【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 230鴻昌嘉泰金融中心20139中航國(guó)際廣場(chǎng)201231中航國(guó)際廣場(chǎng)201310中海國(guó)際中心201232布魯明頓廣場(chǎng)201311東方希望中心201233創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)201312天合凱旋廣場(chǎng)201334希頓國(guó)際廣場(chǎng)201313國(guó)際科技節(jié)能大廈201335世豪廣場(chǎng)201314東方天祥項(xiàng)目201336復(fù)城國(guó)際201315香年廣場(chǎng)201237原中信廣場(chǎng)201416蜀都中心1期201238金融城雙子塔201417無(wú)國(guó)界201339金控廣場(chǎng)201418海洋中心201240華僑鳳凰辦公樓201419棕櫚泉國(guó)際中心201341兩江國(guó)際201420ICON大源國(guó)際中心201342銀泰中心201521新世紀(jì)環(huán)球中心201343保利國(guó)際廣場(chǎng)/22晶科1號(hào)201344中天盈譽(yù)峰3期 寫字樓市場(chǎng)需求情況近年來(lái)除了供應(yīng)龐大外，成都寫字樓市場(chǎng)需求也同樣旺盛，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年成都甲級(jí)寫字樓凈吸納量是10萬(wàn)平方米，至2012年則達(dá)到了31萬(wàn)平方米，2013上半年也有超過(guò)11萬(wàn)平方米的凈吸納面積。但對(duì)于巨大的供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，物業(yè)吸納量還是有所不及，從長(zhǎng)期來(lái)看，成都寫字樓物業(yè)還將經(jīng)歷一段空置率高企的階段。雖然短期內(nèi)成都寫字樓市場(chǎng)供大于求，但對(duì)于需求大宗交易優(yōu)質(zhì)寫字樓來(lái)說(shuō)正是脫穎而出的好時(shí)機(jī)。成都近年來(lái)銀行、證券、信托、能源化工類企業(yè)得以迅速發(fā)展，企業(yè)自身資金實(shí)力不斷增強(qiáng)，加之國(guó)內(nèi)投資渠道較窄，受相對(duì)較高的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率吸引，部分有實(shí)力的國(guó)有大中型企業(yè)常選擇大宗購(gòu)買商業(yè)物業(yè)作為長(zhǎng)期資產(chǎn)投資。表：部分大宗銷售情況購(gòu)買方購(gòu)買面積所屬行業(yè)購(gòu)買項(xiàng)目深圳某私募基金107000金融服務(wù)業(yè)睿東中心哈爾濱銀行26,000金融服務(wù)業(yè)棕櫚泉招商銀行16,847金融服務(wù)業(yè)中匯廣場(chǎng)一期西藏同信證券1,400金融服務(wù)業(yè)喜年廣場(chǎng)衡平信托8,900金融服務(wù)業(yè)國(guó)航世紀(jì)中心華夏銀行7,120金融服務(wù)業(yè)國(guó)航世紀(jì)中心上海銀行7,120金融服務(wù)業(yè)國(guó)航世紀(jì)中心國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行6,468金融服務(wù)業(yè)匯日央擴(kuò)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行72,389金融服務(wù)業(yè)恒澤動(dòng)力攀枝花煤礦公司2,329能源化工匯日央擴(kuò)匯日電力集團(tuán)1,613能源化工匯日央擴(kuò)中信/國(guó)家進(jìn)出口銀行3,227金融服務(wù)業(yè)拉德芳斯安邦保險(xiǎn)30,000金融服務(wù)業(yè)金融城一期民生銀行30,000金融服務(wù)業(yè)金融城一期太平人壽30,000金融服務(wù)業(yè)金融城一期進(jìn)入2013年，寫字樓物業(yè)大宗交易需求依舊熱烈：鐵獅門晶融匯一期甲級(jí)寫字樓物業(yè)整體出售給中國(guó)平安，晶融匯也成為平安保險(xiǎn)在成都持有的第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，第一個(gè)是為位于人民南路的平安財(cái)富中心。進(jìn)入8月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的睿東中心，以約21億元的價(jià)格整體出售給深圳某私募基金；棕櫚泉國(guó)際中心僅半月變賣出3個(gè)整層寫字樓，最高單價(jià)每平米超過(guò)2萬(wàn)元。大宗交易需求的旺盛，也說(shuō)明了真正的高端物業(yè)擁有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和定價(jià)權(quán)能力，這些都能最大限度保護(hù)投資者的投資資產(chǎn)從而達(dá)到升值的目的，因而這類物業(yè)也贏得了更多高端客戶的青睞。 天府新城區(qū)域?qū)懽謽切枨笄闆r對(duì)于天府新城區(qū)域，隨著以新世紀(jì)環(huán)球中心為代表的散售型乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目在南部新區(qū)集中入市，區(qū)域內(nèi)寫字樓的租賃及銷售進(jìn)度受到了極大挑戰(zhàn)。近年，天府新城區(qū)域?qū)懽謽强罩寐示痈卟幌拢冀K在40%以上水平，受未來(lái)3年即將到來(lái)的大量新增供應(yīng)的影響，可以預(yù)計(jì)區(qū)內(nèi)物業(yè)空置率還有大幅增加的可能；與空置率走高的同時(shí)，租金水平及物業(yè)銷售的價(jià)格卻將繼續(xù)下探?？梢灶A(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)價(jià)格成本最為敏感的中小企業(yè)及個(gè)人投資者將更有可能成為天府新區(qū)內(nèi)物業(yè)的潛在購(gòu)買者。對(duì)于天府新城區(qū)域的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，自2006年以來(lái)，物業(yè)租金一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，租金的年增長(zhǎng)率也高于全市平均水平，隨著區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)增多以及商業(yè)氛圍地不斷完善成熟，區(qū)內(nèi)物業(yè)租金有很大上漲的空間。但需要認(rèn)識(shí)到的是，由于同類物業(yè)近幾年放量增多，使得區(qū)域物業(yè)空置率不斷上升，導(dǎo)致售價(jià)及租金上漲有所放緩。隨著未來(lái)幾年大量物業(yè)上市，區(qū)域物業(yè)售價(jià)和租金有很大下探可能。大源區(qū)項(xiàng)目售價(jià)均價(jià)：項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域銷售均價(jià)（元/平米）業(yè)態(tài)新世紀(jì)環(huán)球中心高新區(qū)11000散售蜀都中心大源核心區(qū)11000散售星宸國(guó)際大源核心區(qū)13500散售兩江國(guó)際大源核心區(qū)12500散售復(fù)城國(guó)際大源8500散售希頓國(guó)際大源18000散售棕櫚泉國(guó)際大源25000大宗銷售福年廣場(chǎng)大源13000散售香年廣場(chǎng)大源12000散售美年廣場(chǎng)大源10000散售東方希望天翔大源核心區(qū)13500散售就物業(yè)出售價(jià)格來(lái)看，毫無(wú)疑問(wèn)的棕櫚泉國(guó)際無(wú)論從品牌上還是物業(yè)品質(zhì)上都成為了天府新城區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿物業(yè)， 16000至26000元的銷售均價(jià)也已經(jīng)拉大了與同區(qū)域其他項(xiàng)目的差距。區(qū)內(nèi)另一個(gè)高端項(xiàng)目希頓國(guó)際廣場(chǎng)，同棕櫚泉一樣走高端路線，其18000元/平米的銷售價(jià)格也是對(duì)其品質(zhì)的肯定。另外，棕櫚泉國(guó)際同希頓國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目能拉開(kāi)同區(qū)域其他項(xiàng)目的距離，除了其硬件品質(zhì)高外，還在于其項(xiàng)目?jī)?nèi)均包含有星級(jí)酒店配套，在服務(wù)軟配套上更可以得到保證，這也是很多客戶比較看重的地方。除此之外，大源核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，目前在售的項(xiàng)目均價(jià)基本在12500元/平米至135000元/平米水平范圍內(nèi)，高于除上述2個(gè)項(xiàng)目外大源區(qū)其他區(qū)域大多數(shù)項(xiàng)目的平均價(jià)格。這也正好說(shuō)明了核心區(qū)整體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套的基礎(chǔ)設(shè)施，確實(shí)能夠提升了區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。：就寫字樓物業(yè)租金表現(xiàn)來(lái)看，市中心及東大街片區(qū)的物業(yè)已經(jīng)與其他區(qū)域拉開(kāi)一定的距離，造成這種距離的主要原因除了該區(qū)域的項(xiàng)目在地段上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)外，其物業(yè)硬件水平、物業(yè)管理服務(wù)水平以及政府的政策的支持都是支撐起其良好發(fā)展的關(guān)鍵。同時(shí)也可以看出，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，其租金表現(xiàn)也更為出色。區(qū)域市中心及東大街人民南路天府新城租金130元/月/平方米100元/月/平方米50元/月/平方米物業(yè)管理費(fèi)17元/月/平方米16元/月/平方米15元/月/平方米表：市區(qū)各區(qū)域代表項(xiàng)目租金項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域銷售均價(jià)（元/平米/月）業(yè)權(quán)百揚(yáng)大廈天府廣場(chǎng)130單一業(yè)權(quán)航天科技大廈天府廣場(chǎng)130單一業(yè)權(quán)明宇金融廣場(chǎng)東大街110單一業(yè)權(quán)時(shí)代8號(hào)東大街80散售保利中心人民南路80散售新世紀(jì)環(huán)球中心高新區(qū)35散售晶科1號(hào)高新區(qū)60散售蜀都中心大源核心區(qū)55散售東方希望天祥大源核心區(qū)60散售香年廣場(chǎng)大源45散售高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，根據(jù)其地段及物業(yè)品質(zhì)的不同，其租金水平大概在4560之間。新世界環(huán)球中心的售價(jià)和租金據(jù)在區(qū)域中處于偏低水平，這主要是因?yàn)槠鋯误w開(kāi)發(fā)量太大，潛在租戶選擇面也更大。天府新城區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租金、售價(jià)相較市區(qū)物業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)要低一些，原因有三：；，物業(yè)的大量集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)存量進(jìn)一步加大，去化周期加長(zhǎng)；、希頓國(guó)際廣場(chǎng)等物業(yè)在高端市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，但區(qū)域內(nèi)更多項(xiàng)目是以散售、物業(yè)水平也多是準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)寫字樓，物業(yè)品質(zhì)較之其他區(qū)域并無(wú)優(yōu)勢(shì)；，定位規(guī)劃設(shè)計(jì)上同質(zhì)化嚴(yán)重，同類物業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈，這也進(jìn)一步削弱了區(qū)內(nèi)項(xiàng)目業(yè)主方的議價(jià)能力。天府新城大源片區(qū)目前整體處于一個(gè)快速成長(zhǎng)的階段，區(qū)域商業(yè)氣氛不足，整體成熟度還有待提高，因而其售價(jià)同租金等來(lái)看，同市內(nèi)其他區(qū)域比較仍處于低位。但從整體來(lái)看，整體區(qū)域內(nèi)部各板塊功能規(guī)劃定位合理，功能配套齊全，基礎(chǔ)建設(shè)已近完成，同時(shí)區(qū)域內(nèi)已有大量項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際開(kāi)發(fā)階段，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景任可以期待。而對(duì)于大源核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，大源核心區(qū)在功能定位上是城南的新天府廣場(chǎng)，是成都市多核發(fā)展的中心之一，同時(shí)也是高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展、統(tǒng)一設(shè)計(jì)配套的核心區(qū)域；隨著區(qū)域項(xiàng)目的不斷呈現(xiàn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較之其他區(qū)域項(xiàng)目勢(shì)必受到更多商戶的青睞，內(nèi)部項(xiàng)目物業(yè)投資潛力也更大。酒店產(chǎn)品類型不能滿足多樣性需求，成都酒店市場(chǎng)仍有潛力。隨著成都旅游市場(chǎng)的強(qiáng)勁發(fā)展，大量國(guó)際品牌酒店搶灘成都，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇。成都入境旅游強(qiáng)勁發(fā)展，高端酒店業(yè)績(jī)穩(wěn)步上漲。自2008年以來(lái)，成都入境旅游持續(xù)上漲，%，大大超過(guò)了2008年地震前水平。截至2012年11月，%，再創(chuàng)新高。強(qiáng)勁的旅游發(fā)展，為成都市酒店業(yè)帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)，就五星級(jí)酒店表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是入住率還是平均房?jī)r(jià)都保持上漲的態(tài)勢(shì)，%，%的下降，但由于房?jī)r(jià)的上漲，%的上漲。2012年，伴隨著市場(chǎng)信心的增加，國(guó)際品牌酒店加快了進(jìn)入成都的步伐。同年在成都主要國(guó)際品牌酒店全年新增2,320間客房，未來(lái)五年內(nèi)已知進(jìn)入成都市場(chǎng)的國(guó)際品牌酒店超過(guò)40家。，且多分布在市中心傳統(tǒng)商圈以及高新南區(qū)天府新城區(qū)域等高端寫字樓集中區(qū)域。大量新增的供給將對(duì)成都市場(chǎng)帶來(lái)不小沖擊，市場(chǎng)需要一段時(shí)間消化。另外，大量國(guó)際高端品牌酒店的進(jìn)入對(duì)成都現(xiàn)有的酒店，特別是國(guó)內(nèi)品牌酒店無(wú)論是市場(chǎng)占有率還是人力資源等方面都將可能有較大影響，成都市酒店格局或面臨重新洗牌。表：目前可甄別的五星級(jí)酒店項(xiàng)目星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店品牌所屬項(xiàng)目國(guó)際酒店品牌希爾頓酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)華爾道夫銀泰中心頂級(jí)六星級(jí)康拉德西部國(guó)際金融中心五星級(jí)希爾頓成都世茂猛追灣五星級(jí)希爾頓希頓國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)逸林成都天鵝湖喜達(dá)屋酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)圣瑞吉華置廣場(chǎng)超五星級(jí)皇家艾美成都信遠(yuǎn)太陽(yáng)公元超五星級(jí)威斯汀來(lái)福士廣場(chǎng)超五星級(jí)W酒店中天盈譽(yù)峰3期五星級(jí)喜來(lái)登天府麗都喜來(lái)登五星級(jí)喜來(lái)登協(xié)信中心準(zhǔn)五星級(jí)福朋美年廣場(chǎng)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)麗思卡爾頓富力天匯廣場(chǎng)超五星級(jí)JW萬(wàn)豪茂業(yè)天地五星萬(wàn)麗藍(lán)光都江堰五星萬(wàn)豪行政首座MAX洲際酒店集團(tuán)超五星級(jí)洲際酒店成都世紀(jì)城超五星級(jí)洲際酒店新世紀(jì)環(huán)球中心五星級(jí)皇冠假日總府路皇冠假日酒店五星級(jí)皇冠假日保利198五星級(jí)皇冠假日新世紀(jì)環(huán)球中心五星級(jí)皇冠假日成都盛大國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)假日成都世紀(jì)城五星級(jí)假日成都世紀(jì)城東樓五星級(jí)假日成都東方廣場(chǎng)四星級(jí)智選成都鼓樓世家費(fèi)爾蒙萊佛士頂級(jí)六星級(jí)費(fèi)爾蒙成都棕櫚泉國(guó)際五星級(jí)瑞士酒店南湖項(xiàng)目凱越酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)柏悅成都ICC超五星級(jí)君悅?cè)汗鈴V場(chǎng)雅高酒店集團(tuán)超五星級(jí)索菲特萬(wàn)達(dá)五星級(jí)鉑爾曼紫檀五星級(jí)美居總府路紫薇大廈四星級(jí)宜必思永豐路、科華路四季酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)四季匯日國(guó)際廣場(chǎng)悅榕莊集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)悅榕莊成都北湖熊貓小鎮(zhèn)超五星級(jí)悅椿莊成都世紀(jì)城朱美拉頂級(jí)六星級(jí)朱美拉成都環(huán)球匯文華東方集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)文華東方成都東方薈馬可孛羅酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)馬可孛羅IFS太古酒店集團(tuán)超五星級(jí)精品酒店博舍太古大慈寺溫德姆酒店集團(tuán)五星級(jí)溫德姆成都天之府豪庭五星級(jí)溫德姆AUX廣場(chǎng)準(zhǔn)五星級(jí)華美達(dá)金府路準(zhǔn)五星級(jí)華美達(dá)浣花御境準(zhǔn)五星級(jí)戴斯大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)準(zhǔn)五星級(jí)戴斯浣花御境釣魚臺(tái)米高梅集團(tuán)超五星級(jí)精品酒店釣魚臺(tái)寬窄巷子雅思閣集團(tuán)超五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓雅思閣天府國(guó)際金融中心五星級(jí)酒店服務(wù)公寓盛捷中匯廣場(chǎng)輝盛閣超五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓輝盛閣仁恒置地廣場(chǎng)奧克伍德準(zhǔn)五星級(jí)奧克伍德豐德國(guó)際千禧國(guó)敦酒店集團(tuán)五星級(jí)千禧成都新東方卡爾森酒店集團(tuán)五星級(jí)麗笙成都339：，超過(guò)50座星級(jí)酒店,超過(guò)上萬(wàn)間的客房，僅天府新區(qū)就有超過(guò)30座以上五星級(jí)星級(jí)酒店；，短期內(nèi)同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必激烈；，幾乎涵蓋全部國(guó)際一流酒店品牌，考慮到各酒店品牌公司的擴(kuò)展速度，可以供新物業(yè)業(yè)主選擇的酒店品牌已經(jīng)很少；，已知的酒店項(xiàng)目中，絕大多數(shù)為傳統(tǒng)型商務(wù)酒店，而整個(gè)成都已知僅有3座星級(jí)精品酒店（譽(yù)峰WHOTEL，太古博舍，以及寬窄巷子釣魚臺(tái)項(xiàng)目），在市場(chǎng)充分發(fā)展及細(xì)分下，如精品酒店、主題酒店等仍有一定的市場(chǎng)空間。 整體特征銷售市場(chǎng)方面，%，%。受住宅限購(gòu)政策影響，住宅投資需求抑制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)加大商鋪供應(yīng)量以快速回籠資金，新增商鋪供應(yīng)大幅上升。但與此同時(shí)，由于近年實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，投資信心不足，加上商鋪投資門檻上升，在供應(yīng)大幅放量的同時(shí)，成交量不升反降，市場(chǎng)供過(guò)于求情形較為突出。租賃市場(chǎng)方面，整體發(fā)展較為平穩(wěn)，租金隨著商鋪價(jià)格持續(xù)走高而穩(wěn)步上漲，上漲幅度5%10%不等。2012年開(kāi)始多個(gè)綜合體項(xiàng)目中的購(gòu)物中心相繼開(kāi)業(yè)，受軌道交通的帶動(dòng)，地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)較好。市場(chǎng)以核心商圈為主，多個(gè)次級(jí)商圈共同發(fā)展的格局加速形成。成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大，未來(lái)供應(yīng)仍保持在較高水平，當(dāng)中不乏大型商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目出現(xiàn)。在住宅市場(chǎng)持續(xù)限購(gòu)的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)依舊是主要的投資渠道，商鋪銷售市場(chǎng)將出現(xiàn)一定回升。 商鋪銷售市場(chǎng)供應(yīng)情況2013年上半年成都市主城區(qū)商鋪新增約60完平米，同比增幅超過(guò)70%，存量面積超過(guò)310萬(wàn)平米。上