【正文】 聞興路 沿河路 萬達路 萬達北路 郁金香岸 三江花園 江南摩卡 萬達中路 三江路 三江新村 戈雅公寓 水田畈路 商鋪位臵 中糧易筑 ? 人流動線分析 從右圖所示可知，項目的人流主要集中在聞興路和時代大道的交匯處，這個位臵的人流量最大 ,也是商鋪最好的位臵。 項目名稱 三江新村 區(qū)位 蕭山，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 02年已交付 商鋪數(shù)量（個） 20個 樓層數(shù)（層） 單層為主 少量雙層 商鋪面積（ m2） 20375方 商鋪面寬（ m） 416米 商鋪進深（ m） 512米 商鋪層高（ m） 4米 商鋪價格（元 /m2） 以拍賣的形式招租， 20年起租 去化率 07年全部成交，出租率 95% 內部裝修 毛坯交付標準，墻面白水 泥批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 超市、銀行、奶茶小吃、文具店、五金店、藥店、便利店等 典型門店 無品牌 偉 業(yè) 路 商 鋪 社 區(qū) 四 季 大 道 三江新村 三 江 江 商 鋪 商 鋪 聞 興 路 沿 河 路 區(qū)域項目分析 周邊項目調研（三江新村） ?聞堰鎮(zhèn)整體商業(yè)水平較低，區(qū)域租金水平不高，主要在 500元 /平方米 /年以下； ?總體租售比在 3. 5%左右之間。 區(qū)域項目分析 周邊項目調研（三江花園） 該項目商業(yè)較早，但因地段較好，相對靠近當前鎮(zhèn)中心，項目內商鋪出租情況良好。 因該項目靠近鎮(zhèn)中心，周比居住氛圍濃郁，生活配套齊全，但都為鎮(zhèn)級低層次商業(yè)。 該項目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目內的入住率也有限，導致了該項目的商業(yè)進駐情況不理想。 該項目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目內的入住率也有限，導致了該項目的商業(yè)進駐情況不理想； 郁金香岸的商鋪已經(jīng)售完，一期交付因周邊商業(yè)氛圍不夠濃重，所以租用商鋪以二手中介居多，大于 500以上商鋪暫時空臵，二期商鋪 9月交付使用。 朝南和朝西的商鋪屬于商業(yè)中心地段，租金及售價偏高，基本在 8001000元 /平米 *年，朝北只有少量出租，且人氣不旺，租金在 450500元 /平米 *年。 區(qū)域項目分析 周邊項目調研 該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象，交付部分出租率 90%。 1. 區(qū)域內的商鋪以街鋪為主，主要類型為生活基本配套設施，有小部分服飾，餐飲類型商鋪； 2. 雖然聞堰有大規(guī)模的樓盤開發(fā)，但由于區(qū)域位臵還不成熟，以及企業(yè)類業(yè)態(tài)較少，未能夠吸引較多外來勞動人口居住，使得人口每年只有以自然增長率上升； 3. 目前聞堰地區(qū)雖然這幾年租金有了很大的提升，但是相對售價而言還是偏低。起始租金在 元 /天 . ? 隨著 06年開始三江花園以及 07年戈雅公寓樓盤交付使用。 本項目在滿足社區(qū)配套的同時，能夠吸引周邊的消 費，這就決定了商鋪未來的升值潛力。 項目名稱 規(guī)劃人口 （人） 年消費金額 （元） 中糧易筑 6351 69543450 江南摩卡 3129 34262550 三江花園 3600 39420220 三江新村 3294 36069300 綠城西子郁金香岸 4965 54366750 總計 21339 233662050 中糧 〃 易筑 郁金香岸 江南摩卡 三江花園 三江新村 商業(yè)解讀 商業(yè)界定 業(yè)態(tài) 數(shù)量 面積（ M2) 社區(qū)型綜合超市 1 20224000 便利店 1 100 快餐、簡餐 2 800 家居生活 1 300 面包房 1 100 銀行 ATM 2 40 干洗店 1 100 藥房 1 100 鮮花禮儀 1 100 美容美體 1 300 足浴 1 300 寵物用品 1 200 書店音像 1 100 數(shù)碼沖印攝影 1 100 幼教培訓中心 1 500 棋牌中心 1 200 社區(qū)型商業(yè)通常業(yè)態(tài)較為豐富，主要為滿足小區(qū)業(yè)主生活，營業(yè)面積一般不是很大。中糧 〃 易筑 商鋪銷售方案 2022年 9月 第一部分：商業(yè)解讀 商業(yè)界定 商業(yè)機會 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 第二部分：區(qū)域分析 區(qū)域內供給分析 區(qū)域內人口增長性分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 第三部分：區(qū)域項目分析 周邊項目調研 本項目區(qū)位分析 本項目動線分析 本項目物業(yè)價值分析 第四部分：本項目營銷思考 本項目操作思路 第五部分：本項目概況 樓盤概況 商鋪概況 第六部分：營銷方案 本項目商業(yè)主題定位 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 租金及銷售價格建議 營銷執(zhí)行過程中的三個階段 商鋪管理 時間節(jié)點 銷售方案二 目錄 商業(yè)機會 商業(yè)界定 區(qū)域分析 項目分析 商業(yè)解讀 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 目錄 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)類型 服務人口 輻射距離 代表物業(yè)形式 商業(yè)面積 商業(yè)業(yè)態(tài) 品牌集聚度 街坊型 1— 3萬人 1— 2千米 住宅底商 3萬以下 中小型業(yè)態(tài) 本土品牌為主 鄰里型 3— 10萬人 2— 5千米 集中型物業(yè) 3— 10萬 主力型業(yè)態(tài) 本土品牌、國內品牌 區(qū)域型 10— 40萬人 5— 10千米 復合型物業(yè) 10— 40萬 大賣場或百貨公司為主力業(yè)態(tài) 國內為主、部分國際品牌 城市型 40— 100萬人 10— 30千米 商業(yè)綜合體 40萬以上 百貨公司、賣場集群 國際品牌 泛城市型 100萬人以上 城際范圍 專業(yè)市場型 商業(yè)中心 100萬以上 主力業(yè)態(tài)集群 或專業(yè)市場型 包括以上所有的商業(yè) 本項目的商業(yè)面積總體量為 17705㎡，小區(qū)總戶數(shù)為 2117戶，按照 3人 /戶計算整個小區(qū)整人數(shù)大約 6351人（目前實際入住人數(shù)小于此數(shù)目），所以可以界定本項目為街坊型商業(yè)，也就是 社區(qū)型商業(yè) 。 商業(yè)解讀 商業(yè)界定 2022年杭州人均年消費性支出約 ，平均每天消費約 50元，現(xiàn)按人均每天消費支出 30元計算，加上如果可以吸引到周邊項目人口的 30%到中糧易筑消費，那么本項目的商業(yè)將吸引 消費金額超過 /年 。 商業(yè)解讀 常規(guī)社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 結論 本項目屬于社區(qū)型商業(yè)，在招商時需引進業(yè)態(tài)豐富的 社區(qū)配套商業(yè)來滿足不同業(yè)主的生活需求。 區(qū)域內人口增長性分析 區(qū)域內供給分析 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 樓盤名稱 商業(yè)面積（㎡） 物業(yè)類型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 三江新村 9000 底商 便利店、小賣部，中介公司、煤氣公司等 三江花園 13000 底商 品牌服裝店、中國移動、藥店、蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等 江南摩卡 13000 底商