【正文】 ）有限公司是香港上市公司 中國海外集 團有限公司旗下之全資子公司，成立于 1997 年 6月，注冊資本 3000 萬美元。中海發(fā)展（北京）有限公司作為中海地產(chǎn)開拓首都北京房地產(chǎn)市場的排頭兵，致力于走專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展的道路，力爭“開發(fā)一個，成功一個”。目前正在建設和即將建設的項目還有“中海 小紅門項目位于 北京市朝陽區(qū)小紅門地區(qū)，項目用地西至成壽寺路，北至關家坑街，東至龍爪樹路，南至規(guī)劃南四環(huán)綠化帶。地上規(guī)劃總建筑面積 136 萬平方米，其中住宅 110 萬平方米，公建 26 萬平方米。 項目商業(yè)總面積 24 萬平方米，其中一期 12 萬平方米。本次調研主要針對小紅門項目一期 12 萬平方米的商業(yè)。 最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、研究內容 針對上述不同研究對象，研究內容如下： →針對研究區(qū)域內相關商業(yè)項目 側重了解“業(yè)態(tài)形式、建筑規(guī)模、經(jīng)營狀態(tài)、管理方式、租金水平”等內容 a. 項目基本信息：具體位置（最終提交具體的位置分布圖）、 項目名稱、建筑面積、內部總體布局及功能（業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)分區(qū)）、總攤位數(shù)量、單位面積分布、開業(yè)時間、建筑檔次、外立面材料及顏色、層高、裝修情況、電梯、空調、物業(yè)管理服務； b. 經(jīng)營模式：定制化開發(fā)、開發(fā)后持有經(jīng)營、開發(fā)后整售 （最終用戶、機構投資人）、開發(fā)并進入穩(wěn)定經(jīng)營期后帶租約整售、進行物業(yè)證券化 /引入信托基金、售后回租、專業(yè)運營商參股、融資租賃； c. 銷售價格、租金、物業(yè)管理費； d. 項目客戶結構分析：投資客戶來源及結構；租賃客戶來源及結構； e. 項目優(yōu)勢劣勢分析，面 臨的壓力，未來發(fā)展前景； →針對商鋪投資客戶 a. 投資客戶投資價值模式：投資類型、投資方向、投資經(jīng)驗、投資能力、區(qū)域投資狀況分析、對投資回報的要求、投資商鋪的主要考慮因素：位置、項目定位、價格、物業(yè)管理及服務、區(qū)域環(huán)境及潛力、項目品牌、項目特色等； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 b. 投資客戶對商鋪的具體需求：需求的商鋪數(shù)量、樓層、單位面積大小、價格承受能力（單價 /總價）、配套、物業(yè)管理、對層高 /面寬的要求、電梯、車位需求； c. 對本項目的接受程度：對位置的接受程度、對擬開發(fā)產(chǎn)品的接受程度、對價格的接受程度、 本項目的優(yōu)勢及劣勢； d. 了解商業(yè)項目的信息途徑； e. 投資用戶特征分析：地域來源、年齡、投資能力、教育程度、商業(yè)投資經(jīng)驗； →針對商鋪租賃客戶（經(jīng)營者） a. 商鋪租賃客戶租賃決策模式：投資商鋪的主要考慮因素：位置、項目定位、租金水平、配套、物業(yè)管理及服務、區(qū)域環(huán)境及潛力、項目品牌、項目特色等； b. 商鋪租賃客戶對商鋪的具體要求：需求的商鋪數(shù)量、樓層、單位面積大小、租金承受能力、物業(yè)管理費承受能力、配套需求、對層高 /面寬的要求、電梯、車位需求； c. 對目前商鋪 的不滿意之處； d. 對本項目的接受程度：對位置的接受程度、對擬開發(fā)產(chǎn)品的接受程度、對租金的接受程度、本項目的優(yōu)勢及劣勢； e. 了解和租賃商業(yè)項目的信息途徑； f. 租賃用戶特征分析：地域來源、年齡、租賃能力、教育程度、商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗； →針對各類型商業(yè)最終用戶 a. 客群來源（本區(qū)域、北京其他區(qū)域、異地）、不同類型客戶的交通方式、交通時間及距離； b. 選擇本區(qū)域的原因、選擇相關項目的原因、主要購買的商品類別； c. 選擇相關商品的購物場所標準（位置、交通、購 物環(huán)境、產(chǎn)品類別、價格、服務、停車等）；按照此標準對相關項目進行評價； d. 不同類型及檔次商業(yè)項目客戶結構對比分析； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 e. 選擇小紅門項目的接受程度，妨礙接受的原因； f. 對本區(qū)域商業(yè)設施的評價及改進意見； 四、研究方案 →針對研究區(qū)域內相關商業(yè)項目 調查方法：深度訪談，具體由九力公司專業(yè)研究員持設計好的定性深度訪談提綱進行面對面訪問；訪問持續(xù) 6090 分鐘，訪問結束后支付訪問對象禮金 1 份； 樣 本 量：初步估計訪問 10 家左右，具體訪問項目由雙方共同協(xié)商確定； →針對商鋪投 資客戶 調查方法：定性深度訪談 +定量問卷面訪； 樣 本 量：定性訪談： 6 人，充分考慮每種業(yè)態(tài)的投資人；定量訪問 50 人； 訪問對象：本區(qū)域內相關商業(yè)地產(chǎn)項目投資客； →針對商鋪租賃客戶（經(jīng)營者） 調查方法：定性深度訪談 +定量問卷面訪； 樣 本 量：定性訪談： 8 人，充分考慮每種業(yè)態(tài)的投資人；定量訪問 150 家； 訪問對象：本區(qū)域內相關商業(yè)地產(chǎn)項目具體經(jīng)營者（不包括同時是投資客又是經(jīng)營者）； →針對各類型商業(yè)最終用戶 調查方法：定量問卷攔截訪問； 樣 本 量：成功樣本量 200 人； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 訪問對象：定量訪問目前正在 相關商業(yè)項目內進行購物的單位及個人用戶； 五、項目流程圖 整體工作方案設計 T 征詢客戶意見 訪問提綱及問卷設計 T 客戶參與討論 實地訪問執(zhí)行 T 資料整理及報告撰寫 報告移交 /稱述 T 客 戶參與 六、研究成果 在所有研究結束后，九力公司將提交委托方《 41 號地項目商業(yè)市場調研報告》中文版 word 或者 ppt 格式壹式貳份，并附電子拷貝 1 份。 七、研究期限 本項研究需要 28 個工作日，項目結束以最終報告移交為標志。項目的具體日程安排如下： 工 作 內 容 時間預算（工作日） 提綱及問卷設計確認 3 具體訪問執(zhí)行 15 數(shù)據(jù) 分析、資料整理 4 報告撰寫 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 合計 28 八、費用預算 本次研究共需要預算 RMB16,0000 元（壹拾陸