【正文】 中糧 〃 易筑 商鋪銷售方案 2022年 9月 第一部分：商業(yè)解讀 商業(yè)界定 商業(yè)機會 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 第二部分：區(qū)域分析 區(qū)域內供給分析 區(qū)域內人口增長性分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 第三部分：區(qū)域項目分析 周邊項目調研 本項目區(qū)位分析 本項目動線分析 本項目物業(yè)價值分析 第四部分：本項目營銷思考 本項目操作思路 第五部分：本項目概況 樓盤概況 商鋪概況 第六部分：營銷方案 本項目商業(yè)主題定位 招商業(yè)態(tài)排布及招商政策 租金及銷售價格建議 營銷執(zhí)行過程中的三個階段 商鋪管理 時間節(jié)點 銷售方案二 目錄 商業(yè)機會 商業(yè)界定 區(qū)域分析 項目分析 商業(yè)解讀 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 目錄 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)類型 服務人口 輻射距離 代表物業(yè)形式 商業(yè)面積 商業(yè)業(yè)態(tài) 品牌集聚度 街坊型 1— 3萬人 1— 2千米 住宅底商 3萬以下 中小型業(yè)態(tài) 本土品牌為主 鄰里型 3— 10萬人 2— 5千米 集中型物業(yè) 3— 10萬 主力型業(yè)態(tài) 本土品牌、國內品牌 區(qū)域型 10— 40萬人 5— 10千米 復合型物業(yè) 10— 40萬 大賣場或百貨公司為主力業(yè)態(tài) 國內為主、部分國際品牌 城市型 40— 100萬人 10— 30千米 商業(yè)綜合體 40萬以上 百貨公司、賣場集群 國際品牌 泛城市型 100萬人以上 城際范圍 專業(yè)市場型 商業(yè)中心 100萬以上 主力業(yè)態(tài)集群 或專業(yè)市場型 包括以上所有的商業(yè) 本項目的商業(yè)面積總體量為 17705㎡，小區(qū)總戶數(shù)為 2117戶，按照 3人 /戶計算整個小區(qū)整人數(shù)大約 6351人（目前實際入住人數(shù)小于此數(shù)目），所以可以界定本項目為街坊型商業(yè)，也就是 社區(qū)型商業(yè) 。 商業(yè)解讀 商業(yè)界定 2022年杭州人均年消費性支出約 ，平均每天消費約 50元，現(xiàn)按人均每天消費支出 30元計算，加上如果可以吸引到周邊項目人口的 30%到中糧易筑消費，那么本項目的商業(yè)將吸引 消費金額超過 /年 。 項目名稱 規(guī)劃人口 （人） 年消費金額 （元） 中糧易筑 6351 69543450 江南摩卡 3129 34262550 三江花園 3600 39420220 三江新村 3294 36069300 綠城西子郁金香岸 4965 54366750 總計 21339 233662050 中糧 〃 易筑 郁金香岸 江南摩卡 三江花園 三江新村 商業(yè)解讀 商業(yè)界定 業(yè)態(tài) 數(shù)量 面積（ M2) 社區(qū)型綜合超市 1 20224000 便利店 1 100 快餐、簡餐 2 800 家居生活 1 300 面包房 1 100 銀行 ATM 2 40 干洗店 1 100 藥房 1 100 鮮花禮儀 1 100 美容美體 1 300 足浴 1 300 寵物用品 1 200 書店音像 1 100 數(shù)碼沖印攝影 1 100 幼教培訓中心 1 500 棋牌中心 1 200 社區(qū)型商業(yè)通常業(yè)態(tài)較為豐富，主要為滿足小區(qū)業(yè)主生活，營業(yè)面積一般不是很大。 商業(yè)解讀 常規(guī)社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 結論 本項目屬于社區(qū)型商業(yè)，在招商時需引進業(yè)態(tài)豐富的 社區(qū)配套商業(yè)來滿足不同業(yè)主的生活需求。 本項目在滿足社區(qū)配套的同時，能夠吸引周邊的消 費，這就決定了商鋪未來的升值潛力。 區(qū)域內人口增長性分析 區(qū)域內供給分析 區(qū)域分析 項目分析 解讀商業(yè) 總體營銷思路分析 本項目概況 營銷方案 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 樓盤名稱 商業(yè)面積（㎡） 物業(yè)類型 業(yè)態(tài)規(guī)劃 三江新村 9000 底商 便利店、小賣部，中介公司、煤氣公司等 三江花園 13000 底商 品牌服裝店、中國移動、藥店、蛋糕等餐飲、美容美發(fā)、花店等 江南摩卡 13000 底商 品牌服裝店、藥店、花點、美容美發(fā)店等 郁金香岸 3000 底商 超市，銀行，美容美發(fā)，小吃店，建材店 戈雅公寓 6000 街區(qū) 便利店、小賣部，中介公司、煤氣公司等 啟航社 30000 沿街商鋪 招商中 聞興路 沿河路 萬達路 萬達北路 郁金香岸 三江花園 江南摩卡 萬達中路 三江路 三江新村 戈雅公寓 水田畈路 商鋪位臵 區(qū)域分析 區(qū)域內供給分析 年份 人口數(shù)（人） 入住樓盤 備注 2022年末 24722 三江新村、三江花園 來源蕭山人口統(tǒng)計報告 2022年末 24849 三江新村、三江花園、戈雅公寓 2022年末 25162 三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸 2022年末 25697 三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩 卡 2022年末 26152 三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩 卡 2022年末 27200 三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩 卡 根據(jù)蕭山聞堰人口增長率及周遍新推樓盤入住人口推算 2022年末 28200 三江新村、三江花園、戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡、 中糧 24號地塊、眾安啟航社 區(qū)域分析 區(qū)域內人口增長性分析 24722 24849 25162 25697 26152 27200 28200 22022230002400025000260002700028000290002022末 2022末 2022末 2022末 2022末 2022年末 2022年末 人口數(shù)量 年份 人口遞增表 人口數(shù)量 三江花園 三江新村 戈雅公寓 郁金香岸 江南摩卡 中糧易筑 區(qū)域分析 區(qū)域內人口增長性分析 ?02年由于三江新村的交付首先一些社區(qū)配套類商業(yè)（飲食、超市等）及階段性商業(yè)的出現(xiàn)（建材店、五金）在周邊。起始租金在 元 /天 . ? 隨著 06年開始三江花園以及 07年戈雅公寓樓盤交付使用。首先大批房產中介 ,以及小型的配套設施迅速進駐 .起始租金在 /天 . ? 09年江南摩卡的交付使用，靠近水田畈路的沿街商鋪與三江花園的商鋪形成一個 “ 工 ” 字形的商業(yè)街區(qū) ,商鋪迅速升溫 ,達到 /天 /㎡ . 聞興路 沿河路 萬達路 萬達北路 郁金香岸 三江花園 江南摩卡 萬達中路 三江路 三江新村 戈雅公寓 水田畈路 商鋪位置 區(qū)域分析 周邊業(yè)態(tài)及租金變化情況 人口 街區(qū) 2022 單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 2022單位 :元 /天 聞興路 萬達路 / 水田畈路