小城鎮(zhèn)開發(fā)項目可行性研究報告(參考版)
2025-05-18 01:53本頁面
【正文】 考慮到項目所在地目前商業(yè)規(guī)模比較大，商業(yè)競爭激烈，如能取得本項目地塊，在項目運作過程中，精心組織規(guī)劃設(shè)計、功能定位，加強項目建設(shè)管理，抓好宣傳、策劃和營銷工作，其經(jīng)濟效益顯而易見，且市場前景十分廣闊。前期租金水平應稍低一些，以后項目成熟后可逐步提高租金水平。本項目未來商業(yè)部分只租不售，投資回報周期長，收益率偏低，公司經(jīng)營壓力較大。工程投資、運營費用的變化對本項目效益的影響較小。項目投資可行性在整個15年測算期中，貼現(xiàn)率I=6%時，NPV為3,，NPV＞0；，內(nèi)含報酬率（IRR）%，因此項目完全具備投資可行性。本項目功能定位集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務，相對于單一商業(yè)項目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。隨著經(jīng)濟的高速增長，蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)的增加，蘇南某鎮(zhèn)人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。蘇南某鎮(zhèn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密機械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保。是蘇南某鎮(zhèn)人氣商氣最旺盛的區(qū)域之一。本項目周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是蘇南某鎮(zhèn)的南北主干道，項目離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；項目周邊有五路公交車可達市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點。中的部分商業(yè)，上述投資分析指標可大大提高。的地下一層商業(yè)和地下二層停車場，合計57,128 M178。商業(yè)、6,750 M178。另外，本項目前提只出售8,100 M178。酒店入住率第一年20%、第二年30%、第三年50%，以后每年保持在65%。（4）酒店經(jīng)營管理收入本項目酒店面積6,750 M178。銷售均價10,000元/ M178。2013年每平米商業(yè)租金收入為60元/M，實現(xiàn)租賃收入2,195萬元，以后每年遞增5%，商業(yè)出租率為90%（按照公司目前運營模式此出租率沒有問題）。（2）商鋪租賃收入商鋪可租賃面積17,364 M178。實施全部銷售，預計銷售價格為8,000元/ M178。鑒于本項目投資資金來自商業(yè)貸款以及未來商鋪只租不售，公司財務費用支出較大，經(jīng)營壓力明顯，因此商務辦公房建成后全部出售，減輕公司財務壓力。具體收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算見附件。根據(jù)目前公司已運營項目，商業(yè)每平米經(jīng)營成本100元/年左右，酒店每間經(jīng)營成本11,000元/年左右。② 工程投資成本項目工程投資成本包括工程建設(shè)費、裝修費、管理費等，項目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預計不含資本化部分24,。樓面價格在400元/ M178。（1）項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。項目預計從2013年初正式營業(yè)，項目經(jīng)濟測算年限：從開始營業(yè)起15年，即2013年至2027年。地下室一半以上也用于商業(yè)出租。/M的凈收益，以后每年租金以5%遞增，%計提稅金。預測商務辦公房銷售價格為 8,000元/ M178。（1）當土地競拍價達到2,800萬元時，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元年份2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項:)5,2361,9552,0252,096┅┅2,7162,8122,9123,018租賃運營費用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運營費用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷售成本2,787┅┅銷售稅金554┅┅折舊與攤銷797797797797┅┅797797797797大修費用6063┅┅9498103109所得稅82996193297┅┅9431,0001,0591,121每平米租賃 運營成本┅┅每間酒店 運營成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,（2）當土地競拍價達到3,200萬元時，營業(yè)成本測算如下：單位：萬元年份2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項:)5,2851,9642,0342,105┅┅2,7252,8212,9213,027租賃運營費用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運營費用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷售成本2,828┅┅銷售稅金554┅┅折舊與攤銷806806806806┅┅806806806806大修費用6063┅┅9498103109所得稅81088184289┅┅9419971,0561,118每平米租賃 運營成本┅┅每間酒店 運營成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,項目凈收益（1）考慮到本項目每年運營成本費用（主要是財務費用）、現(xiàn)金流回籠等因素，全部出售商務辦公房8,100 M178。其中：管理費、修理費、保險費均以租金收入為取費基數(shù)；折舊費、攤銷費采用平均年限折舊法
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