小城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-11 01:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 08,000200注：目前蘇南某鎮(zhèn)無商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。第五部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、地塊特征分析項(xiàng)目交通、人流分析隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)的增加，蘇南某鎮(zhèn)人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。，%，%，外來人口增長115%。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。人口增長為該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場提供了支撐。項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目位置 蘇南某鎮(zhèn)的城市定位、發(fā)展方向：“有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利”的現(xiàn)代城市副中心。二、項(xiàng)目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢）W（劣勢）216。 區(qū)域優(yōu)勢周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學(xué)校等建筑；216。 交通便利優(yōu)勢明顯；216。 政府合作背景，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。216。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。 商業(yè)整合，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣能否接受。O（機(jī)會）SOWO216。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項(xiàng)目；216。 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時(shí)管理混亂；216。 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項(xiàng)目；216。 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。216。 營建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。 制定媒體發(fā)布計(jì)劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式。216。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。 結(jié)合消費(fèi)者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進(jìn)行功能更新；216。 無論從前期形象和后期管理及商戶品牌等事項(xiàng)，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。T（威脅）STWT216。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈。216。 功能做強(qiáng)做大；216。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位與放大216。 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力216。 業(yè)態(tài)升級換代；216。 功能設(shè)置豐富，具有一定的兼容性。綜合評價(jià)無論是蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時(shí)間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢。項(xiàng)目核心競爭點(diǎn)（1）差異定位環(huán)比項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項(xiàng)目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（15項(xiàng)目必備功能）外，將項(xiàng)目打造成區(qū)域的消費(fèi)休閑中心、商務(wù)共享中心、生活娛樂中心。（2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營情況（市場反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。（3）營銷手段本項(xiàng)目中除了酒店全部及商業(yè)外，其他功能區(qū)（商務(wù)辦公）擬全部銷售出讓，達(dá)到資金快速回籠的目標(biāo)。銷售面積控制在45%之內(nèi)，其中20%定向招商給電信、銀行、品牌店。三、項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。）租賃面積自營面積出售面積停車 面積 （M178。）業(yè)態(tài)規(guī)劃主要商業(yè) 功能商鋪面積 （M178。）超市 面積 （M178。）影院 面積 （M178。）酒店面積（M178。）寫字樓 面積（M178。）B216,5071,617 （設(shè)備用房） 555514,780 停車場B116,5074,402 （其中設(shè)備用房3,000）11,020 915 TESCO賣場、餐飲食閣L19,0827,957425 350 （門廳）350 （大堂） 以快速餐飲為主，銀行以及百貨業(yè)態(tài)銀行、社區(qū)醫(yī)療、快速餐飲、品牌店L27,9937,833 8080 電玩城L38,4345,374 2,9008080 以兒童娛樂為主，兒童用品、休閑、娛樂業(yè)、餐飲及其它影院一層、量販?zhǔn)終TV、愛樂游、美容美發(fā)L46,0624,842 326814（早餐廳）80 影院、健身中式酒樓、影院二層L5L96,750 6750 酒店、健身中心L10L158,100 8,100 寫字樓合計(jì)79,43532,02511,4453,2268,2148,83015,695 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積M178。18,9582總建筑面積M178。79,435其中商業(yè)面積M178。31,571商務(wù)辦公M178。8,100酒店M178。6,750地下室M178。33,0142層3建筑層數(shù)層15不含地下室4容積率5建筑密度%506綠化率%207高度M60第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算本報(bào)告的財(cái)務(wù)測算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測后得出的（部分資料參照了公司目前經(jīng)營數(shù)據(jù)）。鑒于目前的客觀條件和市場的實(shí)際情況，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明:● 公司所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測算是建立在最新的市場調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值；● 本報(bào)告在測算數(shù)據(jù)時(shí)，為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，公司需精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位，組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及高水準(zhǔn)的專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。降低開發(fā)成本，同時(shí)緊緊地抓住市場機(jī)會，增加銷售收入，達(dá)到先前制定的盈利目標(biāo)；● 本項(xiàng)目由于地下室面積較大，在租賃收入測算中，將地下室一半以上面積納入商業(yè)出租計(jì)劃；● 本項(xiàng)目地塊還未正式掛牌出讓，經(jīng)與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商，未來該土地公開掛牌價(jià)擬定在2,800萬元—3,200萬元之間。公司從投資效益和風(fēng)險(xiǎn)控制方面考慮，在參與該地塊競拍時(shí)，設(shè)立了二種可能的土地競拍價(jià)（注①表示土地價(jià)格為2,800萬元；注②表示土地價(jià)格為3,200萬元），作為本項(xiàng)目投資、收益估算以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的依據(jù)。一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目地塊占地面積18,958 M178。，總建筑面積79,
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