【正文】 由于 C區(qū)域處于十字路口和小區(qū)大門之間，車流難以停下來； D：二樓商鋪或者是朝小區(qū)內(nèi)側(cè)的商鋪，車流、人流少 等級 A\B\C\D分類說明： 區(qū)域項目分析 本項目物業(yè)價值分析 當(dāng)前聞堰商鋪的投資回報主要以老鎮(zhèn)中心的商鋪居 高，老鎮(zhèn)中心 作為區(qū)域的活動中心，其地段的商業(yè) 價值不言而喻； 聞堰鎮(zhèn)的樓盤在商業(yè)銷售時多采用裸售方式（除三江 新村外）； 項目周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚 . 結(jié)論 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 本項目營銷思考 本項目概況 營銷方案 本項目操作思路 從聞堰鎮(zhèn)的商業(yè)供應(yīng)量和人口增長量來看，商業(yè)已趨于飽和，那么，我們的商業(yè)將如何去化？ 如果繼續(xù)走傳統(tǒng)的營銷手法銷售 裸賣 可行 ，但是去化的速度會很慢，在短時期內(nèi)還會剩余 35%50%的余量，除非低價，但這樣不僅犧牲利潤，還有風(fēng)險。 該項目雖然靠近錢塘江，但周邊居住氣氛較差，且項目內(nèi)的入住率也有限，導(dǎo)致了該項目的商業(yè)進駐情況不理想； 郁金香岸的商鋪已經(jīng)售完，一期交付因周邊商業(yè)氛圍不夠濃重，所以租用商鋪以二手中介居多，大于 500以上商鋪暫時空臵，二期商鋪 9月交付使用。 商業(yè)解讀 商業(yè)界定 2022年杭州人均年消費性支出約 ，平均每天消費約 50元，現(xiàn)按人均每天消費支出 30元計算，加上如果可以吸引到周邊項目人口的 30%到中糧易筑消費，那么本項目的商業(yè)將吸引 消費金額超過 /年 。 區(qū)域項目分析 周邊項目調(diào)研（戈雅公寓） 項目名稱 三江花園 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 06年已交付 商鋪數(shù)量（個） 30個 樓層數(shù)（層） 單層為主，少量雙層 商鋪面積（ m2） 單間 501100方 商鋪面寬（ m） 單間 414米 商鋪進深（ m） 1016米 商鋪層高（ m） 商鋪價格（元 /m2） 1202214000每平米 去化率 目前還有朝北的幾件商務(wù)用 房待售，出租率 90% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準，墻面白水泥 批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 便利店、小賣部、中介公司 、煤氣公司等 典型門店 李寧、寶島眼睛等 偉 業(yè) 路 社 區(qū) 水 田 昄 路 商 鋪 萬 達 路 錢 塘 江 商 鋪 聞 興 路 三江花園 該項目地處聞堰鎮(zhèn)中心，人氣相對旺盛，其商業(yè)在一定程度上改善并提升了區(qū)域形象。 ? 通過前期商業(yè)開業(yè)及正常運營。 有些傳統(tǒng)行業(yè)（超市、書店等）由于利潤微薄其租金所占的比例在 15%左右，所以平均租金定價在 400450元 /年 /㎡ 。 通過對商業(yè)資源多方式的整合促進招商進展。 交房后管理： 營銷方案 商鋪管理 ? 招商過程時間節(jié)點 準備階段 10年 9月底 10年 10月底 招商階段 商家裝修階段 11年 12月底 11年 12月底 營業(yè)階段 營銷方案 時間節(jié)點 ? 第一次開盤節(jié)點 預(yù)熱期 10年 12月 11年 1月 強銷 11年 2月 11年 3月 持續(xù) 10年 10月 尾房 開盤 預(yù)熱期 11年 1月底 11年 2月底 開盤 強銷 11年 3月底 11年 4月底 持續(xù) 10年 12月底 尾房 ? 第二次開盤節(jié)點 清盤 清盤 營銷方案 時間節(jié)點 快速去化？ 單從銷售上該怎么操作呢？ 價值最大化？ 營銷方案 銷售方案二 銷售方案 可行性分析 營銷方案 銷售方案二 方案內(nèi)容： 購鋪者可以在約定 5年時間到期前（一個唯一的時間期限內(nèi)）半年提出申請要求中糧按照當(dāng)初商鋪購買的價格進行回購（無利息）。 ?商鋪出租的無序經(jīng)營。 ?5年后若要贖回后商鋪價格高于當(dāng)初售價，還可以賺取合理的商鋪溢價。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 階段 階段細分 時 間 銷售支持 銷售條件 銷售目標(biāo) 招商 — 項目招商 — / 確定招商公司 / 招商進駐 — / 35家商業(yè)進駐 / 市場預(yù)熱期 — 開盤 接受咨詢期 — / 商鋪市場形象導(dǎo)入、商鋪外立面完成、銷售人員培訓(xùn)到位，商鋪戶型、看房通道等準備就緒 接受登記 開盤預(yù)熱期 — 開盤 / 廣告推廣配合（ **商業(yè)進駐） 客戶落點 市場熱銷期 開盤期 1 14 廣告推廣配合（提升聞堰鎮(zhèn)商業(yè)潛力） 銷售總面積的 80%，累計為 80%。 營銷方案 招商執(zhí)行過程中的三個階段 第二階段：招商執(zhí)行 ?階段目標(biāo)： 樹立項目形象，提升價值認同。 建議本項目招商業(yè)態(tài)及排布： 建議本項目招商政策： 租金定價 市場比較法 項目名稱 交付時間 商鋪數(shù) （個） 樓層數(shù) （層） 商鋪面積 （ m2） 商鋪面寬 （ m） 商鋪進深 （ m） 層高 （ m） 商鋪價格 （元 /m2） 租金 （㎡ /年 /元 ) 住宅價格 （元 /m2） 租售比 去化率 江南摩卡 50 雙層為主 少量三層 50220 主力 5080 單間 57 1012 單層 雙層 二手單層 15000 單層 8001000 二手房 1100012022 單層 雙層 成交率 100% 出租率 90% 郁金香岸 一期已交付 二期 6月交付 30 雙層為主 少量單層 901100方 主力 100200方 單間 47 1113 單層 1202213000 單層 500 二手房 1202213000 成交率 100% 出租率 50% 三江新村 02年已交付 20 單層為主 少量雙層 20375 主力 100200方 416 512 4 / 390450 700010000 / 出租率 95% 三江花園 05年已交付 30 單層為主 少量雙層 單間 501100 主力 100200 單間 414 1016 1202214000 500 二手房 80009000 成交率 90% 出租率 90% 戈雅公寓 一期 07年交付 二期 10月 98 單層為主，少量 雙層，一個三層 單間 40900 主力 5080 單間 46 810 1500018000 450 二手房 1000011000 成交率 60% 出租率 20% 營銷方案 租金及銷售價格建議 租金定價 消費額倒推法 中糧 .易筑現(xiàn)總戶數(shù)為 2117戶，按每戶 3人計算。朝內(nèi)商業(yè) ㎡ 。 項目名稱 三江國際 .江南摩卡 區(qū)位 蕭山區(qū)，聞堰鎮(zhèn) 交付時間 已交付 商鋪數(shù)量（個） 50個 樓層數(shù)（層） 雙層為主，少量三層 商鋪面積（ m2） 65220方 商鋪面寬（ m） 單間 57米 商鋪進深（ m） 1012米 商鋪層高（ m） 商鋪價格（元 /m2） 二手價 15000元 /平方米 去化率 成交率 100%，交付部分出租率 90% 內(nèi)部裝修 毛坯交付標(biāo)準，墻面白水泥批平 +水泥地板 外立面 大理石 業(yè)態(tài)分布 品牌服裝店、中國移動、藥