中糧易筑商鋪銷售方案-預(yù)覽頁
【正文】 00方 單間 47 1113 單層 1202213000 單層 500 二手房 1202213000 裸賣 成交率 100% 出租率 50% 三江新村 02年已交付 20 單層為主 少量雙層 20375 主力 100200方 416 512 4 / 390450 700010000 / 拍賣 出租率 95% 三江花園 05年已交付 30 單層為主 少量雙層 單間 501100 主力 100200 單間 414 1016 1202214000 500 二手房 80009000 裸賣 成交率 90% 出租率 90% 戈雅公寓 一期 07年交付 二期 10月 98 單層為主，少量 雙層，一個三層 單間 40900 主力 5080 單間 46 810 1500018000 450 二手房 1000011000 裸賣 成交率 60% 出租率 20% 區(qū)域項(xiàng)目分析 周邊項(xiàng)目調(diào)研 ? 項(xiàng)目緊鄰聞堰鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府，總體位臵上佳，但目前聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)中心在江南摩卡附近 . ? 另外項(xiàng)目近周邊還沒有形成成熟的商業(yè)氛圍。 區(qū)域項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目動線分析 D B B C D A A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 本項(xiàng)目商業(yè)面積 ㎡ ，分為聞興路底商及二層商業(yè)和時代大道一層連接二層商業(yè)還有小區(qū)內(nèi)部商業(yè) 4部分組成。 如果傳統(tǒng)的銷售模式不適合我們，那我們就不如改變銷售策略！ 敢于擔(dān)當(dāng) 敢于作為！ 本項(xiàng)目營銷思考 本項(xiàng)目操作思路 既然傳統(tǒng)的銷售模式最終會有 35%50%的去化風(fēng)險(xiǎn)，那還不如拿出商鋪的 10%20%用來招商，通過部分商業(yè)運(yùn)作帶動整體商業(yè)逐漸成熟，從而激發(fā)客戶的購買需求，達(dá)到全部去化的最終目的。通過前期商業(yè)開業(yè)這一節(jié)點(diǎn)來銷售，并回籠部分資金。 1期商鋪 D B B C D A 北大門 B 西大門 B 中糧易筑 時代大道 聞興路 D D A A 本項(xiàng)目營銷思考 本項(xiàng)目操作思路 樓盤概況 區(qū)域分析 項(xiàng)目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項(xiàng)目概況 營銷方案 商鋪概況 項(xiàng)目概況 開發(fā)商 杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建面積 約 42萬㎡ 建筑物業(yè) 多層，高層，小高層，排屋 住宅情況 總戶數(shù) 2117戶 客群情況 21％－濱江區(qū) 16％－聞堰鎮(zhèn) 10％－上城區(qū) 6％－西湖區(qū) 交付日期 商業(yè)情況 商鋪形式 沿街商業(yè) 商業(yè)面積 約 17705㎡ 商業(yè)位臵 聞興路與時代大道交叉區(qū)域 交通情況 項(xiàng)目西側(cè)有公交站（至杭州 k222；至蕭山 ） 本項(xiàng)目概括 樓盤概括 ? 商鋪總面積 ㎡ ；可售總面積 ㎡ 商鋪 單層 雙層 三層 總計(jì) 可售（套） 45 29 2 76 不可售（套） 2 2 0 4 總計(jì)（套） 47 31 2 80 面積段 可銷售（套） 不可售（套） 總計(jì) （套） 50㎡ 以內(nèi) 7 1 8 50100㎡ 29 1 30 100200㎡ 17 0 17 200500㎡ 21 1 22 500㎡ 以上 2 1 3 總計(jì) 76 4 80 商鋪 對外 對內(nèi) 總計(jì) 可售（套） 67 9 76 不可售（套） 4 0 4 總計(jì)（套） 71 9 80 商鋪 （不能銷售） 4套 樓（棟） 樓層 面積（㎡） 用途 4 1 衛(wèi)生間 5 1 消防值班室 12 1層連接 2層 郵局 12 1層連接 2層 社區(qū)服務(wù)用房 本項(xiàng)目概括 商鋪概括 區(qū)域分析 項(xiàng)目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項(xiàng)目概況 營銷方案 租金及銷售價格建議 招商執(zhí)行過程中的三個階段 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 本項(xiàng)目商業(yè)主題定位 時間節(jié)點(diǎn) 商鋪管理 銷售方案二 That’s my life ! — 我的生活方式 休閑生活 品味生活 生活態(tài)度 商業(yè)形象定位就是商業(yè)項(xiàng)目在客戶心目中的特征組合，也就是社會大眾對項(xiàng)目的認(rèn)識和印象，特點(diǎn)越鮮明、性格突出的項(xiàng)目給人的印象深刻，營銷效果越好。 ? 圖中 C、 D的區(qū)域因位臵相對較差，可引進(jìn)像洗衣店、家政、社區(qū)診所、維修等日常生活類及大型社區(qū)必備的設(shè)施可作為長期固定業(yè)態(tài)；此類業(yè)態(tài)屬于服務(wù)類業(yè)態(tài)，對位臵的抗性相對較低。商鋪?zhàn)饨?=2357 20%= /年 /㎡ 營銷方案 租金及銷售價格建議 租金定價 投資回報(bào)率倒推法 商鋪銷售均價按 10000元 /㎡ 商鋪的年投資回報(bào)率如果在 6%就值得投資 平均商鋪?zhàn)饨?=銷售價格 投資回報(bào)率 =10000元 /㎡ 6%=600元 /年 /㎡ 營銷方案 租金及銷售價格建議 根據(jù)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目除江南摩卡租金偏高，主要是因?yàn)槠渖啼亞螌訉痈哂?，可以分割層 2層出租。 市場比較法 消費(fèi)額倒推法 結(jié)合本項(xiàng)目情況商鋪處于招商啟動階段故商鋪?zhàn)赓U價格根據(jù)位臵差異可以定平均租金 400450元 /年 /㎡ 。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第一階段：招商準(zhǔn)備期 ?階段訴求主題： 聞堰首個時尚生活主題街區(qū) 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第一階段：招商準(zhǔn)備期 ?階段策略： 配合招商公司招商，集中進(jìn)行杭州城市內(nèi)投資價值的推廣。 2）、形式：咨詢、登記、不簽訂正式合同。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段訴求主題： 時尚生活的天堂 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段策略： 通過商家的簽約進(jìn)行炒作，形成一定的影響力， 順勢推盤 。 媒介資源：公關(guān)活動、杭州本地報(bào)紙廣告、新聞類炒作、網(wǎng)絡(luò)信息釋放等。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第三階段：招商后期及開業(yè) ?階段策略： 圍繞項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦各種形式的活動，吸引人氣，集聚商業(yè)氛圍，吸 引客戶。 2）、目的：為開業(yè)造勢，吸引客戶購買。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 商鋪的出租交由 代理公司 管理，第一，做到與租賃方服務(wù)上的維系；第二，做到與租賃方工作上交流和配合，保證潛在客戶的不流失；第三，客戶租賃商鋪或者購買商鋪期間的一系列服務(wù)，例如：簽租賃合同、簽銷售合同等由代理公司完成。 5年內(nèi)購鋪者對其所擁有的商鋪在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的所有盈虧購鋪者自行承擔(dān)。 機(jī)會 風(fēng)險(xiǎn) ?商鋪?zhàn)赓U的價格高低影響其投資回報(bào)。在安全與收益性都能滿足的前提下，額外還有 5年內(nèi)的租金收益，故此方案對購鋪者來說是穩(wěn)賺不賠的生意。 機(jī)會 風(fēng)險(xiǎn) ?5年贖回到期時的資金需求量大。首先此方案可以在投資者應(yīng)發(fā)強(qiáng)烈的轟動效應(yīng)使中糧可以有足夠的客戶數(shù)去消化商鋪，并在此基礎(chǔ)可以分階段、分銷售位臵（由差入好）進(jìn)行推盤提高商鋪銷
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