【文章內(nèi)容簡介】 續(xù)增加，功能復合化程度最高，綜合體推動城市的發(fā)展。27出口加工區(qū)項目商業(yè)評估p出口加工區(qū)項目總建面 89萬平米，是集商業(yè)辦公居住為一體的綜合體項目p出口加工區(qū)項目位于出口加工區(qū)內(nèi)，屬于服務于濟南出口加工區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心開發(fā)時機的選擇，合理商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)的確定是項目操作的關鍵點p出口加工區(qū)服務客群為出口加工區(qū)居住和工作人員、繞城高速路以東以及出口加工區(qū)以東區(qū)域居住工作人員p項目規(guī)模較大，服務區(qū)域內(nèi)人口相對較小，為此要針對項目周邊人口數(shù)量、消費現(xiàn)狀、商業(yè)發(fā)展情況以及未來人口增長情況，合理確立商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)高新區(qū)商圈奧體中心商圈 出口加工區(qū)28發(fā)展模式酒店核心模式商業(yè)核心模式住宅核心模式寫字樓核心模式均衡發(fā)展模式深圳，華潤中心日本，博多運河城廣州，中信廣場深圳，信興廣場香港，太古廣場深圳，星河國際上海，上海商城綜合體開發(fā)模式 綜合體發(fā)展的典型模式29各類模式的內(nèi)外因驅(qū)動 模式一：酒店、寫字樓、商場、住宅等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置――CBD/ 城市中心便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口較大的規(guī)模 ―― 建筑面積20萬㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐―― 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關簇群 /未來商務核心區(qū)地理位置 ―― 不遠離城市核心區(qū)交通可達性 —— 主干道沿線客戶支持 ―― 商務客戶地理位置 ―― 城市核心區(qū)交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強制性的視覺沖擊 ―― 超高層 /建筑群高水準規(guī)劃設計 ―― 各功能共融不互擾功能化體系 ―― 五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團隊 ―― 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理強制性的視覺沖擊―― 超高層 /建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善 ―― 商場、公寓定位差異化 ―― 通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系 ―― 五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力配套設施 ―― 頂級商場明確定位 ―― 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /…獨具特色 ―― 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務內(nèi)容 /…功能化體系 ―― 商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設計 /經(jīng)營管理綜合體開發(fā)模式30總部基地B5項目總部基地南區(qū)總部基地 B5項目、總部基地南區(qū)綜合體商業(yè)評估高新區(qū)商圈奧體中心商圈p總部基地 B5項目和總部基地南區(qū)項目是規(guī)模為 12萬和 150萬平米的綜合體項目p總部基地 B5項目和總部基地南區(qū)分別居于經(jīng)十路南北，將分屬于高新區(qū)商圈和奧體中心商圈兩個商圈p隨著兩個項目的崛起，將把高新區(qū)商圈和奧體中心商圈融合為一個大的東部新城商圈，兩個項目成為大商圈的核心。p客群以高新區(qū)和奧體中心居住、工作人員為主東部新城商圈p總部基地南區(qū)項目地下容積率 ，地下總建面 80萬平米，將會有大體量商業(yè)p大體量商業(yè)可考慮通過爭取地鐵線路，使交通樞紐帶動整個項目商業(yè)較大體量的地下商業(yè)是總部基地南區(qū)項目的難點所在總部基地 B5項目與總部基地南區(qū)項目聯(lián)動形成商圈聚集效應是項目操作的關鍵p總部基地 B5項目體量較小，只是未來東部新城商圈的有效補充，定位上與總部基地南區(qū)項目走差異化路線，仍以服務周邊社區(qū)商業(yè)為主。31u項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定u物業(yè)發(fā)展模式u商業(yè)資源獲取與整合u營銷與經(jīng)營綜合體項目運作之關鍵因素一：清晰物業(yè)發(fā)展模式32酒店商務 辦公商業(yè)公寓 住宅資源平臺商務租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務消費人流商旅消費人流綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈 內(nèi)部人流的流通關系綜合體項目運作之關鍵因素二：搭建人流價值鏈33p確立商圈級別：綜合考慮商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)、檔次、租金、輻射范圍、客群特點以及未來人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、商業(yè)開發(fā)等因素，確立商圈級別p分析現(xiàn)有商圈與其他商圈關系，綜合確立綜合體內(nèi)商業(yè)體量項目周邊位置現(xiàn)存商業(yè)設施狀況：區(qū)域消費力主力流向：A、市級商圈B、次級商圈規(guī)劃狀況：導致的消費人流動線的轉(zhuǎn)移狀況綜合體項目運作之關鍵因素三：商圈定位34競爭項目選擇標準：?考察已形成商業(yè)氛圍的重點區(qū)域；?在濟南東部市場具有影響力的項目；?目前區(qū)域內(nèi)消費人口主要外流的項目；?與本項目地塊能形成競爭關系的項目。p綜合比較區(qū)域內(nèi)已經(jīng)存在的和即將上市的競爭項目，包括規(guī)模、檔次、業(yè)態(tài)組合、可達性、經(jīng)營狀況、市場影響力等因素，對綜合體商業(yè)進行定位。示例綜合體項目運作之關鍵因素三：商圈定位35各地塊類型操作技術路線各地塊類型操作技術路線222。 住宅底商222。 綜合體商業(yè)222。 土地一級開發(fā)36土地運營體系37依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動因素和城市功能的不同，可以分為 6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城國 際 案 例pStevenage （英國，倫敦）pMiltonKeynes （ 英國，倫敦 ）新城發(fā)展模式TOD交通導向新城pPort Sunlight （英國，利物浦）p筑波科學城 （日本，筑波）pRadburn（美國，紐約）pColumbia哥倫比亞新城 （ 美國，馬里蘭州 ）p千里新城（日本，大阪）p莘莊（中國，上海）p沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港 ）pCanberra（澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城 p東京臨海副中心新城（日本，東京）p拉德芳斯副中心（法國，巴黎）新城發(fā)展模式38新城開發(fā)關鍵影響因素規(guī)劃 注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會各界的意見，并預留待發(fā)展用地立法和政策 政府在立法和政策上對新城建設給予支持交通 新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應齊備功能 具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套 高標準、完善的各類配套環(huán)境 環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過來居住資金 大量的資金投入以保證新城的前期建設，資金來源于政府部門和其他私企關于新城發(fā)展模式39地產(chǎn)市場運作與新城發(fā)展階段密切相關新城模式化的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律216。不同新城可以有不同的啟動模式，但最終都將歷經(jīng)右表的三個階段。216。對于一個成熟的副中心新城其最終必然會成為城市中心，承擔城市功能。階段 起步期 發(fā)展期 成熟期發(fā)展狀態(tài)252。主要道路暢通252。主導工程，如政府辦公大樓等形象工程啟動；以政府投資為主體的重點項目相繼啟動；252。簡易商服配套；252。住宅開發(fā)啟步；252。大量住宅投用，居民遷入，人氣