【文章內容簡介】 供支持的能力的寬帶數(shù)碼平臺系統(tǒng)，如：●用戶小交換機/虛擬交換機功能；●語音信箱具有外業(yè)電話存儲，并使語音信箱具有讓用戶通過信箱密碼來提取留言的功能；●電子信箱（電子郵件）具有存儲及提取文本傳真、電傳等郵件的功能；●音應答功能●可視圖文功能●可視電話、電視會議功能●衛(wèi)星通信功能●公用天線電視（含閉路電視）功能●公共廣播功能●建筑物內無繩通信（電話）功能●地空通信功能●計算機及其網(wǎng)絡的辦公自動化（辦公無紙化）系統(tǒng)●電子圖書館第二節(jié) “金鑰匙服務管理中心運作機制為配合豐業(yè)大廈前期銷售推廣及后期物業(yè)管理服務的實際需要，結合我司對豐業(yè)大廈的實地考察與研究，為確保項目的各項管理及服務工作達到高標準、高質量的管理目標，我司將在該項目全面推行目標經營責任制，將管理質量和經營成本與項目管理隊伍整體工資掛鉤的管理機制，以推動項目經營效益和社會效益“雙豐收”的最終目標得以實現(xiàn)，為“豐業(yè)大廈”及我司優(yōu)質品牌的再提升奠定基礎。根據(jù)我司的機構設置擬在豐業(yè)大廈設置“金鑰匙“服務管理中心，其在物業(yè)管理行政經理部門以及我司的指導下，遵守當?shù)毓ど?、稅務、公安、街道辦事處等機構的相關行政管理規(guī)定。實行在業(yè)主的監(jiān)督下、物業(yè)管理公司領導下的管理中心項目總監(jiān)責任制，各專業(yè)人員直接對“金鑰匙”服務管理中心項目總監(jiān)負責。這是一種雙軌監(jiān)管式的運作形式。編制精干、架構簡練、職責明確。日常工作有“金鑰匙”服務管理中心項目總監(jiān)直接指揮各部門人員，“金鑰匙”服務管理中心項目總監(jiān)集指揮和管理職能于一身，便于全面掌握日常工作及人員狀況。一． 監(jiān)督機制豐業(yè)大廈“金鑰匙”服務管理中心在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級經理部門的有關法律、法規(guī)要求開展工作，檢查物業(yè)管理運作事務，提交財務報告，制訂日常工作計劃，并下達到各部門，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運作。具體作法如下；1. 公開監(jiān)督制：公布“金鑰匙”服務管理中心監(jiān)督投訴電話，設立管理中心項目總監(jiān)信箱，接受投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；2. 業(yè)戶評議制：“金鑰匙”服務管理中心對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，使業(yè)戶的合法權益得到保障。二． 自我約束機制1.“金鑰匙”服務管理中心在物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細則。、獎罰、晉升、辭退等激勵制度。 在崗位上拼搏的員工，最渴望得到的是自身價值被集體和社會的認可。因此，我公司采取激勵機制，體現(xiàn)多勞多得，兌現(xiàn)獎罰措施，進一步激發(fā)員工的工作熱情。三． 信息反饋及處理機制1. 信息反饋流程圖（如下）2. 信息反饋流程說明1）“金鑰匙”服務管理中心下設的商務服務中心作為主要的信息處理中心，負責接受和處理各方面的信息；2）獲得信息后，由商務服務中心進行分析處理，并落實到相關責任部門進行處理，然后反饋給商務服務中心，再由商務服務中心進行跟蹤，在圓滿解決問題后對信息提供者進行回訪，重大投訴在當天上報項目總監(jiān)處理。相關單位的信息來訪信息來函信息其他信息電話或傳真信息服務中心受理，填寫《業(yè)戶信息登記表》通知責任部門，責任部門做好記錄責任部門安排人員，組織處理投訴重大投訴報總監(jiān)處理責任部門將處理結果反饋給服務中心服務中心進行跟蹤回訪，并做好記錄填寫《業(yè)戶服務處理單》，偏號、存檔每月整理、總結、統(tǒng)計報經理季度和年度總結，報經理和公司管理處和公司提出改進措施結果驅動過程（信息反饋及處理機制圖）第三節(jié) 物業(yè)管理前期介入及接管驗收【前期介入架構】廣州三新物業(yè)管理有限公司豐業(yè)大廈前期服務管理中心項目總監(jiān)工程部物業(yè)管理部保安部【前期介入階段人員配置表】 部門月份物業(yè)部工程部保安部項目經理部門經理物業(yè)助理經理領班技工經理領班保安員20010111200111112001212111020011211102002121110200312111020041211102005112112111020061121121110備注：1. 項目經理及工程經理于05年10月份正式進場，同時配備1名物業(yè)助理，開始銷售后增加1名物業(yè)助理。入住前兩個月開始配置工程領班及技工。2. 保安部05年12月份起隨物業(yè)銷售進場，06年5月份之前暫設領班1名，共設售樓處、地面巡展、看樓客戶車輛崗3個崗。3. 物業(yè)計劃于2005年12月份起開始銷售，2006年6月正式入住?！厩捌诮槿敫黜椆ぷ鲀热菁奥氊煛俊?物業(yè)部工作內容及職責1. 充分體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)形象，初步樹立企業(yè)品牌。2. 支持與配合開發(fā)商、工程承包商、工程監(jiān)理單位的各項工作。3. 配合、協(xié)助、督促施工單位和各施工單位落實環(huán)保措施，搞好環(huán)保工作。4. 全面配合樓盤銷售，在銷售現(xiàn)場設置物業(yè)管理咨詢點，解答準業(yè)主所提出的問題。5. 做好前期各項驗收、交接工作的準備工作。6. 制定前期的各項文本資料，為業(yè)主的入住裝修以及今后的運作作好相關準備工作。7. 安排并布置物業(yè)管理用房，配置相關物業(yè)管理及經營配套。8. 制定物業(yè)管理運作及經營運作的方案。9. 做好相關人員的招聘及培訓工作，為今后的運作奠定基礎?！?工程部工作內容及職責1. 了解施工現(xiàn)場情況，逐步深入到協(xié)助、配合工程承包監(jiān)理單位對場地環(huán)境的基礎管理。2. 根據(jù)材料性能，提示施工管理單位和施工單位采取必要的防雨、防潮、防曬、防火、防凍、防爆、防損壞等措施。對貴重的物資、物品，易燃、易爆和有毒物品，要督促有關單位加強保管、及時入庫。3. 經常參加由建設單位或工程總承包單位召開的安全生產工作會議，深入了解安全生產的動態(tài)，協(xié)助監(jiān)理落實各項安全管理措施。4. 加強臨時用水用電的巡視監(jiān)護，同時也要了解臨時水電設施的各項基本功能、技術參數(shù)和安裝配置方式，對其規(guī)范要有所了解，對施工單位在生產活動中的使用情況、維護保養(yǎng)狀況要密切關注，經常對臨時供水、配電設施進行檢查。5. 熟悉物業(yè)相關設施設備的配套安裝，收集相關工程圖紙、設備資料檔案。6. 對相關設施設備的配套安裝提出合理化建議。7. 協(xié)助發(fā)展商、物業(yè)管理公司及項目總監(jiān)做好大廈設備設施竣工驗收工作。8. 制定工程管理維修、保養(yǎng)等運作、監(jiān)督制度?！?保安部工作內容及職責1. 督促施工單位搞好施工場地及周邊的環(huán)境衛(wèi)生，及時清理渣土和雜物，對在施工現(xiàn)場隨地大小便等不文明現(xiàn)象要進行制止。2. 提醒各施工單位增強成品保護意識，協(xié)助開發(fā)商和工程總承包單位制定并落實具體的管理措施。3. 協(xié)助施工管理單位加強施工現(xiàn)場的材料、工具管理。各施工單位的物料應按施工要求及平面布置所指定的位置分類碼放整齊、有序、穩(wěn)固，做到“一頭齊，一條線，磚成丁，沙成堆”，界限清楚。，以免坍塌傷人。4. 施工現(xiàn)場禁止亂倒、亂堆垃圾，應督促施工管理單位及時清運。對場地內設的垃圾站，在刮風下雨的天氣應做遮蔽，以免污染周邊環(huán)境。5. 督促施工單位在施工操作時，應做到“活完、料凈、腳下清”。6. 提示并監(jiān)督施工單位節(jié)水節(jié)電，杜絕長流水和長明燈等現(xiàn)象。7. 時刻提高警惕，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患，應及時向相關人員通報、反饋，敦促其盡快采取防范措施，加以解決。8. 協(xié)助施工管理單位，在施工現(xiàn)場采取靈活多樣的形式，向各施工單位和人員進行環(huán)保宣傳教育活動，不斷提高廣大民工的環(huán)保意識和法制觀念，協(xié)助施工管理單位嚴格控制噪聲作業(yè)時間。9. 對材料運輸進場車輛及卸車人員應加強教育與管理。搬運物料要輕拿輕放，不得大呼小叫，造成人為噪音，以免引起居民投訴和不必要的糾紛。10. 建立門衛(wèi)＆施工現(xiàn)場制度，遵守憑證出入施工現(xiàn)場的規(guī)定，保安人員應佩戴執(zhí)勤標識。11. 加強對施工單位和分包單位的管理，掌握人員底數(shù)，簽訂治安消防協(xié)議，非施工人員不得在施工現(xiàn)場留宿。12. 嚴禁賭博、酗酒、傳播黃色淫穢物品（如黃色讀物與影碟等），嚴禁打架斗毆、聚眾鬧市和非法活動。13. 對施工現(xiàn)場的要害部位、關鍵工序、敏感部門（如變配電房、泵房、重要核心設備、財務室等）要制定保衛(wèi)措施，確保安全。14. 對易燃易爆、劇毒及貴重物資物品，應建庫專管，并采取防護措施。15. 攜帶物品出現(xiàn)場，要辦理出門手續(xù)，注明攜帶物品者的單位名稱，攜帶物品者的姓名，攜帶物品的名稱、數(shù)量、日期，由施工管理單位安全負責人簽名后方可放行。16. 施工現(xiàn)場要配備足夠的消防器材，布置合理，要經常檢查、清點、維修、保養(yǎng)，不得擅自移動或他用，冬季應注意防凍保溫，保證消防器材靈敏有效。17. 施工現(xiàn)場要保證道路通暢，應設置消防車道，,且應由車輛回轉掉頭的場地。18. 因施工需要搭設的臨時建筑設施，應符合防火、防盜要求，不得使用易燃材料。按有關規(guī)定，市區(qū)內如未經消防監(jiān)督部門批準，一般不準搭建木板房。臨時建筑應保持安全距離，原則上城區(qū)不小于5M，郊區(qū)不小于7M.19. 加強施工現(xiàn)場“四源“管理，即“水源”、“電源”、“氣源”（一切可燃材料）、“火源”。不準在庫房內調配油漆。施工現(xiàn)場不準存放易燃、可燃材料。20. 施工現(xiàn)場嚴禁吸煙。施工現(xiàn)場和生活區(qū)不得使用明火取暖。未經工地保衛(wèi)部門許可，不得使用電熱器具。21. 凡從事電氣設備安裝，電焊、氣焊作業(yè)的操作人員，必須持有政府經理部門核發(fā)的有效合格操作證件，并應在工地保衛(wèi)部門登記備案；在進行此類作業(yè)時，還應開具動火證，動火證上應注明施工單位，操作人員姓名，作業(yè)地點，作業(yè)時間，操作內容及注意事項，批準人的單位、姓名等。動火前，應先行清理動火場地周邊環(huán)境，清除附近易燃可燃物品，并應配備專職看火人員，配備足夠的滅火器具。動火證只能在規(guī)定時間、規(guī)定內容、規(guī)定位置有效，如動火地點變換，則需另行辦理動火手續(xù)。22. 在進行危險作業(yè)時，（如電，氣焊，噴漆，涮錫，防水施工等），特別是與其他工種交叉作業(yè)時，應堅持防火安全交接班制度，作業(yè)面設有專職安全員，配備足量的滅火器材，并制定具體防火要求。23. 嚴格禁止在大廈內使用石油液化氣瓶和乙炔瓶發(fā)生器作業(yè)，氧氣瓶，乙炔瓶及操作點之間應保持安全距離；氧氣瓶、乙炔瓶安全距離應不小于5M,氧氣瓶、乙炔瓶通明火作業(yè)安全距離不小于10M.24. 嚴禁使用消防專用水系統(tǒng)進行設備系統(tǒng)（如中央空調系統(tǒng)）打壓試驗、施工現(xiàn)場和灰、地面防火、通閉水試驗及其他施工用水作業(yè)。25. 維護大廈售樓部的安全秩序?！厩捌诮槿胭M用預算】前期介入費用包括：物業(yè)管理開辦費用，前期工作人員薪酬福利、裝備等所有的費用預算；前期介入費用預算詳見本方案第六章物業(yè)管理費用預算表四?！九c開發(fā)商間的接管驗收】一． 接管驗收的準備工作（1） 在接到接管驗收通知后，公司各相關部門將立即抽調業(yè)務骨干成立物業(yè)接管驗收小組。（2） 接管驗收小組由以下部門人員組成：——公司抽調檔案管理人員負責接管物業(yè)的產權、工程設備資料的驗收移交工作；——抽調業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施＆機電設備的驗收移交工作。（3） 接管驗收前的準備：——與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、日期、進度、驗收標準等；——派出技術人員前往進行現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；——準備好接管驗收的記錄表格，包括《房屋本體接管驗收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》等。二． 資料的接管驗收1. 物業(yè)產權資料；（1） 項目開發(fā)批準報告；（2） 規(guī)劃許可證（3） 投資許可證（4） 土地使用合同（5） 建設開工許可證（6） 用地紅線圖2. 綜合竣工驗收資料（1） 竣工圖，包括總平面圖、建筑、結構、水、電、氣、通風、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下線綜合布置竣工圖（2） 建設工程竣工驗收合格證（3） 消防驗收合格證（4） 公共配套設施驗收合格證（5） 電梯驗收合格證（6） 人防驗收合格證（7） 發(fā)電機驗收合格證（8） 供水合同（9） 供電協(xié)議書、許可證（10） 供氣協(xié)議書、許可證（11） 有線電視合格證（12） 通信設備合格證3. 施工設計資料（1） 全套設計圖紙（2） 圖紙會審記錄（3） 設計變更通知單（4） 重要的施工會議紀要（5） 隱蔽工程驗收記錄（6） 其他影響管理的原始記錄4. 機電設備資料（1） 機電設備出廠合格證（2） 機電設備說明書、安裝、調試報告（3） 設備保修協(xié)議5. 業(yè)主資料（1） 業(yè)主姓名、位置、單元面積、聯(lián)系電話等（2） 業(yè)主的付款情況或付款方式。三． 物業(yè)硬件設施接管驗收1. 供配電系統(tǒng)：（1） 檢查高低壓配電柜、變壓器又否正常供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區(qū)有關規(guī)程施工，有無事故及安全隱患；接地網(wǎng)有無可靠接地；設施房有無做好“三防”措施。（2） 檢查發(fā)電機系統(tǒng)能滿足設計功能，機組能否正常使用，排煙管有無漏煙現(xiàn)象；有無事故緊急停車功能，應急自動發(fā)電功能，能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等。（3） 低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密，照明器具等低壓電氣安裝支架牢固，部件齊全，接觸良好、位置正確，電度表是否經過國家供電有關部門檢測。2. 消防系統(tǒng)：（1） 檢查消防管系有無漏水，閥門是否保持常開狀態(tài)（防水閥除外），消防全內配件是否齊全。（2） 檢查各工作生活點的手持式滅火器、防煙面具等是否配備齊全；消防設施有無故障影響正常使用等。3. 給排水系統(tǒng)：（1） 檢查進水表閥是否完好、啟用靈活，高、低蓄水池是否