中糧易筑商鋪銷售方案(編輯修改稿)
2025-06-21 18:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 路 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研（三江新村） ?聞堰鎮(zhèn)整體商業(yè)水平較低，區(qū)域租金水平不高，主要在 500元 /平方米 /年以下； ?總體租售比在 3. 5%左右之間。（租售比 =房屋每個月的月租與房屋總價的比值 ） 項目名稱 交付時間 商鋪數(shù) （個） 樓層數(shù) （層） 商鋪面積 （ m2） 商鋪面寬 （ m） 商鋪進深 （ m） 層高 （ m） 商鋪價格 （元 /m2） 租金 （㎡ /年 /元 ) 住宅價格 （元 /m2） 租售比 銷售方式 去化率 江南摩卡 50 雙層為主 少量三層 50220 主力 5080 單間 57 1012 單層 雙層 二手單層 15000 單層 8001000 二手房 1100012022 單層 裸賣 成交率 100% 出租率 90% 郁金香岸 一期已交付 二期 6月交付 30 雙層為主 少量單層 901100方 主力 100200方 單間 47 1113 單層 1202213000 單層 500 二手房 1202213000 裸賣 成交率 100% 出租率 50% 三江新村 02年已交付 20 單層為主 少量雙層 20375 主力 100200方 416 512 4 / 390450 700010000 / 拍賣 出租率 95% 三江花園 05年已交付 30 單層為主 少量雙層 單間 501100 主力 100200 單間 414 1016 1202214000 500 二手房 80009000 裸賣 成交率 90% 出租率 90% 戈雅公寓 一期 07年交付 二期 10月 98 單層為主，少量 雙層，一個三層 單間 40900 主力 5080 單間 46 810 1500018000 450 二手房 1000011000 裸賣 成交率 60% 出租率 20% 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研 ? 項目緊鄰聞堰鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府，總體位臵上佳，但目前聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)中心在江南摩卡附近 . ? 另外項目近周邊還沒有形成成熟的商業(yè)氛圍。 區(qū)域項目分析 本項目區(qū)位分析 聞興路 沿河路 萬達路 萬達北路 郁金香岸 三江花園 江南摩卡 萬達中路 三江路 三江新村 戈雅公寓 水田畈路 商鋪位臵 中糧易筑 ? 人流動線分析 從右圖所示可知，項目的人流主要集中在聞興路和時代大道的交匯處，這個位臵的人流量最大 ,也是商鋪最好的位臵。 ? 道路對商業(yè)的影響分析 項目西側(cè)是一條雙向 6車道的快速路，嚴(yán)重影響了該區(qū)域的商業(yè)價值，同時項目北側(cè)是一條單邊不通車的商業(yè)路，對商業(yè)的人流，以及商業(yè)的連續(xù)性有較大的影響。 中糧易筑 三江新村 聞堰鎮(zhèn) 小學(xué)、中學(xué) 江南摩卡 公交站 公交站 公交站 鎮(zhèn)政府 ? 公交動線對商業(yè)的影響分析 項目南邊是 70 716兩個公交終點站，對于客流的由南向北流動起到一定作用，尤其是項目西大門出口便是公交車站點，有 52 222等公交車路過。 區(qū)域項目分析 本項目動線分析 D B B C D A A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 本項目商業(yè)面積 ㎡ ，分為聞興路底商及二層商業(yè)和時代大道一層連接二層商業(yè)還有小區(qū)內(nèi)部商業(yè) 4部分組成。其中北面商業(yè)約 ，西側(cè)商業(yè)約為㎡ 。朝內(nèi)商業(yè) ㎡ 。 等級 區(qū)域 商鋪數(shù)量 總面（㎡） 價值評判 A 聞興路與時代大道 交匯處 14 110% B 西大門入口兩旁和 北大門兩旁 20 100% C 北面介于北大門和 轉(zhuǎn)角之間的 13 70% D 北面二層和小區(qū)內(nèi) 部商業(yè) 29 50% 總計 76 / A：聞興路與時代大道交匯處，車流、人流最多； B：本項目大門是最主要的出入口，車流、人流較多； C：由于 C區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門之間，車流難以停下來； D：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車流、人流少 等級 A\B\C\D分類說明： 區(qū)域項目分析 本項目物業(yè)價值分析 當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居 高，老鎮(zhèn)中心 作為區(qū)域的活動中心，其地段的商業(yè) 價值不言而喻； 聞堰鎮(zhèn)的樓盤在商業(yè)銷售時多采用裸售方式（除三江 新村外）； 項目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚 . 結(jié)論 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 本項目營銷思考 本項目概況 營銷方案 本項目操作思路 從聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)供應(yīng)量和人口增長量來看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)將如何去化？ 如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營銷手法銷售 裸賣 可行 ，但是去化的速度會很慢，在短時期內(nèi)還會剩余 35%50%的余量，除非低價，但這樣不僅犧牲利潤，還有風(fēng)險。 如果傳統(tǒng)的銷售模式不適合我們，那我們就不如改變銷售策略！ 敢于擔(dān)當(dāng) 敢于作為！ 本項目營銷思考 本項目操作思路 既然傳統(tǒng)的銷售模式最終會有 35%50%的去化風(fēng)險，那還不如拿出商鋪的 10%20%用來招商，通過部分商業(yè)運作帶動整體商業(yè)逐漸成熟，從而激發(fā)客戶的購買需求，達到全部去化的最終目的。 所以我們決定干這么件事！ 本項目營銷思考 本項目操作思路 ? 首先啟動招商工作，主要是啟動一些生活必備業(yè)態(tài)提高區(qū)域成熟度及小區(qū)入住速度。 ? 通過前期商業(yè)開業(yè)及正常運營。開盤銷售 1期商鋪， 1期商鋪外立面先呈現(xiàn)出來，其次體量較少，便于開盤造成搶盤的局面。通過前期商業(yè)開業(yè)這一節(jié)點來銷售，并回籠部分資金。 ? 通過 1期商鋪的成功銷售帶動內(nèi)部商鋪與二層商鋪等其他商鋪的銷售。 ? 最后將招商的商鋪代租約出售。完成項目銷售。 1期商鋪 D B B C D A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 本項目營銷思考 本項目操作思路 樓盤概況 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 商鋪概況 項目概況 開發(fā)商 杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建面積 約 42萬㎡ 建筑物業(yè) 多層，高層，小高層，排屋 住宅情況 總戶數(shù) 2117戶 客群情況 21％－濱江區(qū) 16％－聞堰鎮(zhèn) 10％－上城區(qū) 6％－西湖區(qū) 交付日期 商業(yè)情況 商鋪形式 沿街商業(yè) 商業(yè)面積 約 17705㎡ 商業(yè)位臵 聞興路與時代大道交叉區(qū)域 交通情況 項目西側(cè)有公交站（至杭州 k222；至蕭山 ） 本項目概括 樓盤概括 ? 商鋪總面積 ㎡ ；可售總面積 ㎡ 商鋪 單層 雙層 三層 總計 可售（套） 45 29
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