【正文】 營銷方案 銷售方案二 匯報完畢 。其次商鋪 5年后的商鋪售價隨著周邊居民的入住率逐漸上升，人氣聚集后，商業(yè)更突顯其價值，并根據(jù)現(xiàn)在正常的通貨膨脹率其商鋪價值也會提升，所以 5年后的商鋪售價肯定高于現(xiàn)在售價，不會出現(xiàn)大規(guī)模的贖回的現(xiàn)象。 總結(jié)：中糧 .易筑商鋪銷售的原則是快速銷售、利潤最大化。 ?商鋪 5年后的商鋪售價低于當(dāng)初的售價。 ?適當(dāng)還可以提高目前商鋪售價。 營銷方案 銷售方案二 中糧 .易筑 ?商鋪可以在短期內(nèi)快速趨化，達(dá)到回籠資金。 總結(jié)：對于購鋪者投資上考慮的最多的是資金的安全性與收益性 .首先中糧是世界五百強(qiáng)企業(yè)所以中糧的贖回能力肯定不存在問題，其次商鋪 5年后的售價隨著周邊居民的入住率逐漸上升，人氣聚集后，商業(yè)更突顯其價值，并根據(jù)現(xiàn)在正常的通貨膨脹率其商鋪價值也會提升，所以 5年后的商鋪售價肯定高于現(xiàn)在售價。 ?商鋪 5年后的商鋪售價低于當(dāng)初的售價。 ?5年后可以按照商鋪市場售價決定是否需要贖回。 （例如租金收益全歸購鋪者） 營銷方案 銷售方案二 銷售方案 可行性分析 營銷方案 銷售方案二 購鋪者 ?可以在 5年后購鋪者當(dāng)初購買的價格由中糧進(jìn)行贖回。如購鋪者過了贖回期，視做購鋪者自動放棄權(quán)利，中糧不再承擔(dān)贖回義務(wù)。 交房前管理： 第一，如果商鋪沒有銷售完畢，則商鋪的一系列管理交由代理公司管理，但是租賃方裝修以及經(jīng)營期間的管理交由物業(yè)方管理；第二，如果商鋪銷售完畢，則后期一系列管理全面交由物業(yè)方管理。 持銷期 1 14 前期銷售人氣、廣告推廣配合 銷售總面積的 20%，累計為 100% 二次開盤期 12 前期銷售人氣、廣告推廣配合 銷售總面積的 70%，累計為 70% 持銷期 12 前期銷售人氣，廣告推廣配合 銷售總面積的 30%，累計為 100%。 3）、媒介資源：現(xiàn)場包裝、戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等。 1）、方式：結(jié)合開業(yè)事件，全面進(jìn)行項(xiàng)目開業(yè)營業(yè)的信息炒作，并釋放 搶占聞堰商機(jī)的信息， 順勢開盤 。 在后期結(jié)合項(xiàng)目開業(yè)在即進(jìn)行炒作。 借助開業(yè)儀式營造開盤氛圍。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第三階段：招商后期及開業(yè) ?階段目標(biāo)： 為開業(yè)營造人氣。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?具體營銷動作： 品牌商家聯(lián)合簽約入駐儀式。 結(jié)合外地商戶與本地商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動的局面。 完成招商。 3）、媒介資源：杭州及浙江本地報紙的新聞類炒作，網(wǎng)絡(luò)集中信息釋 放，互動營銷環(huán)境平臺搭建。 1）、方式：進(jìn)行大規(guī)模的推廣，項(xiàng)目形象占位等，吸引自然客戶。 進(jìn)行全面的形象導(dǎo)入，完成項(xiàng)目形象力的塑造。 確定招商公司。 按照租金占商戶營業(yè)額的比例一般為 25%。 目前按照周邊商鋪的普遍投資回報率在 4%左右，所以平均租金定價在 400450元 /年 /㎡ 。其它商鋪?zhàn)赓U價格大部分在500600元 /年 /㎡ 。人口數(shù) =2117 3=6351人 2022年杭州人均年消費(fèi)性支出約 ，平均每天約 50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出 30元計算，考慮到本項(xiàng)目實(shí)際入住情況，每年消費(fèi)大約在6351 30 365 60%=41726070元 . 項(xiàng)目商鋪面積為 17705平方，每平方米的消費(fèi)金額 =41726070/17705=2357元 按照租金占商戶營業(yè)額的比例一般為 20%。 D B B C D A A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 營銷方案 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 序號 業(yè)態(tài)名稱 面積（㎡） 政策扶持（免租期） 備注 1 咖啡廳 2022 免租金 2年 A區(qū) 2 可的超市 200 免租金 2年 B區(qū) 3 水果店 200 免租金 1年 B區(qū) 4 藥店 200 免租金 1年 B區(qū) 5 洗衣店 200 免租金 1年 B區(qū) 6 蛋糕店 100 免租金 1年 C區(qū) 時代大道 D B B C D A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 D D A A 1 6 3 4 5 2 聞興路 營銷方案 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 方案一： 前幾年免租的方式吸引商戶入駐； 方案二： 營業(yè)額分成 方案三： 租金按照市場價格計算，明確開業(yè)最后的截止日 期，在這個截止日期前商戶開始經(jīng)營都可以給予 一定的免租期。 ? 圖中 B區(qū)域可引進(jìn)中介、裝修建材、小五金店、設(shè)計公司、窗簾布藝、雜貨店等在項(xiàng)目交付初期臨時性業(yè)態(tài)，因此可以放在相對位臵較好的商鋪位臵內(nèi)，在招租時需要注意縮短租賃周期，建議控制在 12年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換。 “生活”形象定位和項(xiàng)目住宅部分形成良好默契，具有一定沖擊力。完成項(xiàng)目銷售。 ? 通過 1期商鋪的成功銷售帶動內(nèi)部商鋪與二層商鋪等其他商鋪的銷售。開盤銷售 1期商鋪， 1期商鋪外立面先呈現(xiàn)出來，其次體量較少，便于開盤造成搶盤的局面。 所以我們決定干這么件事！ 本項(xiàng)目營銷思考 本項(xiàng)目操作思路 ? 首先啟動招商工作，主要是啟動一些生活必備業(yè)態(tài)提高區(qū)域成熟度及小區(qū)入住速度。 等級 區(qū)域 商鋪數(shù)量 總面（㎡） 價值評判 A 聞興路與時代大道 交匯處 14 110% B 西大門入口兩旁和 北大門兩旁 20 100% C 北面介于北大門和 轉(zhuǎn)角之間的 13 70% D 北面二層和小區(qū)內(nèi) 部商業(yè) 29 50% 總計 76 / A：聞興路與時代大道交匯處，車流、人流最多； B：本項(xiàng)目大門是最主要的出入口，車流、人流較多； C：由于 C區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門之間，車流難以停下來； D：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車流、人流少 等級 A\B\C\D分類說明： 區(qū)域項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目物業(yè)價值分析 當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居 高，老鎮(zhèn)中心 作為區(qū)域的活動中心，其地段的商業(yè) 價值不言而喻； 聞堰鎮(zhèn)的樓盤在商業(yè)銷售時多采用裸售方式（除三江 新村外）； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚 . 結(jié)論 區(qū)域分析 項(xiàng)目分析 解讀商業(yè) 本項(xiàng)目營銷思考 本項(xiàng)目概況 營銷方案 本項(xiàng)目操作思路 從聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)供應(yīng)量和人口增長量來看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)將如何去化？ 如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營銷手法銷售 裸賣 可行 ，但是去化的速度會很慢，在短時期內(nèi)還會剩余 35%50%的余量，除非低價，但這樣不僅犧牲利潤，還有風(fēng)險。其中北面商業(yè)約 ，西側(cè)商業(yè)約為㎡ 。 中糧易筑 三江新村 聞堰鎮(zhèn) 小學(xué)、中學(xué) 江南摩卡 公交站 公交站 公交站 鎮(zhèn)政府 ? 公交動線對商業(yè)的影響分析 項(xiàng)目南邊是 70 716兩個公交終點(diǎn)站，對于客流的由南向北流動起到一定作用，尤其是項(xiàng)目西大門出口便是公交車站點(diǎn)，有 52 222等公交車路過。 區(qū)域項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目區(qū)位分析