【正文】 長量來看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)將如何去化？ 如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營銷手法銷售 裸賣 可行 ，但是去化的速度會(huì)很慢，在短時(shí)期內(nèi)還會(huì)剩余 35%50%的余量，除非低價(jià)，但這樣不僅犧牲利潤，還有風(fēng)險(xiǎn)。完成項(xiàng)目銷售。人口數(shù) =2117 3=6351人 2022年杭州人均年消費(fèi)性支出約 ，平均每天約 50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出 30元計(jì)算，考慮到本項(xiàng)目實(shí)際入住情況，每年消費(fèi)大約在6351 30 365 60%=41726070元 . 項(xiàng)目商鋪面積為 17705平方，每平方米的消費(fèi)金額 =41726070/17705=2357元 按照租金占商戶營業(yè)額的比例一般為 20%。 確定招商公司。 完成招商。 借助開業(yè)儀式營造開盤氛圍。 持銷期 1 14 前期銷售人氣、廣告推廣配合 銷售總面積的 20%，累計(jì)為 100% 二次開盤期 12 前期銷售人氣、廣告推廣配合 銷售總面積的 70%，累計(jì)為 70% 持銷期 12 前期銷售人氣，廣告推廣配合 銷售總面積的 30%，累計(jì)為 100%。 ?5年后可以按照商鋪市場(chǎng)售價(jià)決定是否需要贖回。 ?適當(dāng)還可以提高目前商鋪售價(jià)。 營銷方案 銷售方案二 匯報(bào)完畢 。 ?商鋪 5年后的商鋪售價(jià)低于當(dāng)初的售價(jià)。 ?商鋪 5年后的商鋪售價(jià)低于當(dāng)初的售價(jià)。 交房前管理： 第一，如果商鋪沒有銷售完畢，則商鋪的一系列管理交由代理公司管理，但是租賃方裝修以及經(jīng)營期間的管理交由物業(yè)方管理；第二，如果商鋪銷售完畢，則后期一系列管理全面交由物業(yè)方管理。 在后期結(jié)合項(xiàng)目開業(yè)在即進(jìn)行炒作。 結(jié)合外地商戶與本地商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的局面。 進(jìn)行全面的形象導(dǎo)入，完成項(xiàng)目形象力的塑造。其它商鋪?zhàn)赓U價(jià)格大部分在500600元 /年 /㎡ 。 “生活”形象定位和項(xiàng)目住宅部分形成良好默契，具有一定沖擊力。 所以我們決定干這么件事！ 本項(xiàng)目營銷思考 本項(xiàng)目操作思路 ? 首先啟動(dòng)招商工作，主要是啟動(dòng)一些生活必備業(yè)態(tài)提高區(qū)域成熟度及小區(qū)入住速度。 區(qū)域項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目區(qū)位分析 聞興路 沿河路 萬達(dá)路 萬達(dá)北路 郁金香岸 三江花園 江南摩卡 萬達(dá)中路 三江路 三江新村 戈雅公寓 水田畈路 商鋪位臵 中糧易筑 ? 人流動(dòng)線分析 從右圖所示可知，項(xiàng)目的人流主要集中在聞興路和時(shí)代大道的交匯處，這個(gè)位臵的人流量最大 ,也是商鋪?zhàn)詈玫奈慌Z。 該項(xiàng)目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項(xiàng)目?jī)?nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)駐情況不理想。 1. 區(qū)域內(nèi)的商鋪以街鋪為主，主要類型為生活基本配套設(shè)施，有小部分服飾，餐飲類型商鋪； 2. 雖然聞堰有大規(guī)模的樓盤開發(fā)，但由于區(qū)域位臵還不成熟，以及企業(yè)類業(yè)態(tài)較少，未能夠吸引較多外來勞動(dòng)人口居住，使得人口每年只有以自然增長率上升； 3. 目前聞堰地區(qū)雖然這幾年租金有了很大的提升，但是相對(duì)售價(jià)而言還是偏低。中糧 〃 易筑 商鋪銷售方案 2022年 9月 第一部分：商業(yè)解讀 商業(yè)界定 商業(yè)機(jī)會(huì) 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 第二部分：區(qū)域分析 區(qū)域內(nèi)供給分析 區(qū)域內(nèi)人口增長性分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 第三部分：區(qū)域項(xiàng)目分析 周邊項(xiàng)目調(diào)研 本項(xiàng)目區(qū)位分析 本項(xiàng)目動(dòng)線分析 本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值分析 第四部分：本項(xiàng)目營銷思考 本項(xiàng)目操作思路 第五部分：本項(xiàng)目概況 樓盤概況 商鋪概況 第六部分：營銷方案 本項(xiàng)目商業(yè)主題定位 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 租金及銷售價(jià)格建議 營銷執(zhí)行過程中的三個(gè)階段 商鋪管理 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 銷售方案二 目錄 商業(yè)機(jī)會(huì) 商業(yè)界定 區(qū)域分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)解讀 總體營銷思路分析 本項(xiàng)目概況 營銷方案 目錄 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)類型 服務(wù)人口 輻射距離 代表物業(yè)形式 商業(yè)面積 商業(yè)業(yè)態(tài) 品牌集聚度 街坊型 1— 3萬人 1— 2千米 住宅底商 3萬以下 中小型業(yè)態(tài) 本土品牌為主 鄰里型 3— 10萬人 2— 5千米 集中型物業(yè) 3— 10萬 主力型業(yè)態(tài) 本土品牌、國內(nèi)品牌 區(qū)域型 10— 40萬人 5— 10千米 復(fù)合型物業(yè) 10— 40萬 大賣場(chǎng)或百貨公司為主力業(yè)態(tài) 國內(nèi)為主、部分國際品牌 城市型 40— 100萬人 10— 30千米 商業(yè)綜合體 40萬以上 百貨公司、賣場(chǎng)集群 國際品牌 泛城市型 100萬人以上 城際范圍 專業(yè)市場(chǎng)型 商業(yè)中心 100萬以上 主力業(yè)態(tài)集群 或?qū)I(yè)市場(chǎng)型 包括以上所有的商業(yè) 本項(xiàng)目的商業(yè)面積總體量為 17705㎡，小區(qū)總戶數(shù)為 2117戶，按照 3人 /戶計(jì)算整個(gè)小區(qū)整人數(shù)大約 6351人（目前實(shí)際入住人數(shù)小于此數(shù)目），所以可以界定本項(xiàng)目為街坊型商業(yè)，也就是 社區(qū)型商業(yè) 。首先大批房產(chǎn)中介 ,以及小型的配套設(shè)施迅速進(jìn)駐 .起始租金在 /天 . ? 09年江南摩卡的交付使用，靠近水田畈路的沿街商鋪與三江花園的商鋪形成一個(gè) “ 工 ” 字形的商業(yè)街區(qū) ,商鋪迅速升溫 ,達(dá)到 /天 /㎡ . 聞興路 沿河路 萬達(dá)路 萬達(dá)北路 郁金香岸 三江花園 江南摩卡 萬達(dá)中路 三江路 三江新村 戈雅公寓 水田畈路 商鋪位置 區(qū)域分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 人口 街區(qū) 2022 單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 聞興路 萬達(dá)路 / 水田畈路 區(qū)域分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 聞堰鎮(zhèn)隨著人口的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始出現(xiàn)變化。 項(xiàng)目名稱 綠城西子 .郁金香岸 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時(shí)間 部分已交付 商鋪數(shù)量（個(gè)） 30個(gè) 樓層數(shù)（層） 雙層 商鋪面積（ m2） 901100方，主力面積是 250300方 商鋪面寬（ m） 單間 47米 商鋪進(jìn)深（ m） 1113米 商鋪層高（ m） 商鋪價(jià)格（元/m2） 1202213000元 /平方米 去化率 成交率 100% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 中介門店、美容院、超市 典型門店 世紀(jì)聯(lián)華 郁金香岸 郁金香岸 萬達(dá)北路 區(qū)域項(xiàng)目分析 周邊項(xiàng)目調(diào)研（郁金香岸） 項(xiàng)目名稱 戈雅公寓 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時(shí)間 一期： 07年交付 二期：未定 商鋪數(shù)量（個(gè)） 98個(gè) 樓層數(shù)（層） 單層未知，少量雙層，一個(gè) 三層 商鋪面積（ m2） 單間 4080方 商鋪面寬（ m） 單間 46米 商鋪進(jìn)深（ m） 8