小城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告-wenkub.com
2025-05-12 01:53 本頁面
【正文】 另外，也可考慮出售部分商業(yè)。而營業(yè)收入是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，推動鎮(zhèn)中心商圈升級，提升商圈整體價值。%，外來人口增長115%。市場需求2009年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)有注冊企業(yè)1,233家，其中外資企業(yè)308家、內(nèi)資企業(yè)925家。第八部分 結(jié)論和建議一、結(jié)論區(qū)域條件本項(xiàng)目處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。的酒店、33,014 M178。酒店房價收入單間以200元估算，第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入197萬元，以后每年以5%增長。實(shí)現(xiàn)銷售收入14,207萬元。以及部分地下室可用于租賃。（1）商務(wù)辦公房銷售收入假定本項(xiàng)目地塊建成并取得預(yù)售證后，商務(wù)辦公房8,100 M178。以后租賃每年以5%遞增，酒店前5年每年以10%增長，以后每年遞增5%。左右，公司有能力參與本項(xiàng)目地塊競拍。二、項(xiàng)目投入估算本項(xiàng)目投入成本分為兩部分，即項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目運(yùn)營成本。預(yù)測酒店房價收入單間以200元估算，每年以5%增長。（2）2013年按商務(wù)辦公房全部實(shí)施銷售，銷售收入的10%計提稅金，商鋪全部出租以及酒店自主經(jīng)營計算。本項(xiàng)目營業(yè)收入測算如下：單位：萬元年份201320142015201620172018202220232024202520262027租賃收入2,1952,3052,4202,5412,6682,801┉┅3,5743,7533,9414,1384,344商鋪出售22,731酒店收入197310543742779818┉┅1,0431,0961,1501,2081,268銷售收入6,480┉┅商務(wù)辦公房 管理凈收入646464646464┉┅6464646464項(xiàng)目總收入31,6672,6793,0273,3473,5113,683┉┅4,6814,9135,1555,4105,676營業(yè)成本本項(xiàng)目在運(yùn)營期，對應(yīng)的成本費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)以及利息支出。三、項(xiàng)目收益測算營業(yè)收入根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建成后以商鋪出租以及酒店自主經(jīng)營為主，故其營業(yè)收入主要來自商務(wù)辦公房出售（全部出售）、商鋪的租金以及酒店自營收入，其中商務(wù)辦公房銷售均價8,000元/ M178。（不含土地）。公司從投資效益和風(fēng)險控制方面考慮，在參與該地塊競拍時，設(shè)立了二種可能的土地競拍價（注①表示土地價格為2,800萬元；注②表示土地價格為3,200萬元），作為本項(xiàng)目投資、收益估算以及項(xiàng)目財務(wù)分析的依據(jù)。6,750地下室M178。18,9582總建筑面積M178。）影院 面積 （M178。三、項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。項(xiàng)目核心競爭點(diǎn)（1）差異定位環(huán)比項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項(xiàng)目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（15項(xiàng)目必備功能）外，將項(xiàng)目打造成區(qū)域的消費(fèi)休閑中心、商務(wù)共享中心、生活娛樂中心。 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力216。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。216。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項(xiàng)目；216。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。 區(qū)域優(yōu)勢周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學(xué)校等建筑；216。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。）銷售均價（元/M178。公司可以利用酒店連鎖品牌，以彌補(bǔ)蘇南某鎮(zhèn)中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和滿足蘇南某鎮(zhèn)中外企業(yè)對外商務(wù)接待的需求。）銷售均價（元/M178。 第四部分 市場分析一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商圈布局 蘇南某鎮(zhèn)已建成商業(yè)面積11萬M178。%。 商業(yè)發(fā)展缺乏亮點(diǎn)一是沒有亮點(diǎn)的區(qū)域，蘇南某鎮(zhèn)作為一個幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設(shè)施沒有規(guī)劃建設(shè)好；二是沒有亮點(diǎn)的商業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒有能夠體現(xiàn)蘇南某鎮(zhèn)形象的地標(biāo)性建筑；三是商業(yè)品牌也沒有亮點(diǎn)，現(xiàn)有品牌店少而又少。%的占比中，仍有一定的水分，有的業(yè)態(tài)只是名義的連鎖，沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，名連而實(shí)未連。二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境（一）蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來人口不斷增加，消費(fèi)需求日益增長，從而為蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇和空間。社會事業(yè)發(fā)展累計建設(shè)動遷小區(qū)5個，開發(fā)各類成熟商業(yè)網(wǎng)10萬多平方米，新建綠地90多萬平方米，綠化覆蓋率超過45%，通過了國家衛(wèi)生鎮(zhèn)的考核驗(yàn)收，通過了全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)的考核驗(yàn)收，生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)，生活環(huán)境得到顯著改善，目前，舊鎮(zhèn)改造全面啟動，動遷房建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等工程正在快速開發(fā)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了“八通一平”?？偨ㄖ娣e12,000 M178。項(xiàng)目功能設(shè)置：l 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃限制以及周邊住宅、商業(yè)現(xiàn)狀，作以下功能設(shè)置：在招商項(xiàng)目上滿足蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)的商業(yè)配套要求?？山ńㄖ娣e約79,435M2。五、項(xiàng)目開發(fā)方式項(xiàng)目開發(fā)主體：地塊將由蘇州科賽城鎮(zhèn)集團(tuán)公司與蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司共同進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，蘇州科賽睦鄰坊投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后運(yùn)營管理。項(xiàng)目地塊面積地塊規(guī)模：18,958M2，約28畝。項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)劃為商服用地。項(xiàng)目位置蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀項(xiàng)目以東為動遷房“園東新村”，以西、以北為動遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樵撴?zhèn)區(qū)黃金地段，中勝路、興浦路為南北干道。第二部分 項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目總體布局本項(xiàng)目總建筑面積79,435M2，其中，地上建筑面積 46,421M2，地下建筑面積33,014M2，地下2層，容積率≤，綠化率≥20％，建筑密度≤50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準(zhǔn)
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