【正文】 去化率 江南摩卡 50 雙層為主 少量三層 50220 主力 5080 單間 57 1012 單層 雙層 二手單層 15000 單層 8001000 二手房 1100012022 單層 雙層 成交率 100% 出租率 90% 郁金香岸 一期已交付 二期 6月交付 30 雙層為主 少量單層 901100方 主力 100200方 單間 47 1113 單層 1202213000 單層 500 二手房 1202213000 成交率 100% 出租率 50% 三江新村 02年已交付 20 單層為主 少量雙層 20375 主力 100200方 416 512 4 / 390450 700010000 / 出租率 95% 三江花園 05年已交付 30 單層為主 少量雙層 單間 501100 主力 100200 單間 414 1016 1202214000 500 二手房 80009000 成交率 90% 出租率 90% 戈雅公寓 一期 07年交付 二期 10月 98 單層為主，少量 雙層，一個(gè)三層 單間 40900 主力 5080 單間 46 810 1500018000 450 二手房 1000011000 成交率 60% 出租率 20% 營(yíng)銷(xiāo)方案 租金及銷(xiāo)售價(jià)格建議 租金定價(jià) 消費(fèi)額倒推法 中糧 .易筑現(xiàn)總戶數(shù)為 2117戶，按每戶 3人計(jì)算。商鋪?zhàn)饨?=2357 20%= /年 /㎡ 營(yíng)銷(xiāo)方案 租金及銷(xiāo)售價(jià)格建議 租金定價(jià) 投資回報(bào)率倒推法 商鋪銷(xiāo)售均價(jià)按 10000元 /㎡ 商鋪的年投資回報(bào)率如果在 6%就值得投資 平均商鋪?zhàn)饨?=銷(xiāo)售價(jià)格 投資回報(bào)率 =10000元 /㎡ 6%=600元 /年 /㎡ 營(yíng)銷(xiāo)方案 租金及銷(xiāo)售價(jià)格建議 根據(jù)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目除江南摩卡租金偏高，主要是因?yàn)槠渖啼亞螌訉痈哂?，可以分割層 2層出租。 有些傳統(tǒng)行業(yè)（超市、書(shū)店等）由于利潤(rùn)微薄其租金所占的比例在 15%左右，所以平均租金定價(jià)在 400450元 /年 /㎡ 。 市場(chǎng)比較法 消費(fèi)額倒推法 結(jié)合本項(xiàng)目情況商鋪處于招商啟動(dòng)階段故商鋪?zhàn)赓U價(jià)格根據(jù)位臵差異可以定平均租金 400450元 /年 /㎡ 。商鋪?zhàn)饨?2357 20%= /年 /㎡ 投資回報(bào)率倒推法 平均商鋪?zhàn)饨?=銷(xiāo)售價(jià)格 投資回報(bào)率 =10000元 /㎡ 6%=600元 /年 /㎡ 中糧 .易筑商鋪的平均租金定價(jià)在 400450元 /年 /㎡ 營(yíng)銷(xiāo)方案 租金及銷(xiāo)售價(jià)格建議 日期 日租金 （元 /㎡ ） 年租金 （元 /㎡ ） 回報(bào)率（ %） 銷(xiāo)售單價(jià)（元） 10年 10月 450 4 11250 目前聞堰鎮(zhèn)普遍的商鋪回報(bào)率在 4%左右，所以按照這個(gè)計(jì)算： 建議首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)： 10000元 /㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格建議 營(yíng)銷(xiāo)方案 租金及銷(xiāo)售價(jià)格建議 第一階段：招商準(zhǔn)備期 ?階段目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)中糧 .易筑在市場(chǎng)形象導(dǎo)入。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第一階段：招商準(zhǔn)備期 ?階段訴求主題： 聞堰首個(gè)時(shí)尚生活主題街區(qū) 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第一階段：招商準(zhǔn)備期 ?階段策略： 配合招商公司招商，集中進(jìn)行杭州城市內(nèi)投資價(jià)值的推廣。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第一階段：招商準(zhǔn)備期 ?具體營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作： 接受商戶招商咨詢。 2）、形式：咨詢、登記、不簽訂正式合同。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段目標(biāo)： 樹(shù)立項(xiàng)目形象，提升價(jià)值認(rèn)同。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段訴求主題： 時(shí)尚生活的天堂 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段策略： 通過(guò)商家的簽約進(jìn)行炒作，形成一定的影響力， 順勢(shì)推盤(pán) 。 通過(guò)對(duì)商業(yè)資源多方式的整合促進(jìn)招商進(jìn)展。 媒介資源：公關(guān)活動(dòng)、杭州本地報(bào)紙廣告、新聞?lì)惓醋?、網(wǎng)絡(luò)信息釋放等。 順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第三階段：招商后期及開(kāi)業(yè) ?階段策略： 圍繞項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦各種形式的活動(dòng)，吸引人氣，集聚商業(yè)氛圍，吸 引客戶。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 第三階段：招商后期及開(kāi)業(yè) ?具體營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作： 開(kāi)業(yè)前的綜合性媒體整合炒作。 2）、目的：為開(kāi)業(yè)造勢(shì)，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 階段 階段細(xì)分 時(shí) 間 銷(xiāo)售支持 銷(xiāo)售條件 銷(xiāo)售目標(biāo) 招商 — 項(xiàng)目招商 — / 確定招商公司 / 招商進(jìn)駐 — / 35家商業(yè)進(jìn)駐 / 市場(chǎng)預(yù)熱期 — 開(kāi)盤(pán) 接受咨詢期 — / 商鋪市場(chǎng)形象導(dǎo)入、商鋪外立面完成、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)到位，商鋪戶型、看房通道等準(zhǔn)備就緒 接受登記 開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期 — 開(kāi)盤(pán) / 廣告推廣配合（ **商業(yè)進(jìn)駐） 客戶落點(diǎn) 市場(chǎng)熱銷(xiāo)期 開(kāi)盤(pán)期 1 14 廣告推廣配合（提升聞堰鎮(zhèn)商業(yè)潛力） 銷(xiāo)售總面積的 80%，累計(jì)為 80%。 營(yíng)銷(xiāo)方案 招商執(zhí)行過(guò)程中的三個(gè)階段 商鋪的出租交由 代理公司 管理，第一，做到與租賃方服務(wù)上的維系；第二，做到與租賃方工作上交流和配合，保證潛在客戶的不流失；第三，客戶租賃商鋪或者購(gòu)買(mǎi)商鋪期間的一系列服務(wù)，例如：簽租賃合同、簽銷(xiāo)售合同等由代理公司完成。 交房后管理： 營(yíng)銷(xiāo)方案 商鋪管理 ? 招商過(guò)程時(shí)間節(jié)點(diǎn) 準(zhǔn)備階段 10年 9月底 10年 10月底 招商階段 商家裝修階段 11年 12月底 11年 12月底 營(yíng)業(yè)階段 營(yíng)銷(xiāo)方案 時(shí)間節(jié)點(diǎn) ? 第一次開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn) 預(yù)熱期 10年 12月 11年 1月 強(qiáng)銷(xiāo) 11年 2月 11年 3月 持續(xù) 10年 10月 尾房 開(kāi)盤(pán) 預(yù)熱期 11年 1月底 11年 2月底 開(kāi)盤(pán) 強(qiáng)銷(xiāo) 11年 3月底 11年 4月底 持續(xù) 10年 12月底 尾房 ? 第二次開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn) 清盤(pán) 清盤(pán) 營(yíng)銷(xiāo)方案 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 快速去化？ 單從銷(xiāo)售上該怎么操作呢？ 價(jià)值最大化？ 營(yíng)銷(xiāo)方案 銷(xiāo)售方案二 銷(xiāo)售方案 可行性分析 營(yíng)銷(xiāo)方案 銷(xiāo)售方案二 方案內(nèi)容： 購(gòu)鋪者可以在約定 5年時(shí)間到期前（一個(gè)唯一的時(shí)間期限內(nèi)）半年提出申請(qǐng)要求中糧按照當(dāng)初商鋪購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)（無(wú)利息）。 5年內(nèi)購(gòu)鋪者對(duì)其所擁有的商鋪在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的所有盈虧購(gòu)鋪者自行承擔(dān)。 ?5年內(nèi)購(gòu)鋪者對(duì)所購(gòu)商鋪的租金收益都?xì)w其所有。 機(jī)會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) ?商鋪?zhàn)赓U的價(jià)格高低影響其投資回報(bào)。 ?中糧的贖回能力。在安全與收益性都能滿足的前提下，額外還有 5年內(nèi)的租金收益，故此方案對(duì)購(gòu)鋪者來(lái)說(shuō)是穩(wěn)賺不賠的生意。 ?5年后若要贖回后商鋪價(jià)格高于當(dāng)初售價(jià)，還可以賺取合理的商鋪溢價(jià)。 機(jī)會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) ?5年贖回到期時(shí)的資金需求量大。 ?商鋪出租的無(wú)序經(jīng)營(yíng)。首先此方案可以在投資者應(yīng)發(fā)強(qiáng)烈的轟動(dòng)效應(yīng)使中糧可以有足夠的客戶數(shù)去消化商鋪，并在此基礎(chǔ)可以分階段、分銷(xiāo)售位臵（由差入好）進(jìn)行推盤(pán)提高商鋪銷(xiāo)售溢價(jià)。最后對(duì)于商鋪出租的無(wú)序經(jīng)營(yíng)可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)公司進(jìn)行商鋪統(tǒng)一招商，控制品牌與檔次，先租后