【正文】 機(jī)會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) ?5年贖回到期時(shí)的資金需求量大。 營(yíng)銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個(gè)階段 商鋪的出租交由 代理公司 管理，第一，做到與租賃方服務(wù)上的維系；第二，做到與租賃方工作上交流和配合，保證潛在客戶的不流失；第三，客戶租賃商鋪或者購(gòu)買商鋪期間的一系列服務(wù)，例如：簽租賃合同、簽銷售合同等由代理公司完成。 營(yíng)銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個(gè)階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段訴求主題： 時(shí)尚生活的天堂 營(yíng)銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個(gè)階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段策略： 通過商家的簽約進(jìn)行炒作，形成一定的影響力， 順勢(shì)推盤 。商鋪?zhàn)饨?=2357 20%= /年 /㎡ 營(yíng)銷方案 租金及銷售價(jià)格建議 租金定價(jià) 投資回報(bào)率倒推法 商鋪銷售均價(jià)按 10000元 /㎡ 商鋪的年投資回報(bào)率如果在 6%就值得投資 平均商鋪?zhàn)饨?=銷售價(jià)格 投資回報(bào)率 =10000元 /㎡ 6%=600元 /年 /㎡ 營(yíng)銷方案 租金及銷售價(jià)格建議 根據(jù)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目除江南摩卡租金偏高，主要是因?yàn)槠渖啼亞螌訉痈哂?，可以分割層 2層出租。 如果傳統(tǒng)的銷售模式不適合我們，那我們就不如改變銷售策略！ 敢于擔(dān)當(dāng) 敢于作為！ 本項(xiàng)目營(yíng)銷思考 本項(xiàng)目操作思路 既然傳統(tǒng)的銷售模式最終會(huì)有 35%50%的去化風(fēng)險(xiǎn)，那還不如拿出商鋪的 10%20%用來招商，通過部分商業(yè)運(yùn)作帶動(dòng)整體商業(yè)逐漸成熟，從而激發(fā)客戶的購(gòu)買需求，達(dá)到全部去化的最終目的。 項(xiàng)目名稱 綠城西子 .郁金香岸 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時(shí)間 部分已交付 商鋪數(shù)量（個(gè)） 30個(gè) 樓層數(shù)（層） 雙層 商鋪面積（ m2） 901100方，主力面積是 250300方 商鋪面寬（ m） 單間 47米 商鋪進(jìn)深（ m） 1113米 商鋪層高（ m） 商鋪價(jià)格（元/m2） 1202213000元 /平方米 去化率 成交率 100% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 中介門店、美容院、超市 典型門店 世紀(jì)聯(lián)華 郁金香岸 郁金香岸 萬達(dá)北路 區(qū)域項(xiàng)目分析 周邊項(xiàng)目調(diào)研（郁金香岸） 項(xiàng)目名稱 戈雅公寓 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時(shí)間 一期： 07年交付 二期：未定 商鋪數(shù)量（個(gè)） 98個(gè) 樓層數(shù)（層） 單層未知，少量雙層，一個(gè) 三層 商鋪面積（ m2） 單間 4080方 商鋪面寬（ m） 單間 46米 商鋪進(jìn)深（ m） 810米 商鋪層高（ m） 商鋪價(jià)格 （元 /m2） 1500018000元 /平方米 去化率 目前一期還有 20余套 4050方左右房源 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 咖啡店、中介店、家居裝飾 店 典型門店 無 偉 業(yè) 路 商 鋪 社 區(qū) 萬 達(dá) 路 戈雅公寓 錢 塘 江 該項(xiàng)目距離鎮(zhèn)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊居住氣氛暫未形成，影響 了項(xiàng)目的商業(yè)入駐。中糧 〃 易筑 商鋪銷售方案 2022年 9月 第一部分：商業(yè)解讀 商業(yè)界定 商業(yè)機(jī)會(huì) 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 第二部分：區(qū)域分析 區(qū)域內(nèi)供給分析 區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)性分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 第三部分：區(qū)域項(xiàng)目分析 周邊項(xiàng)目調(diào)研 本項(xiàng)目區(qū)位分析 本項(xiàng)目動(dòng)線分析 本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值分析 第四部分：本項(xiàng)目營(yíng)銷思考 本項(xiàng)目操作思路 第五部分：本項(xiàng)目概況 樓盤概況 商鋪概況 第六部分：營(yíng)銷方案 本項(xiàng)目商業(yè)主題定位 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 租金及銷售價(jià)格建議 營(yíng)銷執(zhí)行過程中的三個(gè)階段 商鋪管理 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 銷售方案二 目錄 商業(yè)機(jī)會(huì) 商業(yè)界定 區(qū)域分析 項(xiàng)目分析 商業(yè)解讀 總體營(yíng)銷思路分析 本項(xiàng)目概況 營(yíng)銷方案 目錄 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)類型 服務(wù)人口 輻射距離 代表物業(yè)形式 商業(yè)面積 商業(yè)業(yè)態(tài) 品牌集聚度 街坊型 1— 3萬人 1— 2千米 住宅底商 3萬以下 中小型業(yè)態(tài) 本土品牌為主 鄰里型 3— 10萬人 2— 5千米 集中型物業(yè) 3— 10萬 主力型業(yè)態(tài) 本土品牌、國(guó)內(nèi)品牌 區(qū)域型 10— 40萬人 5— 10千米 復(fù)合型物業(yè) 10— 40萬 大賣場(chǎng)或百貨公司為主力業(yè)態(tài) 國(guó)內(nèi)為主、部分國(guó)際品牌 城市型 40— 100萬人 10— 30千米 商業(yè)綜合體 40萬以上 百貨公司、賣場(chǎng)集群 國(guó)際品牌 泛城市型 100萬人以上 城際范圍 專業(yè)市場(chǎng)型 商業(yè)中心 100萬以上 主力業(yè)態(tài)集群 或?qū)I(yè)市場(chǎng)型 包括以上所有的商業(yè) 本項(xiàng)目的商業(yè)面積總體量為 17705㎡，小區(qū)總戶數(shù)為 2117戶，按照 3人 /戶計(jì)算整個(gè)小區(qū)整人數(shù)大約 6351人（目前實(shí)際入住人數(shù)小于此數(shù)目），所以可以界定本項(xiàng)目為街坊型商業(yè)，也就是 社區(qū)型商業(yè) 。 該項(xiàng)目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項(xiàng)目?jī)?nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)駐情況不理想。 所以我們決定干這么件事！ 本項(xiàng)目營(yíng)銷思考 本項(xiàng)目操作思路 ? 首先啟動(dòng)招商工作，主要是啟動(dòng)一些生活必備業(yè)態(tài)提高區(qū)域成熟度及小區(qū)入住速度。其它商鋪?zhàn)赓U價(jià)格大部分在500600元 /年 /㎡ 。 結(jié)合外地商戶與本地商戶的招商推介，形成內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的局面。 交房前管理： 第一，如果商鋪沒有銷售完畢，則商鋪的一系列管理交由代理公司管理，但是租賃方裝修以及經(jīng)營(yíng)期間的管理交由物業(yè)方管理；第二，如果商鋪銷售完畢，則后期一系列管理全面交由物業(yè)方管理。 ?商鋪 5年后的商鋪售價(jià)低于當(dāng)初的售價(jià)。 ?適當(dāng)還可以提高目前商鋪售價(jià)。 持銷期 1 14 前期銷售人氣、廣告推廣配合 銷售總面積的 20%，累計(jì)為 100% 二次開盤期 12 前期銷售人氣、廣告推廣配合 銷售總面積的 70%，累計(jì)為 70% 持銷期 12 前期銷售人氣，廣告推廣配合 銷售總面積的 30%，累計(jì)為 100%。 完成招商。人口數(shù) =2117 3=6351人 2022年杭州人均年消費(fèi)性支出約 ，平均每天約 50元，現(xiàn)按人均每天消費(fèi)支出 30元計(jì)算，考慮到本項(xiàng)目實(shí)際入住情況，每年消費(fèi)大約在6351 30 365 60%=41726070元 . 項(xiàng)目商鋪面積為 17705平方，每平方米的消費(fèi)金額 =41726070/17705=2357元 按照租金占商戶營(yíng)業(yè)額的比例一般為 20%。 等級(jí) 區(qū)域 商鋪數(shù)量 總面（㎡） 價(jià)值評(píng)判 A 聞興路與時(shí)代大道 交匯處 14 110% B 西大門入口兩旁和 北大門兩旁 20 100% C 北面介于北大門和 轉(zhuǎn)角之間的 13 70% D 北面二層和小區(qū)內(nèi) 部商業(yè) 29 50% 總計(jì) 76 / A：聞興路與時(shí)代大道交匯處，車流、人流最多； B：本項(xiàng)目大門是最主要的出入口，車流、人流較多； C：