【正文】 公交站 公交站 公交站 鎮(zhèn)政府 ? 公交動(dòng)線對(duì)商業(yè)的影響分析 項(xiàng)目南邊是 70 716兩個(gè)公交終點(diǎn)站，對(duì)于客流的由南向北流動(dòng)起到一定作用，尤其是項(xiàng)目西大門(mén)出口便是公交車(chē)站點(diǎn)，有 52 222等公交車(chē)路過(guò)。 等級(jí) 區(qū)域 商鋪數(shù)量 總面（㎡） 價(jià)值評(píng)判 A 聞興路與時(shí)代大道 交匯處 14 110% B 西大門(mén)入口兩旁和 北大門(mén)兩旁 20 100% C 北面介于北大門(mén)和 轉(zhuǎn)角之間的 13 70% D 北面二層和小區(qū)內(nèi) 部商業(yè) 29 50% 總計(jì) 76 / A：聞興路與時(shí)代大道交匯處，車(chē)流、人流最多； B：本項(xiàng)目大門(mén)是最主要的出入口，車(chē)流、人流較多； C：由于 C區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門(mén)之間，車(chē)流難以停下來(lái)； D：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車(chē)流、人流少 等級(jí) A\B\C\D分類(lèi)說(shuō)明： 區(qū)域項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值分析 當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報(bào)主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居 高，老鎮(zhèn)中心 作為區(qū)域的活動(dòng)中心，其地段的商業(yè) 價(jià)值不言而喻； 聞堰鎮(zhèn)的樓盤(pán)在商業(yè)銷(xiāo)售時(shí)多采用裸售方式（除三江 新村外）； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚 . 結(jié)論 區(qū)域分析 項(xiàng)目分析 解讀商業(yè) 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思考 本項(xiàng)目概況 營(yíng)銷(xiāo)方案 本項(xiàng)目操作思路 從聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)供應(yīng)量和人口增長(zhǎng)量來(lái)看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)將如何去化？ 如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手法銷(xiāo)售 裸賣(mài) 可行 ，但是去化的速度會(huì)很慢，在短時(shí)期內(nèi)還會(huì)剩余 35%50%的余量，除非低價(jià)，但這樣不僅犧牲利潤(rùn)，還有風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 1期商鋪， 1期商鋪外立面先呈現(xiàn)出來(lái)，其次體量較少，便于開(kāi)盤(pán)造成搶盤(pán)的局面。完成項(xiàng)目銷(xiāo)售。 ? 圖中 B區(qū)域可引進(jìn)中介、裝修建材、小五金店、設(shè)計(jì)公司、窗簾布藝、雜貨店等在項(xiàng)目交付初期臨時(shí)性業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位臵較好的商鋪位臵內(nèi)，在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期，建議控制在 12年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換。人口數(shù) =2117 3=6351人 2022年杭州人均年消費(fèi)性支出約 ，平均每天約 50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出 30元計(jì)算，考慮到本項(xiàng)目實(shí)際入住情況，每年消費(fèi)大約在6351 30 365 60%=41726070元 . 項(xiàng)目商鋪面積為 17705平方，每平方米的消費(fèi)金額 =41726070/17705=2357元 按照租金占商戶營(yíng)業(yè)額的比例一般為 20%。 目前按照周邊商鋪的普遍投資回報(bào)率在 4%左右，所以平均租金定價(jià)在 400450元 /年 /㎡ 。 確定招商公司。 1）、方式：進(jìn)行大規(guī)模的推廣，項(xiàng)目形象占位等，吸引自然客戶。 完成招商。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?具體營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作： 品牌商家聯(lián)合簽約入駐儀式。 借助開(kāi)業(yè)儀式營(yíng)造開(kāi)盤(pán)氛圍。 1）、方式：結(jié)合開(kāi)業(yè)事件，全面進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)的信息炒作，并釋放 搶占聞堰商機(jī)的信息， 順勢(shì)開(kāi)盤(pán) 。 持銷(xiāo)期 1 14 前期銷(xiāo)售人氣、廣告推廣配合 銷(xiāo)售總面積的 20%，累計(jì)為 100% 二次開(kāi)盤(pán)期 12 前期銷(xiāo)售人氣、廣告推廣配合 銷(xiāo)售總面積的 70%，累計(jì)為 70% 持銷(xiāo)期 12 前期銷(xiāo)售人氣，廣告推廣配合 銷(xiāo)售總面積的 30%，累計(jì)為 100%。如購(gòu)鋪者過(guò)了贖回期，視做購(gòu)鋪者自動(dòng)放棄權(quán)利，中糧不再承擔(dān)贖回義務(wù)。 ?5年后可以按照商鋪市場(chǎng)售價(jià)決定是否需要贖回。 總結(jié)：對(duì)于購(gòu)鋪者投資上考慮的最多的是資金的安全性與收益性 .首先中糧是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)所以中糧的贖回能力肯定不存在問(wèn)題，其次商鋪 5年后的售價(jià)隨著周邊居民的入住率逐漸上升，人氣聚集后，商業(yè)更突顯其價(jià)值，并根據(jù)現(xiàn)在正常的通貨膨脹率其商鋪價(jià)值也會(huì)提升，所以 5年后的商鋪售價(jià)肯定高于現(xiàn)在售價(jià)。 ?適當(dāng)還可以提高目前商鋪售價(jià)。 總結(jié)：中糧 .易筑商鋪銷(xiāo)售的原則是快速銷(xiāo)售、利潤(rùn)最大化。 營(yíng)銷(xiāo)方案 銷(xiāo)售方案二 匯報(bào)完畢 。其次商鋪 5年后的商鋪售價(jià)隨著周邊居民的入住率逐漸上升，人氣聚集后，商業(yè)更突顯其價(jià)值，并根據(jù)現(xiàn)在正常的通貨膨脹率其商鋪價(jià)值也會(huì)提升，所以 5年后的商鋪售價(jià)肯定高于現(xiàn)在售價(jià)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的贖回的現(xiàn)象。 ?商鋪 5年后的商鋪售價(jià)低于當(dāng)初的售價(jià)。 營(yíng)銷(xiāo)方案 銷(xiāo)售方案二 中糧 .易筑 ?商鋪可以在短期內(nèi)快速趨化，達(dá)到回籠資金。 ?商鋪 5年后的商鋪售價(jià)低于當(dāng)初的售價(jià)。 （例如租金收益全歸購(gòu)鋪者） 營(yíng)銷(xiāo)方案 銷(xiāo)售方案二 銷(xiāo)售方案 可行性分析 營(yíng)銷(xiāo)方案 銷(xiāo)售方案二 購(gòu)鋪者 ?可以在 5年后購(gòu)鋪者當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格由中糧進(jìn)行贖回。 交房前管理： 第一，如果商鋪沒(méi)有銷(xiāo)售完畢，則商鋪的一系列管理交由代理公司管理，但是租賃方裝修以及經(jīng)營(yíng)期間的管理交由物業(yè)方管理；第二，如果商鋪銷(xiāo)售完畢，則后期一系列管理全面交由物業(yè)方管理。 3）、媒介資源：現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外、報(bào)紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等。 在后期結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)業(yè)在即進(jìn)行炒作。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第三階段：招商后期及開(kāi)業(yè) ?階段目標(biāo)： 為開(kāi)業(yè)營(yíng)造人氣。 結(jié)合外地商戶與本地商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的局面。 3）、媒介資源：杭州及浙江本地報(bào)紙的新聞?lì)惓醋?，網(wǎng)絡(luò)集中信息釋 放，互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境平臺(tái)搭建。 進(jìn)行全面的形象導(dǎo)入，完成項(xiàng)目形象力的塑造。 按照租金占商戶營(yíng)業(yè)額的比例一般為 25%。其它商鋪?zhàn)赓U價(jià)格大部分在500600元 /年 /㎡ 。 D B B C D A A 北大門(mén) B 西大門(mén) B 中糧易筑 時(shí)代大道 聞興路 D D A A 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 序號(hào) 業(yè)態(tài)名稱 面積（㎡） 政策扶持（免租期） 備注 1 咖啡廳 2022 免租金 2年 A區(qū) 2 可的超市 200 免租金 2年 B區(qū) 3 水果店 200 免租金 1年 B區(qū) 4 藥店 200 免租金 1年 B區(qū) 5 洗衣店 200 免租金 1年 B區(qū) 6 蛋糕店 100 免租金 1年 C區(qū) 時(shí)代大道 D B B C D A 北大門(mén) B 西大門(mén) B 中糧易筑 D D A A 1 6 3 4 5 2 聞興路 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 方案一： 前幾年免租的方式吸引商戶入駐； 方案二： 營(yíng)業(yè)額分成 方案三： 租金按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，明確開(kāi)業(yè)最后的截止日 期，在這個(gè)截止日期前商戶開(kāi)始經(jīng)營(yíng)都可以給予 一定的免租期。 “生活”形象定位和項(xiàng)目住宅部分形成良好默契，具有一定沖擊力。 ? 通過(guò) 1期商鋪的成功銷(xiāo)售帶動(dòng)內(nèi)部商鋪與二層商鋪等其他商鋪的銷(xiāo)售。 所以我們決定干這么件事！ 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思考 本項(xiàng)目操作思路 ? 首先啟動(dòng)招商工作，主要是啟動(dòng)一些生活必備業(yè)態(tài)提高區(qū)域成熟度及小區(qū)入住速度。其中北面商業(yè)約 ，西側(cè)商業(yè)約為㎡ 。 區(qū)域項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目區(qū)位分析 聞興路