【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供支持的能力的寬帶數(shù)碼平臺(tái)系統(tǒng)，如：●用戶小交換機(jī)/虛擬交換機(jī)功能；●語(yǔ)音信箱具有外業(yè)電話存儲(chǔ)，并使語(yǔ)音信箱具有讓用戶通過(guò)信箱密碼來(lái)提取留言的功能；●電子信箱（電子郵件）具有存儲(chǔ)及提取文本傳真、電傳等郵件的功能；●音應(yīng)答功能●可視圖文功能●可視電話、電視會(huì)議功能●衛(wèi)星通信功能●公用天線電視（含閉路電視）功能●公共廣播功能●建筑物內(nèi)無(wú)繩通信（電話）功能●地空通信功能●計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)的辦公自動(dòng)化（辦公無(wú)紙化）系統(tǒng)●電子圖書館第二節(jié) “金鑰匙服務(wù)管理中心運(yùn)作機(jī)制為配合豐業(yè)大廈前期銷售推廣及后期物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需要，結(jié)合我司對(duì)豐業(yè)大廈的實(shí)地考察與研究，為確保項(xiàng)目的各項(xiàng)管理及服務(wù)工作達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理目標(biāo)，我司將在該項(xiàng)目全面推行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，將管理質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)成本與項(xiàng)目管理隊(duì)伍整體工資掛鉤的管理機(jī)制，以推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)效益“雙豐收”的最終目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，為“豐業(yè)大廈”及我司優(yōu)質(zhì)品牌的再提升奠定基礎(chǔ)。根據(jù)我司的機(jī)構(gòu)設(shè)置擬在豐業(yè)大廈設(shè)置“金鑰匙“服務(wù)管理中心，其在物業(yè)管理行政經(jīng)理部門以及我司的指導(dǎo)下，遵守當(dāng)?shù)毓ど?、稅?wù)、公安、街道辦事處等機(jī)構(gòu)的相關(guān)行政管理規(guī)定。實(shí)行在業(yè)主的監(jiān)督下、物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理中心項(xiàng)目總監(jiān)責(zé)任制，各專業(yè)人員直接對(duì)“金鑰匙”服務(wù)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)。這是一種雙軌監(jiān)管式的運(yùn)作形式。編制精干、架構(gòu)簡(jiǎn)練、職責(zé)明確。日常工作有“金鑰匙”服務(wù)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)直接指揮各部門人員，“金鑰匙”服務(wù)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)集指揮和管理職能于一身，便于全面掌握日常工作及人員狀況。一． 監(jiān)督機(jī)制豐業(yè)大廈“金鑰匙”服務(wù)管理中心在開展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)經(jīng)理部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，檢查物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告，制訂日常工作計(jì)劃，并下達(dá)到各部門，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法如下；1. 公開監(jiān)督制：公布“金鑰匙”服務(wù)管理中心監(jiān)督投訴電話，設(shè)立管理中心項(xiàng)目總監(jiān)信箱，接受投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；2. 業(yè)戶評(píng)議制：“金鑰匙”服務(wù)管理中心對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，使業(yè)戶的合法權(quán)益得到保障。二． 自我約束機(jī)制1.“金鑰匙”服務(wù)管理中心在物業(yè)管理過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退等激勵(lì)制度。 在崗位上拼搏的員工，最渴望得到的是自身價(jià)值被集體和社會(huì)的認(rèn)可。因此，我公司采取激勵(lì)機(jī)制，體現(xiàn)多勞多得，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施，進(jìn)一步激發(fā)員工的工作熱情。三． 信息反饋及處理機(jī)制1. 信息反饋流程圖（如下）2. 信息反饋流程說(shuō)明1）“金鑰匙”服務(wù)管理中心下設(shè)的商務(wù)服務(wù)中心作為主要的信息處理中心，負(fù)責(zé)接受和處理各方面的信息；2）獲得信息后，由商務(wù)服務(wù)中心進(jìn)行分析處理，并落實(shí)到相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行處理，然后反饋給商務(wù)服務(wù)中心，再由商務(wù)服務(wù)中心進(jìn)行跟蹤，在圓滿解決問(wèn)題后對(duì)信息提供者進(jìn)行回訪，重大投訴在當(dāng)天上報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)處理。相關(guān)單位的信息來(lái)訪信息來(lái)函信息其他信息電話或傳真信息服務(wù)中心受理，填寫《業(yè)戶信息登記表》通知責(zé)任部門，責(zé)任部門做好記錄責(zé)任部門安排人員，組織處理投訴重大投訴報(bào)總監(jiān)處理責(zé)任部門將處理結(jié)果反饋給服務(wù)中心服務(wù)中心進(jìn)行跟蹤回訪，并做好記錄填寫《業(yè)戶服務(wù)處理單》，偏號(hào)、存檔每月整理、總結(jié)、統(tǒng)計(jì)報(bào)經(jīng)理季度和年度總結(jié)，報(bào)經(jīng)理和公司管理處和公司提出改進(jìn)措施結(jié)果驅(qū)動(dòng)過(guò)程（信息反饋及處理機(jī)制圖）第三節(jié) 物業(yè)管理前期介入及接管驗(yàn)收【前期介入架構(gòu)】廣州三新物業(yè)管理有限公司豐業(yè)大廈前期服務(wù)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)工程部物業(yè)管理部保安部【前期介入階段人員配置表】 部門月份物業(yè)部工程部保安部項(xiàng)目經(jīng)理部門經(jīng)理物業(yè)助理經(jīng)理領(lǐng)班技工經(jīng)理領(lǐng)班保安員20010111200111112001212111020011211102002121110200312111020041211102005112112111020061121121110備注：1. 項(xiàng)目經(jīng)理及工程經(jīng)理于05年10月份正式進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)配備1名物業(yè)助理，開始銷售后增加1名物業(yè)助理。入住前兩個(gè)月開始配置工程領(lǐng)班及技工。2. 保安部05年12月份起隨物業(yè)銷售進(jìn)場(chǎng)，06年5月份之前暫設(shè)領(lǐng)班1名，共設(shè)售樓處、地面巡展、看樓客戶車輛崗3個(gè)崗。3. 物業(yè)計(jì)劃于2005年12月份起開始銷售，2006年6月正式入住?！厩捌诮槿敫黜?xiàng)工作內(nèi)容及職責(zé)】◆ 物業(yè)部工作內(nèi)容及職責(zé)1. 充分體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)形象，初步樹立企業(yè)品牌。2. 支持與配合開發(fā)商、工程承包商、工程監(jiān)理單位的各項(xiàng)工作。3. 配合、協(xié)助、督促施工單位和各施工單位落實(shí)環(huán)保措施，搞好環(huán)保工作。4. 全面配合樓盤銷售，在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置物業(yè)管理咨詢點(diǎn)，解答準(zhǔn)業(yè)主所提出的問(wèn)題。5. 做好前期各項(xiàng)驗(yàn)收、交接工作的準(zhǔn)備工作。6. 制定前期的各項(xiàng)文本資料，為業(yè)主的入住裝修以及今后的運(yùn)作作好相關(guān)準(zhǔn)備工作。7. 安排并布置物業(yè)管理用房，配置相關(guān)物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)配套。8. 制定物業(yè)管理運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的方案。9. 做好相關(guān)人員的招聘及培訓(xùn)工作，為今后的運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。◆ 工程部工作內(nèi)容及職責(zé)1. 了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況，逐步深入到協(xié)助、配合工程承包監(jiān)理單位對(duì)場(chǎng)地環(huán)境的基礎(chǔ)管理。2. 根據(jù)材料性能，提示施工管理單位和施工單位采取必要的防雨、防潮、防曬、防火、防凍、防爆、防損壞等措施。對(duì)貴重的物資、物品，易燃、易爆和有毒物品，要督促有關(guān)單位加強(qiáng)保管、及時(shí)入庫(kù)。3. 經(jīng)常參加由建設(shè)單位或工程總承包單位召開的安全生產(chǎn)工作會(huì)議，深入了解安全生產(chǎn)的動(dòng)態(tài)，協(xié)助監(jiān)理落實(shí)各項(xiàng)安全管理措施。4. 加強(qiáng)臨時(shí)用水用電的巡視監(jiān)護(hù)，同時(shí)也要了解臨時(shí)水電設(shè)施的各項(xiàng)基本功能、技術(shù)參數(shù)和安裝配置方式，對(duì)其規(guī)范要有所了解，對(duì)施工單位在生產(chǎn)活動(dòng)中的使用情況、維護(hù)保養(yǎng)狀況要密切關(guān)注，經(jīng)常對(duì)臨時(shí)供水、配電設(shè)施進(jìn)行檢查。5. 熟悉物業(yè)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的配套安裝，收集相關(guān)工程圖紙、設(shè)備資料檔案。6. 對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的配套安裝提出合理化建議。7. 協(xié)助發(fā)展商、物業(yè)管理公司及項(xiàng)目總監(jiān)做好大廈設(shè)備設(shè)施竣工驗(yàn)收工作。8. 制定工程管理維修、保養(yǎng)等運(yùn)作、監(jiān)督制度?！?保安部工作內(nèi)容及職責(zé)1. 督促施工單位搞好施工場(chǎng)地及周邊的環(huán)境衛(wèi)生，及時(shí)清理渣土和雜物，對(duì)在施工現(xiàn)場(chǎng)隨地大小便等不文明現(xiàn)象要進(jìn)行制止。2. 提醒各施工單位增強(qiáng)成品保護(hù)意識(shí)，協(xié)助開發(fā)商和工程總承包單位制定并落實(shí)具體的管理措施。3. 協(xié)助施工管理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、工具管理。各施工單位的物料應(yīng)按施工要求及平面布置所指定的位置分類碼放整齊、有序、穩(wěn)固，做到“一頭齊，一條線，磚成丁，沙成堆”，界限清楚。，以免坍塌傷人。4. 施工現(xiàn)場(chǎng)禁止亂倒、亂堆垃圾，應(yīng)督促施工管理單位及時(shí)清運(yùn)。對(duì)場(chǎng)地內(nèi)設(shè)的垃圾站，在刮風(fēng)下雨的天氣應(yīng)做遮蔽，以免污染周邊環(huán)境。5. 督促施工單位在施工操作時(shí)，應(yīng)做到“活完、料凈、腳下清”。6. 提示并監(jiān)督施工單位節(jié)水節(jié)電，杜絕長(zhǎng)流水和長(zhǎng)明燈等現(xiàn)象。7. 時(shí)刻提高警惕，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)人員通報(bào)、反饋，敦促其盡快采取防范措施，加以解決。8. 協(xié)助施工管理單位，在施工現(xiàn)場(chǎng)采取靈活多樣的形式，向各施工單位和人員進(jìn)行環(huán)保宣傳教育活動(dòng)，不斷提高廣大民工的環(huán)保意識(shí)和法制觀念，協(xié)助施工管理單位嚴(yán)格控制噪聲作業(yè)時(shí)間。9. 對(duì)材料運(yùn)輸進(jìn)場(chǎng)車輛及卸車人員應(yīng)加強(qiáng)教育與管理。搬運(yùn)物料要輕拿輕放，不得大呼小叫，造成人為噪音，以免引起居民投訴和不必要的糾紛。10. 建立門衛(wèi)＆施工現(xiàn)場(chǎng)制度，遵守憑證出入施工現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)定，保安人員應(yīng)佩戴執(zhí)勤標(biāo)識(shí)。11. 加強(qiáng)對(duì)施工單位和分包單位的管理，掌握人員底數(shù)，簽訂治安消防協(xié)議，非施工人員不得在施工現(xiàn)場(chǎng)留宿。12. 嚴(yán)禁賭博、酗酒、傳播黃色淫穢物品（如黃色讀物與影碟等），嚴(yán)禁打架斗毆、聚眾鬧市和非法活動(dòng)。13. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的要害部位、關(guān)鍵工序、敏感部門（如變配電房、泵房、重要核心設(shè)備、財(cái)務(wù)室等）要制定保衛(wèi)措施，確保安全。14. 對(duì)易燃易爆、劇毒及貴重物資物品，應(yīng)建庫(kù)專管，并采取防護(hù)措施。15. 攜帶物品出現(xiàn)場(chǎng)，要辦理出門手續(xù)，注明攜帶物品者的單位名稱，攜帶物品者的姓名，攜帶物品的名稱、數(shù)量、日期，由施工管理單位安全負(fù)責(zé)人簽名后方可放行。16. 施工現(xiàn)場(chǎng)要配備足夠的消防器材，布置合理，要經(jīng)常檢查、清點(diǎn)、維修、保養(yǎng)，不得擅自移動(dòng)或他用，冬季應(yīng)注意防凍保溫，保證消防器材靈敏有效。17. 施工現(xiàn)場(chǎng)要保證道路通暢，應(yīng)設(shè)置消防車道，,且應(yīng)由車輛回轉(zhuǎn)掉頭的場(chǎng)地。18. 因施工需要搭設(shè)的臨時(shí)建筑設(shè)施，應(yīng)符合防火、防盜要求，不得使用易燃材料。按有關(guān)規(guī)定，市區(qū)內(nèi)如未經(jīng)消防監(jiān)督部門批準(zhǔn)，一般不準(zhǔn)搭建木板房。臨時(shí)建筑應(yīng)保持安全距離，原則上城區(qū)不小于5M，郊區(qū)不小于7M.19. 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)“四源“管理，即“水源”、“電源”、“氣源”（一切可燃材料）、“火源”。不準(zhǔn)在庫(kù)房?jī)?nèi)調(diào)配油漆。施工現(xiàn)場(chǎng)不準(zhǔn)存放易燃、可燃材料。20. 施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙。施工現(xiàn)場(chǎng)和生活區(qū)不得使用明火取暖。未經(jīng)工地保衛(wèi)部門許可，不得使用電熱器具。21. 凡從事電氣設(shè)備安裝，電焊、氣焊作業(yè)的操作人員，必須持有政府經(jīng)理部門核發(fā)的有效合格操作證件，并應(yīng)在工地保衛(wèi)部門登記備案；在進(jìn)行此類作業(yè)時(shí)，還應(yīng)開具動(dòng)火證，動(dòng)火證上應(yīng)注明施工單位，操作人員姓名，作業(yè)地點(diǎn)，作業(yè)時(shí)間，操作內(nèi)容及注意事項(xiàng)，批準(zhǔn)人的單位、姓名等。動(dòng)火前，應(yīng)先行清理動(dòng)火場(chǎng)地周邊環(huán)境，清除附近易燃可燃物品，并應(yīng)配備專職看火人員，配備足夠的滅火器具。動(dòng)火證只能在規(guī)定時(shí)間、規(guī)定內(nèi)容、規(guī)定位置有效，如動(dòng)火地點(diǎn)變換，則需另行辦理動(dòng)火手續(xù)。22. 在進(jìn)行危險(xiǎn)作業(yè)時(shí)，（如電，氣焊，噴漆，涮錫，防水施工等），特別是與其他工種交叉作業(yè)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持防火安全交接班制度，作業(yè)面設(shè)有專職安全員，配備足量的滅火器材，并制定具體防火要求。23. 嚴(yán)格禁止在大廈內(nèi)使用石油液化氣瓶和乙炔瓶發(fā)生器作業(yè)，氧氣瓶，乙炔瓶及操作點(diǎn)之間應(yīng)保持安全距離；氧氣瓶、乙炔瓶安全距離應(yīng)不小于5M,氧氣瓶、乙炔瓶通明火作業(yè)安全距離不小于10M.24. 嚴(yán)禁使用消防專用水系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)備系統(tǒng)（如中央空調(diào)系統(tǒng)）打壓試驗(yàn)、施工現(xiàn)場(chǎng)和灰、地面防火、通閉水試驗(yàn)及其他施工用水作業(yè)。25. 維護(hù)大廈售樓部的安全秩序。【前期介入費(fèi)用預(yù)算】前期介入費(fèi)用包括：物業(yè)管理開辦費(fèi)用，前期工作人員薪酬福利、裝備等所有的費(fèi)用預(yù)算；前期介入費(fèi)用預(yù)算詳見本方案第六章物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算表四?！九c開發(fā)商間的接管驗(yàn)收】一． 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作（1） 在接到接管驗(yàn)收通知后，公司各相關(guān)部門將立即抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。（2） 接管驗(yàn)收小組由以下部門人員組成：——公司抽調(diào)檔案管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；——抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施＆機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。（3） 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：——與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；——派出技術(shù)人員前往進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；——準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收的記錄表格，包括《房屋本體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》等。二． 資料的接管驗(yàn)收1. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；（1） 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；（2） 規(guī)劃許可證（3） 投資許可證（4） 土地使用合同（5） 建設(shè)開工許可證（6） 用地紅線圖2. 綜合竣工驗(yàn)收資料（1） 竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、通風(fēng)、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下線綜合布置竣工圖（2） 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證（3） 消防驗(yàn)收合格證（4） 公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格證（5） 電梯驗(yàn)收合格證（6） 人防驗(yàn)收合格證（7） 發(fā)電機(jī)驗(yàn)收合格證（8） 供水合同（9） 供電協(xié)議書、許可證（10） 供氣協(xié)議書、許可證（11） 有線電視合格證（12） 通信設(shè)備合格證3. 施工設(shè)計(jì)資料（1） 全套設(shè)計(jì)圖紙（2） 圖紙會(huì)審記錄（3） 設(shè)計(jì)變更通知單（4） 重要的施工會(huì)議紀(jì)要（5） 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（6） 其他影響管理的原始記錄4. 機(jī)電設(shè)備資料（1） 機(jī)電設(shè)備出廠合格證（2） 機(jī)電設(shè)備說(shuō)明書、安裝、調(diào)試報(bào)告（3） 設(shè)備保修協(xié)議5. 業(yè)主資料（1） 業(yè)主姓名、位置、單元面積、聯(lián)系電話等（2） 業(yè)主的付款情況或付款方式。三． 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收1. 供配電系統(tǒng)：（1） 檢查高低壓配電柜、變壓器又否正常供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地；設(shè)施房有無(wú)做好“三防”措施。（2） 檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，排煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象；有無(wú)事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。（3） 低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，照明器具等低壓電氣安裝支架牢固，部件齊全，接觸良好、位置正確，電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門檢測(cè)。2. 消防系統(tǒng)：（1） 檢查消防管系有無(wú)漏水，閥門是否保持常開狀態(tài)（防水閥除外），消防全內(nèi)配件是否齊全。（2） 檢查各工作生活點(diǎn)的手持式滅火器、防煙面具等是否配備齊全；消防設(shè)施有無(wú)故障影響正常使用等。3. 給排水系統(tǒng)：（1） 檢查進(jìn)水表閥是否完好、啟用靈活，高、低蓄水池是否