【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，將建筑業(yè)列為國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。某市港塘村新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目符合某市城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 泉州市環(huán)灣城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。(四) 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為某市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加某市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。(五) 項(xiàng)目的建設(shè)是滿(mǎn)足某市市民對(duì)住宅消費(fèi)需求的需要隨著某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，市民的消費(fèi)水平有了很大的提高。近年來(lái)，由于某市人口較快增長(zhǎng)和居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)某市人口增長(zhǎng)的需要。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。第三部分 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、泉州市2011年保障性住房指標(biāo) 區(qū)域指標(biāo)保障房廉租房棚戶(hù)區(qū)公租房限價(jià)房租賃房鯉城區(qū)39931913802000豐澤區(qū)333030600洛江區(qū)203030500泉港區(qū)530200300晉江市9702576100某市5413263600南安市800055030002011年在國(guó)家給全國(guó)各地區(qū)保障性住房的指標(biāo)中，其中，某市要分擔(dān)建5413套保障性住房，主要集中在棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，廉租房完成600套，在泉州各區(qū)域中，占的比重最大。二、某市“十二五”住房規(guī)劃“20112015年”期間住房建設(shè)年度計(jì)劃年度住房（萬(wàn)套）建設(shè)面積（萬(wàn)m2）政策性住房（萬(wàn)套）政策住房建設(shè)面積（萬(wàn)m2）20112012201320142015總計(jì)236“20112015年”期間住房用地年度計(jì)劃年度住房用地（畝）新增住房用地政策性住房用地（畝）201125240622012201320142015總計(jì)1220在“20112015年”規(guī)劃期間，某市住房規(guī)劃共236萬(wàn)平米，，；住房用地共供應(yīng)1220畝。三、某市房地產(chǎn)發(fā)展背景某城區(qū)在1999年以前，基本上沒(méi)有規(guī)模性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2000年后才開(kāi)始有部分小樓盤(pán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，到2005年某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的發(fā)展，經(jīng)過(guò)短短的十年內(nèi)發(fā)展，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已具有一定龐大的規(guī)模。某市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三個(gè)階段1. 1999年—2005年：房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，在這6年內(nèi)因土地放量少，房?jī)r(jià)被推向某市新一輪高峰期；2. 從2005年后：隨著某城市規(guī)劃的加快，城區(qū)及郊區(qū)土地放量夠大，房?jī)r(jià)逐步走向平穩(wěn)；3. 從2006年初到2009年底：某市房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)發(fā)展；4. 2010年至今：某市房地產(chǎn)處于叫平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，單從2010年以來(lái)由于市場(chǎng)推地較少，導(dǎo)致市場(chǎng)可售房源一直處于供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，隨著世貿(mào)、泰禾、恒大等品牌公司進(jìn)入某，動(dòng)輒均是上百畝大盤(pán)，攪熱了某的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)從2013年下半年至2012年上半年市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多，可能出現(xiàn)短時(shí)間的供大于求的現(xiàn)狀。四、某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，眾多房產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在八七路、濠江路、子芳路沿線上，城區(qū)大部分項(xiàng)目是以舊城改造為主的發(fā)展格局，某市目前在售樓盤(pán)數(shù)量不多，但格局基本上逐步往“大盤(pán)”的形象面世，東部區(qū)域及北部區(qū)域，是某市近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積增加，供求關(guān)系基本合理；竣工面積逐年增加，土地投放量增加，存量土地開(kāi)發(fā)進(jìn)展較快；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理；住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，但品質(zhì)高的樓盤(pán)價(jià)格增幅較大。五、某市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分：目前，按某市城市發(fā)展的現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的格局，主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)區(qū)域：1. 中部區(qū)域：以子芳路以西，香江路以南，南洋路以東，八七路以北的集中區(qū)域。2. 東部區(qū)域：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新興區(qū)域主要是以子芳路以東范圍。3. 北部區(qū)域：以香江路以北的范圍。4. 南部區(qū)域：以八七路以南的范圍為主。豪江北部區(qū)域路東部區(qū)域香江路中部區(qū)域?qū)W府路南洋路八七路南部區(qū)域六、近年某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況房地產(chǎn)投資與住宅關(guān)系：總投資額度小幅度范圍內(nèi)波動(dòng)，住宅平穩(wěn)。從近年上來(lái)看，某市房地產(chǎn)投資處于一種較穩(wěn)定的趨勢(shì)，20062009年居于小幅度的波動(dòng)發(fā)展，其中，在2006年，某市房地產(chǎn)進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，在2007年到達(dá)高峰，2008年受全球經(jīng)濟(jì)的影響及國(guó)家調(diào)控政策的影響，某市政府放慢了投資額度，在2009年國(guó)家政府救市的影響，投資額度又加大，又保持較穩(wěn)定的趨勢(shì)。但住宅投資額度基本處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 某市“十二五”住房規(guī)劃、未來(lái)5年住房總供應(yīng)建筑套數(shù)、總供應(yīng)面積情況20112015年，未來(lái)每年住房規(guī)劃指標(biāo)，、每年供應(yīng)套數(shù)為7200套、4000套、4000套、4000套、3900套。 、20112015年保障性住房供應(yīng)情況20112015年，未來(lái)每年保障性住房規(guī)劃指標(biāo)，、每年供應(yīng)套數(shù)為3863套、623套、500套、500套、500套。 某市近年住宅竣工面積情況某市住宅竣工面積主要是受市場(chǎng)的影響，在20092012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，某市房地產(chǎn)也不例外，受城鎮(zhèn)化的影響，需求量加個(gè)，竣工面積也隨著加大。 某市近年房屋銷(xiāo)售面積情況表：商品住宅銷(xiāo)售平穩(wěn)，在小幅度范圍內(nèi)波動(dòng)。從近年某市房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況表來(lái)看，整體銷(xiāo)售情況較穩(wěn)定，整體受市場(chǎng)波動(dòng)較小，一定程度上是市場(chǎng)供給影響的，但大體上主要是有市場(chǎng)需求決定的，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)是還是以剛性需求為主的，目前，投資市場(chǎng)所占的比重小。無(wú)論是全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，還是國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，某市房地產(chǎn)依舊保持較穩(wěn)定的發(fā)展。某市近年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從近年來(lái)看，某市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)較平穩(wěn)，在2011年，因市場(chǎng)供應(yīng)面積大，市場(chǎng)需求有限，導(dǎo)致增長(zhǎng)幅度額度??；在2012年，由于市場(chǎng)主要在消化存量房的，及受宏觀調(diào)控影響，價(jià)格漲幅不大，在2013年以來(lái)，某市房地產(chǎn)價(jià)格處于一種快速飛漲的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)階段隨著大品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念外，同時(shí)也將使得某的市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)較為明顯的增長(zhǎng)。2. 某市樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表項(xiàng)目主力戶(hù)型價(jià)格戶(hù)型面積推出時(shí)間總體量（㎡）（元/㎡）（㎡）東部區(qū)域濠江國(guó)際2期三房四房均價(jià)9000三房：123129（主力），四房：159195，二房：871032012年4月總占地：20多畝，總建：8萬(wàn)多中駿 天譽(yù)三房待定三房：129151（主力）四房：1572602010年12月占地50畝，總建約：10萬(wàn)畔山云海2期1期是別墅項(xiàng)目2期是高層住宅4幢33F高層高層均價(jià)8000；別墅2000089㎡165㎡2012年下半年總占地：150畝總建：：12萬(wàn)泰禾某廣場(chǎng)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅9400140㎡190㎡2013年10月占地102畝，建筑面積30萬(wàn)方陽(yáng)光城待定待定待定待定占地56畝，中駿黃金海岸高層、洋房、別墅高層均價(jià)700090㎡160㎡高層、洋房300500㎡別墅2012年下半年占地面積:131萬(wàn)平建筑面積:200萬(wàn)平方米北部區(qū)域信義華府2房，3房，4房均價(jià)870090170㎡2012年上半年占地：60畝世聯(lián)華府2房，3房，4房，樓中樓 均價(jià)830080㎡，100—120㎡，130—145 2012年上半年占地：30畝總建：興進(jìn)豪園三房均價(jià)8700三房220240（2期）2011年下半年總占地：，2期總建：10萬(wàn)鼎盛駿景三房、四房均價(jià)8600127170㎡2011年12月㎡，總建20萬(wàn) 南洋國(guó)際兩房、三房均價(jià)880089230㎡預(yù)計(jì)2013年8月總建20萬(wàn)中部區(qū)域中駿商城商場(chǎng)、辦公、住宅待定商鋪669間、SOHO1932套、住宅520套、辦公寫(xiě)字樓120間預(yù)計(jì)2013年12月㎡，總建21萬(wàn)南部區(qū)域世貿(mào)某項(xiàng)目二房三房四房別墅待定三房：1401502013年年底占地483畝，綜述：結(jié)論：2013年某市城市，樓盤(pán)戶(hù)型面積集中在三房120140平米及四房140180平米，13年上半年銷(xiāo)售樓盤(pán)均價(jià)75008500元/平米，隨著大型品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，某將迎來(lái)下一波的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰期。3. 某市土地市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)《某市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃》土地供應(yīng)年度住房用地（畝）新增住房用地政策性住房用地（畝）201125240622012201320142015總計(jì)1220根據(jù)某市“十二五”規(guī)劃建設(shè)時(shí)期，從20112015年未來(lái)每年住房用地土地供應(yīng)在240250畝，在5年規(guī)劃期內(nèi)住房用地共供應(yīng)1220畝；其中，2011年，保障性住房供地62畝，20122015年，在規(guī)劃期內(nèi)。地塊編號(hào)地塊位置出讓面積土地用途容積率出讓方式起始價(jià)成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)受讓單位可建建筑面積（㎡）出讓時(shí)間備注2011S17某市服裝城16040平方米（24畝）商業(yè)5拍賣(mài)18000萬(wàn)元34200 百德802002012年4月20日　2011S18某市服裝城18756平方米（）商業(yè)5拍賣(mài)20000萬(wàn)元30700 百德937802012年4月20日　20103101某市寶蓋鎮(zhèn)塘后村57993平方米（87畝）商住3拍賣(mài)30000萬(wàn)元36100 百德157987 2012年4月20日　20111403鳳里街道鎮(zhèn)中路西側(cè)19944平方米商服住宅用地5拍賣(mài)24000萬(wàn)元29200 中駿置業(yè)997202012年8月17日住30%商70%20111404鳳里街道鎮(zhèn)中路西側(cè)22668平方米商服住宅用地5拍賣(mài)27300萬(wàn)元33100 中駿置業(yè)1133402012年8月17日住30%商70%20102701寶島路南側(cè)（長(zhǎng)福地段）68488平方（）商服住宅用地拍賣(mài)71200萬(wàn)元82300 福州泰禾集團(tuán)3081962013年1月11日綜合體 20102702寶島路南側(cè)（長(zhǎng)福地段）29034㎡，商服住宅用地3拍賣(mài)21500萬(wàn)元30100 中駿置業(yè)871022013年1月11日　某市20121601號(hào)地塊市區(qū)福輝路東側(cè)、寶島路北側(cè)塘邊段37631㎡（，代征道路面積4933平米，實(shí)際用地49畝）商住3拍賣(mài)2300033100 陽(yáng)光城（控股）集團(tuán)980942013年3月20日　20123601靈秀鎮(zhèn)鈔坑村108080平方米商服用地批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融用地（商場(chǎng)、辦公） 出讓年限40年 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地 出讓年限70年掛牌70000萬(wàn)元206000 世茂集團(tuán)3566642013年4月19日　20123602靈秀鎮(zhèn)鈔坑村44196平方米商服用地批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融用地（商場(chǎng)、辦公） 出讓年限40年 住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地 出讓年限71年掛牌25000萬(wàn)元154686　2013S01靈秀鎮(zhèn)鈔坑村54798平方米其他普通商品住房用地掛牌36000萬(wàn)元　2013S02靈秀鎮(zhèn)鈔坑村45843平方米其他普通商品住房用地掛牌 30000萬(wàn)元　2013S03靈秀鎮(zhèn)鈔坑村69191平方米其他普通商品住房用地掛牌 45000萬(wàn)元　世貿(mào)合計(jì)靈秀鎮(zhèn)鈔坑村總用地面積483畝　　　　　.4. 某市商業(yè)情況項(xiàng)目面積價(jià)格某商城2748；5679；108347；二層：2萬(wàn)3萬(wàn)元/平米臺(tái)昱世貿(mào)中心4168；6993；99306沿主干道街店面：5萬(wàn)元/平米；二層店面：2萬(wàn)元3萬(wàn)/平米根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，某市目前在售店面不多，