小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-21 01:53本頁(yè)面
【正文】 ，其中房產(chǎn)折舊年限30年、土地?cái)備N年限40年。本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期需繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營(yíng)業(yè)稅（5%）、城建（7%）、教育附加和地方教育附加（4%）、土地增值稅（3%）、所得稅稅率（25%）。；商鋪出售面積占商業(yè)面積45%（一樓銷售均價(jià)25,000元/㎡，二樓銷售均價(jià)15,000元/㎡，三樓銷售均價(jià)10,000元/㎡）月租金均價(jià)60 元/ M178。序號(hào)名稱2010年2011年2012年合計(jì)1自有資金00002借貸資金注① 2,80012,2674,90719,974注② 3,20012,2674,90720,374單位：萬(wàn)元注：%。項(xiàng)目建設(shè)期自2011年至2012年，建設(shè)期2年。(含地下室)，單位投資3,178。一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目地塊占地面積18,958 M178。降低開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)緊緊地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增加銷售收入，達(dá)到先前制定的盈利目標(biāo)；● 本項(xiàng)目由于地下室面積較大，在租賃收入測(cè)算中，將地下室一半以上面積納入商業(yè)出租計(jì)劃；● 本項(xiàng)目地塊還未正式掛牌出讓，經(jīng)與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商，未來(lái)該土地公開(kāi)掛牌價(jià)擬定在2,800萬(wàn)元—3,200萬(wàn)元之間。33,0142層3建筑層數(shù)層15不含地下室4容積率5建筑密度%506綠化率%207高度M60第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的（部分資料參照了公司目前經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)）。8,100酒店M178。79,435其中商業(yè)面積M178。）B216,5071,617 （設(shè)備用房） 555514,780 停車場(chǎng)B116,5074,402 （其中設(shè)備用房3,000）11,020 915 TESCO賣場(chǎng)、餐飲食閣L19,0827,957425 350 （門廳）350 （大堂） 以快速餐飲為主，銀行以及百貨業(yè)態(tài)銀行、社區(qū)醫(yī)療、快速餐飲、品牌店L27,9937,833 8080 電玩城L38,4345,374 2,9008080 以兒童娛樂(lè)為主，兒童用品、休閑、娛樂(lè)業(yè)、餐飲及其它影院一層、量販?zhǔn)終TV、愛(ài)樂(lè)游、美容美發(fā)L46,0624,842 326814（早餐廳）80 影院、健身中式酒樓、影院二層L5L96,750 6750 酒店、健身中心L10L158,100 8,100 寫(xiě)字樓合計(jì)79,43532,02511,4453,2268,2148,83015,695 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積M178。）酒店面積（M178。）超市 面積 （M178。）租賃面積自營(yíng)面積出售面積停車 面積 （M178。銷售面積控制在45%之內(nèi)，其中20%定向招商給電信、銀行、品牌店。（2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過(guò)商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況（市場(chǎng)反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。綜合評(píng)價(jià)無(wú)論是蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時(shí)間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢(shì)。 業(yè)態(tài)升級(jí)換代；216。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位與放大216。216。T（威脅）STWT216。 結(jié)合消費(fèi)者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進(jìn)行功能更新；216。216。 營(yíng)建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。 沿街商業(yè)無(wú)法引入大型業(yè)態(tài)，同時(shí)管理混亂；216。O（機(jī)會(huì)）SOWO216。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。216。 交通便利優(yōu)勢(shì)明顯；216。二、項(xiàng)目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）216。人口增長(zhǎng)為該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場(chǎng)提供了支撐。%，%，外來(lái)人口增長(zhǎng)115%。）均價(jià)（元）調(diào)研結(jié)果568,10020406,500220建議可擬定價(jià)格6010,000308,000200注：目前蘇南某鎮(zhèn)無(wú)商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來(lái)自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。）租賃均價(jià)（元/月M178。項(xiàng)目周邊住宅情況序號(hào)離項(xiàng)目距離住宅總套數(shù)總?cè)藬?shù)交房日期銷售均價(jià)（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計(jì)8,08026,630 6,175三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)周邊價(jià)格參照商業(yè)寫(xiě)字樓酒店租賃均價(jià)（元/月M178。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有一家品牌連鎖酒店。）租賃均價(jià)(元/月*M178。二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)用房租售情況序號(hào)空間范圍項(xiàng)目項(xiàng)目地址體量（M178。 各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況：現(xiàn)有商業(yè)特點(diǎn)：（1）業(yè)態(tài)單一，目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主，層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場(chǎng)、百貨、
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