濟(jì)南高新區(qū)七地塊商業(yè)項(xiàng)目溝通報(bào)告_61ppt_信立怡高(編輯修改稿)
2025-02-26 10:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 續(xù)增加，功能復(fù)合化程度最高，綜合體推動(dòng)城市的發(fā)展。27出口加工區(qū)項(xiàng)目商業(yè)評(píng)估p出口加工區(qū)項(xiàng)目總建面 89萬(wàn)平米，是集商業(yè)辦公居住為一體的綜合體項(xiàng)目p出口加工區(qū)項(xiàng)目位于出口加工區(qū)內(nèi)，屬于服務(wù)于濟(jì)南出口加工區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇，合理商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)的確定是項(xiàng)目操作的關(guān)鍵點(diǎn)p出口加工區(qū)服務(wù)客群為出口加工區(qū)居住和工作人員、繞城高速路以東以及出口加工區(qū)以東區(qū)域居住工作人員p項(xiàng)目規(guī)模較大，服務(wù)區(qū)域內(nèi)人口相對(duì)較小，為此要針對(duì)項(xiàng)目周邊人口數(shù)量、消費(fèi)現(xiàn)狀、商業(yè)發(fā)展情況以及未來(lái)人口增長(zhǎng)情況，合理確立商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)高新區(qū)商圈奧體中心商圈 出口加工區(qū)28發(fā)展模式酒店核心模式商業(yè)核心模式住宅核心模式寫字樓核心模式均衡發(fā)展模式深圳，華潤(rùn)中心日本，博多運(yùn)河城廣州，中信廣場(chǎng)深圳，信興廣場(chǎng)香港，太古廣場(chǎng)深圳，星河國(guó)際上海，上海商城綜合體開發(fā)模式 綜合體發(fā)展的典型模式29各類模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng) 模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、住宅等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置――CBD/ 城市中心便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口較大的規(guī)模 ―― 建筑面積20萬(wàn)㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐―― 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置 ―― 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性 —— 主干道沿線客戶支持 ―― 商務(wù)客戶地理位置 ―― 城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 ―― 超高層 /建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ―― 各功能共融不互擾功能化體系 ―― 五星級(jí)酒店 /甲級(jí)寫字樓 /高檔 /中高檔購(gòu)物中心 /頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ―― 物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊―― 超高層 /建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善 ―― 商場(chǎng)、公寓定位差異化 ―― 通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系 ―― 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施 ―― 頂級(jí)商場(chǎng)明確定位 ―― 大規(guī)模綜合 /娛樂(lè)性 /觀光性 /頂級(jí) /…獨(dú)具特色 ―― 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /…功能化體系 ―― 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營(yíng)管理綜合體開發(fā)模式30總部基地B5項(xiàng)目總部基地南區(qū)總部基地 B5項(xiàng)目、總部基地南區(qū)綜合體商業(yè)評(píng)估高新區(qū)商圈奧體中心商圈p總部基地 B5項(xiàng)目和總部基地南區(qū)項(xiàng)目是規(guī)模為 12萬(wàn)和 150萬(wàn)平米的綜合體項(xiàng)目p總部基地 B5項(xiàng)目和總部基地南區(qū)分別居于經(jīng)十路南北，將分屬于高新區(qū)商圈和奧體中心商圈兩個(gè)商圈p隨著兩個(gè)項(xiàng)目的崛起，將把高新區(qū)商圈和奧體中心商圈融合為一個(gè)大的東部新城商圈，兩個(gè)項(xiàng)目成為大商圈的核心。p客群以高新區(qū)和奧體中心居住、工作人員為主東部新城商圈p總部基地南區(qū)項(xiàng)目地下容積率 ，地下總建面 80萬(wàn)平米，將會(huì)有大體量商業(yè)p大體量商業(yè)可考慮通過(guò)爭(zhēng)取地鐵線路，使交通樞紐帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)較大體量的地下商業(yè)是總部基地南區(qū)項(xiàng)目的難點(diǎn)所在總部基地 B5項(xiàng)目與總部基地南區(qū)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)形成商圈聚集效應(yīng)是項(xiàng)目操作的關(guān)鍵p總部基地 B5項(xiàng)目體量較小，只是未來(lái)東部新城商圈的有效補(bǔ)充，定位上與總部基地南區(qū)項(xiàng)目走差異化路線，仍以服務(wù)周邊社區(qū)商業(yè)為主。31u項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定u物業(yè)發(fā)展模式u商業(yè)資源獲取與整合u營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)綜合體項(xiàng)目運(yùn)作之關(guān)鍵因素一：清晰物業(yè)發(fā)展模式32酒店商務(wù) 辦公商業(yè)公寓 住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈 內(nèi)部人流的流通關(guān)系綜合體項(xiàng)目運(yùn)作之關(guān)鍵因素二：搭建人流價(jià)值鏈33p確立商圈級(jí)別：綜合考慮商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)、檔次、租金、輻射范圍、客群特點(diǎn)以及未來(lái)人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、商業(yè)開發(fā)等因素，確立商圈級(jí)別p分析現(xiàn)有商圈與其他商圈關(guān)系，綜合確立綜合體內(nèi)商業(yè)體量項(xiàng)目周邊位置現(xiàn)存商業(yè)設(shè)施狀況：區(qū)域消費(fèi)力主力流向：A、市級(jí)商圈B、次級(jí)商圈規(guī)劃狀況：導(dǎo)致的消費(fèi)人流動(dòng)線的轉(zhuǎn)移狀況綜合體項(xiàng)目運(yùn)作之關(guān)鍵因素三：商圈定位34競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)：?考察已形成商業(yè)氛圍的重點(diǎn)區(qū)域；?在濟(jì)南東部市場(chǎng)具有影響力的項(xiàng)目；?目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口主要外流的項(xiàng)目；?與本項(xiàng)目地塊能形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目。p綜合比較區(qū)域內(nèi)已經(jīng)存在的和即將上市的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，包括規(guī)模、檔次、業(yè)態(tài)組合、可達(dá)性、經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)影響力等因素，對(duì)綜合體商業(yè)進(jìn)行定位。示例綜合體項(xiàng)目運(yùn)作之關(guān)鍵因素三：商圈定位35各地塊類型操作技術(shù)路線各地塊類型操作技術(shù)路線222。 住宅底商222。 綜合體商業(yè)222。 土地一級(jí)開發(fā)36土地運(yùn)營(yíng)體系37依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市功能的不同，可以分為 6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城國(guó) 際 案 例pStevenage （英國(guó)，倫敦）pMiltonKeynes （ 英國(guó)，倫敦 ）新城發(fā)展模式TOD交通導(dǎo)向新城pPort Sunlight （英國(guó)，利物浦）p筑波科學(xué)城 （日本，筑波）pRadburn（美國(guó)，紐約）pColumbia哥倫比亞新城 （ 美國(guó)，馬里蘭州 ）p千里新城（日本，大阪）p莘莊（中國(guó)，上海）p沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港 ）pCanberra（澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城 p東京臨海副中心新城（日本，東京）p拉德芳斯副中心（法國(guó)，巴黎）新城發(fā)展模式38新城開發(fā)關(guān)鍵影響因素規(guī)劃 注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會(huì)各界的意見，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策 政府在立法和政策上對(duì)新城建設(shè)給予支持交通 新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能 具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套 高標(biāo)準(zhǔn)、完善的各類配套環(huán)境 環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過(guò)來(lái)居住資金 大量的資金投入以保證新城的前期建設(shè)，資金來(lái)源于政府部門和其他私企關(guān)于新城發(fā)展模式39地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作與新城發(fā)展階段密切相關(guān)新城模式化的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律216。不同新城可以有不同的啟動(dòng)模式，但最終都將歷經(jīng)右表的三個(gè)階段。216。對(duì)于一個(gè)成熟的副中心新城其最終必然會(huì)成為城市中心，承擔(dān)城市功能。階段 起步期 發(fā)展期 成熟期發(fā)展?fàn)顟B(tài)252。主要道路暢通252。主導(dǎo)工程，如政府辦公大樓等形象工程啟動(dòng)；以政府投資為主體的重點(diǎn)項(xiàng)目相繼啟動(dòng)；252。簡(jiǎn)易商服配套；252。住宅開發(fā)啟步；252。大量住宅投用，居民遷入，人氣
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