【正文】 區(qū)域分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 聞堰鎮(zhèn)隨著人口的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始出現(xiàn)變化。 1. 區(qū)域內(nèi)的商鋪以街鋪為主，主要類型為生活基本配套設(shè)施，有小部分服飾，餐飲類型商鋪； 2. 雖然聞堰有大規(guī)模的樓盤開發(fā)，但由于區(qū)域位臵還不成熟，以及企業(yè)類業(yè)態(tài)較少，未能夠吸引較多外來勞動人口居住，使得人口每年只有以自然增長率上升； 3. 目前聞堰地區(qū)雖然這幾年租金有了很大的提升，但是相對售價而言還是偏低。 結(jié)論 本項目區(qū)位分析 周邊項目調(diào)研 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 本項目動線分析 本項目物業(yè)價值分析 本項目將參考聞堰板塊，來進行研究； 聞堰作為本項目所在地，因此對區(qū)域內(nèi)的所有項目進行深入的研究、分析； 參考目標(biāo)：江南摩卡、郁金香岸、三江花園、三江新村和戈雅公寓。 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研 該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象，交付部分出租率 90%。 因該項目靠近鎮(zhèn)中心，居住氛圍濃郁，生活配套齊全，改善并提升了區(qū)域內(nèi) “老且舊”的商業(yè)形象。 朝南和朝西的商鋪屬于商業(yè)中心地段，租金及售價偏高，基本在 8001000元 /平米 *年，朝北只有少量出租，且人氣不旺，租金在 450500元 /平米 *年。 項目名稱 三江國際 .江南摩卡 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 已交付 商鋪數(shù)量（個） 50個 樓層數(shù)（層） 雙層為主，少量三層 商鋪面積（ m2） 65220方 商鋪面寬（ m） 單間 57米 商鋪進深（ m） 1012米 商鋪層高（ m） 商鋪價格（元 /m2） 二手價 15000元 /平方米 去化率 成交率 100%，交付部分出租率 90% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 品牌服裝店、中國移動、藥店、蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等 典型門店 李寧、特步、中國移動 江南摩卡 商 鋪 萬 達 路 偉 業(yè) 路 商 鋪 聞 興 路 商 鋪 社 區(qū) 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研（江南摩卡） 該項目距離鎮(zhèn)中心相對較遠，周邊居住氣氛暫未形成，影響了項目的商業(yè)入駐。 該項目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目內(nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項目的商業(yè)進駐情況不理想； 郁金香岸的商鋪已經(jīng)售完，一期交付因周邊商業(yè)氛圍不夠濃重，所以租用商鋪以二手中介居多，大于 500以上商鋪暫時空臵，二期商鋪 9月交付使用。 項目名稱 綠城西子 .郁金香岸 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 部分已交付 商鋪數(shù)量（個） 30個 樓層數(shù)（層） 雙層 商鋪面積（ m2） 901100方，主力面積是 250300方 商鋪面寬（ m） 單間 47米 商鋪進深（ m） 1113米 商鋪層高（ m） 商鋪價格（元/m2） 1202213000元 /平方米 去化率 成交率 100% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 中介門店、美容院、超市 典型門店 世紀(jì)聯(lián)華 郁金香岸 郁金香岸 萬達北路 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研（郁金香岸） 項目名稱 戈雅公寓 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 一期： 07年交付 二期：未定 商鋪數(shù)量（個） 98個 樓層數(shù)（層） 單層未知，少量雙層，一個 三層 商鋪面積（ m2） 單間 4080方 商鋪面寬（ m） 單間 46米 商鋪進深（ m） 810米 商鋪層高（ m） 商鋪價格 （元 /m2） 1500018000元 /平方米 去化率 目前一期還有 20余套 4050方左右房源 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 咖啡店、中介店、家居裝飾 店 典型門店 無 偉 業(yè) 路 商 鋪 社 區(qū) 萬 達 路 戈雅公寓 錢 塘 江 該項目距離鎮(zhèn)中心相對較遠，周邊居住氣氛暫未形成，影響 了項目的商業(yè)入駐。 該項目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目內(nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項目的商業(yè)進駐情況不理想。 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研（戈雅公寓） 項目名稱 三江花園 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 06年已交付 商鋪數(shù)量（個） 30個 樓層數(shù)（層） 單層為主，少量雙層 商鋪面積（ m2） 單間 501100方 商鋪面寬（ m） 單間 414米 商鋪進深（ m） 1016米 商鋪層高（ m） 商鋪價格（元 /m2） 1202214000每平米 去化率 目前還有朝北的幾件商務(wù)用 房待售，出租率 90% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 便利店、小賣部、中介公司 、煤氣公司等 典型門店 李寧、寶島眼睛等 偉 業(yè) 路 社 區(qū) 水 田 昄 路 商 鋪 萬 達 路 錢 塘 江 商 鋪 聞 興 路 三江花園 該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象。 因該項目靠近鎮(zhèn)中心，周比居住氛圍濃郁，生活配套齊全，但都為鎮(zhèn)級低層次商業(yè)。 該項目開盤時間較早，業(yè)主已經(jīng)入駐，居住和商業(yè)氛圍基本成型；項目內(nèi)有像李寧等一些品牌店，改善了區(qū)域商業(yè)形象，對周邊商業(yè)有引導(dǎo)作用。 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研（三江花園） 該項目商業(yè)較早，但因地段較好，相對靠近當(dāng)前鎮(zhèn)中心，項目內(nèi)商鋪出租情況良好。 該項目開盤時間較早，商業(yè)形式顯舊，且無品牌商業(yè)入駐，主要是滿足日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括中型超市等，但對區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次提升影響不大； 07年以 20年的使用權(quán)拍賣形式進行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并 20年后不收租金。 項目名稱 三江新村 區(qū)位 蕭山，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 02年已交付 商鋪數(shù)量（個） 20個 樓層數(shù)（層） 單層為主 少量雙層 商鋪面積（ m2） 20375方 商鋪面寬（ m） 416米 商鋪進深（ m） 512米 商鋪層高（ m） 4米 商鋪價格（元 /m2） 以拍賣的形式招租， 20年起租 去化率 07年全部成交，出租率 95% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，墻面白水 泥批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 超市、銀行、奶茶小吃、文具店、五金店、藥店、便利店等 典型門店 無品牌 偉 業(yè) 路 商 鋪 社 區(qū) 四 季 大 道 三江新村 三 江 江 商 鋪 商 鋪 聞 興 路 沿 河