空間化、層次化，使功能分區(qū)更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當(dāng)于一套80平方米普通住宅的使用功能。我們的平面圖已經(jīng)出來了，還做了部分裝修效果圖，您到那邊坐下來我詳細(xì)給您介紹一下好嗎？酒店式國際公館詳細(xì)說辭二號樓我們推出了一個(gè)全新的產(chǎn)品——多功能酒店式國際公館。它與目前江都市場上一般樓盤推出的小公寓有本質(zhì)的區(qū)別，一般的小戶型公寓象酒店式的中間有一個(gè)長長的過道，分南北兩側(cè)，而且衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，是暗廚暗衛(wèi)，但我們國際公館的小戶型公寓全部朝南，而且衛(wèi)生間和廚房都有窗戶，做到了明廚明衛(wèi)，南北通透，可不要小看了這兩扇窗戶，這一處的設(shè)計(jì)我們損失了很多的銷售面積，而且要多打很多樁，也大大增加了成本，這正體現(xiàn)了我們公司在產(chǎn)品方面的人性化設(shè)計(jì)，處處先為客戶考慮，然后才是我們的利潤，其它公司的老總是絕不會有這么大手筆的。，用高度換空間。，分隔后一層面積，雙層享受，真正的買一層得兩層，下層可以設(shè)計(jì)為客廳、餐廳、廚房洗手間，上層做臥室、書房，挑高小戶型把室內(nèi)居住環(huán)境空間化、層次化，使功能分區(qū)更為合理，動靜有別、公私分明，給人一種“買平方得立方”的全新感受，甚至可以算作類似于別墅的一種高檔住宅形式。一套40平方米的挑高小戶型基本上相當(dāng)于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、書房、儲物間等。40—50平米的主力面積完全可以享受兩房兩廳、或三房兩廳的舒適生活。雖是小戶型，但主臥和客廳面寬仍能達(dá)到4米左右，生活舒暢自在。高層建筑的設(shè)計(jì)讓空間24小時(shí)不停的吐納新鮮空氣，生活更健康；讓空間更加安靜私密，除了不打擾鄰居還將外來的噪音擋在門外。“上城國際”，南北通透，生活通風(fēng)采光極佳將居住品質(zhì)提升到了新的高度，屬于真正的享受型精品小戶型，同時(shí)產(chǎn)品空間功能設(shè)計(jì)也很強(qiáng)，就實(shí)用性而言甚至比有些大戶型的品質(zhì)都要高。而且我們是全裝修的房子，中間的夾層包括樓梯我們?nèi)孔龊昧?，局部做挑空處理，讓您的居家更加氣派，也讓您免于裝修的煩惱！您只需要買上家具和家電就可以拎包入住了。我們可以來做個(gè)比較，比如您要買一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面積要達(dá)到80㎡，若按均價(jià)3500元/㎡來算，要28萬元，再加上裝修至少32萬元。而我們這種銷售面積只要達(dá)到40㎡就可以擁有65㎡的使用面積了，總價(jià)大概20萬左右，您說哪個(gè)更劃算呢？若貸款的話只要首付五六萬，每個(gè)月月供七八百就可以輕松擁有一套您喜歡的房子了！無論是在揚(yáng)州還是在上海，只要這樣的產(chǎn)品一推出，都會引起很多客戶搶購。這是我們江都唯一也是第一個(gè)推出這個(gè)棒的產(chǎn)品，而且國家政策也出來了，,物以稀為貴，以后一定會有很大的升值潛力。無論是投資，自住或是辦公都是很劃算的。這么好的機(jī)會可千萬別錯(cuò)過了！剛才給你介紹的是我們的這個(gè)產(chǎn)品的特色,為什么我們這個(gè)稱之為酒店式的呢?現(xiàn)在我就來給您介紹一下住在我們這個(gè)小區(qū)里我們會享受到什么與別的小區(qū)不同的待遇.我們的項(xiàng)目位于江都新區(qū)，舜天路與新都路的路口，緊鄰江都唯一的四星級酒店京江大酒店，我們項(xiàng)目也跟京江酒店所有的會所互相結(jié)合，所以住在上城國際的住戶會比任何人受到更多的禮遇，可以享受最優(yōu)惠的貴賓待遇。舜天路將來會直通揚(yáng)州文昌路，到揚(yáng)州十分便利，十幾分鐘車程就可以直達(dá)揚(yáng)州文昌商圈。新都路是江都重點(diǎn)規(guī)劃的城區(qū)主干道，目前政府再向東建設(shè)一條超寬的環(huán)城干道，而我們的項(xiàng)目所處的位置即將成為江都另一個(gè)繁榮、熱鬧的新區(qū)市中心。接下來為您仔細(xì)介紹我們公司特別用心規(guī)劃和其它個(gè)案不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目市委、市政府也是高度的重視，對我們的要求非常高，我們公司也本著為業(yè)主著想，為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)很好的休閑場所。您看我們在小區(qū)正門，設(shè)計(jì)了一個(gè)最具特色的退縮42米的廣場，東面也有退縮20米的廣場，另外在北面也有退縮15米的廣場，三個(gè)廣場互相連結(jié)，有200多米長，形成一個(gè)很大的廣場面積約5000平米左右，這樣設(shè)計(jì)第一主要是為了讓我們上城國際的住戶，擁有一個(gè)其它項(xiàng)目沒有的寬敞舒適的休閑空間，具備休閑、健身、購物的廣場。二是為了讓周邊的市民以及整個(gè)新區(qū)的市民有一個(gè)屬于自己的消費(fèi)場所。而這樣的廣場設(shè)計(jì)也必將是人氣、商氣、財(cái)氣匯聚之處也一定會成為新區(qū)的一個(gè)最亮點(diǎn)的地標(biāo)區(qū)域。