【正文】 田 昄 路 商 鋪 萬 達(dá) 路 錢 塘 江 商 鋪 聞 興 路 三江花園 該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象。 該項目開盤時間較早，業(yè)主已經(jīng)入駐，居住和商業(yè)氛圍基本成型；項目內(nèi)有像李寧等一些品牌店，改善了區(qū)域商業(yè)形象，對周邊商業(yè)有引導(dǎo)作用。 該項目開盤時間較早，商業(yè)形式顯舊，且無品牌商業(yè)入駐，主要是滿足日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括中型超市等，但對區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次提升影響不大； 07年以 20年的使用權(quán)拍賣形式進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并 20年后不收租金。（租售比 =房屋每個月的月租與房屋總價的比值 ） 項目名稱 交付時間 商鋪數(shù) （個） 樓層數(shù) （層） 商鋪面積 （ m2） 商鋪面寬 （ m） 商鋪進(jìn)深 （ m） 層高 （ m） 商鋪價格 （元 /m2） 租金 （㎡ /年 /元 ) 住宅價格 （元 /m2） 租售比 銷售方式 去化率 江南摩卡 50 雙層為主 少量三層 50220 主力 5080 單間 57 1012 單層 雙層 二手單層 15000 單層 8001000 二手房 1100012022 單層 裸賣 成交率 100% 出租率 90% 郁金香岸 一期已交付 二期 6月交付 30 雙層為主 少量單層 901100方 主力 100200方 單間 47 1113 單層 1202213000 單層 500 二手房 1202213000 裸賣 成交率 100% 出租率 50% 三江新村 02年已交付 20 單層為主 少量雙層 20375 主力 100200方 416 512 4 / 390450 700010000 / 拍賣 出租率 95% 三江花園 05年已交付 30 單層為主 少量雙層 單間 501100 主力 100200 單間 414 1016 1202214000 500 二手房 80009000 裸賣 成交率 90% 出租率 90% 戈雅公寓 一期 07年交付 二期 10月 98 單層為主，少量 雙層，一個三層 單間 40900 主力 5080 單間 46 810 1500018000 450 二手房 1000011000 裸賣 成交率 60% 出租率 20% 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研 ? 項目緊鄰聞堰鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府，總體位臵上佳，但目前聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)中心在江南摩卡附近 . ? 另外項目近周邊還沒有形成成熟的商業(yè)氛圍。 ? 道路對商業(yè)的影響分析 項目西側(cè)是一條雙向 6車道的快速路，嚴(yán)重影響了該區(qū)域的商業(yè)價值，同時項目北側(cè)是一條單邊不通車的商業(yè)路，對商業(yè)的人流，以及商業(yè)的連續(xù)性有較大的影響。 區(qū)域項目分析 本項目動線分析 D B B C D A A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 本項目商業(yè)面積 ㎡ ，分為聞興路底商及二層商業(yè)和時代大道一層連接二層商業(yè)還有小區(qū)內(nèi)部商業(yè) 4部分組成。朝內(nèi)商業(yè) ㎡ 。 如果傳統(tǒng)的銷售模式不適合我們，那我們就不如改變銷售策略！ 敢于擔(dān)當(dāng) 敢于作為！ 本項目營銷思考 本項目操作思路 既然傳統(tǒng)的銷售模式最終會有 35%50%的去化風(fēng)險，那還不如拿出商鋪的 10%20%用來招商，通過部分商業(yè)運作帶動整體商業(yè)逐漸成熟，從而激發(fā)客戶的購買需求，達(dá)到全部去化的最終目的。 ? 通過前期商業(yè)開業(yè)及正常運營。通過前期商業(yè)開業(yè)這一節(jié)點來銷售，并回籠部分資金。 ? 最后將招商的商鋪代租約出售。 1期商鋪 D B B C D A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 本項目營銷思考 本項目操作思路 樓盤概況 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 商鋪概況 項目概況 開發(fā)商 杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建面積 約 42萬㎡ 建筑物業(yè) 多層，高層，小高層，排屋 住宅情況 總戶數(shù) 2117戶 客群情況 21％－濱江區(qū) 16％－聞堰鎮(zhèn) 10％－上城區(qū) 6％－西湖區(qū) 交付日期 商業(yè)情況 商鋪形式 沿街商業(yè) 商業(yè)面積 約 17705㎡ 商業(yè)位臵 聞興路與時代大道交叉區(qū)域 交通情況 項目西側(cè)有公交站（至杭州 k222；至蕭山 ） 本項目概括 樓盤概括 ? 商鋪總面積 ㎡ ；可售總面積 ㎡ 商鋪 單層 雙層 三層 總計 可售（套） 45 29 2 76 不可售（套） 2 2 0 4 總計（套） 47 31 2 80 面積段 可銷售（套） 不可售（套） 總計 （套） 50㎡ 以內(nèi) 7 1 8 50100㎡ 29 1 30 100200㎡ 17 0 17 200500㎡ 21 1 22 500㎡ 以上 2 1 3 總計 76 4 80 商鋪 對外 對內(nèi) 總計 可售（套） 67 9 76 不可售（套） 4 0 4 總計（套） 71 9 80 商鋪 （不能銷售） 4套 樓（棟） 樓層 面積（㎡） 用途 4 1 衛(wèi)生間 5 1 消防值班室 12 1層連接 2層 郵局 12 1層連接 2層 社區(qū)服務(wù)用房 本項目概括 商鋪概括 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 租金及銷售價格建議 招商執(zhí)行過程中的三個階段 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 本項目商業(yè)主題定位 時間節(jié)點 商鋪管理 銷售方案二 That’s my life ! — 我的生活方式 休閑生活 品味生活 生活態(tài)度 商業(yè)形象定位就是商業(yè)項目在客戶心目中的特征組合，也就是社會大眾對項目的認(rèn)識和印象，特點越鮮明、性格突出的項目給人的印象深刻，營銷效果越好。 營銷方案 本項目商業(yè)主題定位 ? 定位依據(jù) ? 圖中 A區(qū)域為項目的價值展示區(qū)域，可適當(dāng)提高商家的檔次，設(shè)臵相對較注意形象的商家，為項目增加附加值，同時便于內(nèi)部街區(qū)銷售。 ? 圖中 C、 D的區(qū)域因位臵相對較差，可引進(jìn)像洗衣店、家政、社區(qū)診所、維修等日常生活類及大型社區(qū)必備的設(shè)施可作為長期固定業(yè)態(tài)；此類業(yè)態(tài)屬于服務(wù)類業(yè)態(tài)，對位臵的抗性相對較低。 建議本項目招商業(yè)態(tài)及排布： 建議本項目招商政策： 租金定價 市場比較法 項目名稱 交付時間 商鋪數(shù) （個） 樓層數(shù) （層） 商鋪面積 （ m2） 商鋪面寬 （ m） 商鋪進(jìn)深 （ m） 層高 （ m） 商鋪價格 （元 /m2） 租金 （㎡ /年 /元 ) 住宅價格 （元 /m2） 租售比