【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益?！№椖拷ㄔO(shè)是加快促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，壯大城市經(jīng)濟的需要渭南市作為擁有540萬人口的大市，但城市建設(shè)和城市經(jīng)濟發(fā)展緩慢，對全市經(jīng)濟社會發(fā)展的帶動輻射作用不強。加快渭南城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。根據(jù)《渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展經(jīng)十一個五年規(guī)劃綱要》，“十一五”時期，加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標準建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)。高新區(qū)新盛路天時商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)堅持“以人為本，責任為重，科學管理，穩(wěn)健經(jīng)營”的理念，立意高遠，規(guī)劃科學，設(shè)計超前，功能完善，不僅實現(xiàn)了城市存量資產(chǎn)的增值增效，促進了高新區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為促進高新區(qū)和渭南中心城市經(jīng)濟發(fā)展具有積極意義。 項目建設(shè)是滿足高新區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要改革開放以來，社會經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。目前，市區(qū)居民收入已達7600余元，人們的收入水平與現(xiàn)時商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進了各檔次住房消費需求的不斷增長。因此，建設(shè)各類經(jīng)濟實用房，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢所在。自2002年以來，作為渭南城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)，渭南高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策，吸引了國內(nèi)外企業(yè)投資辦廠，目前入?yún)^(qū)企業(yè)達到260家，加之渭南職業(yè)技術(shù)學院新校區(qū)、渭南技術(shù)學院新校區(qū)、渭南中學等一批學校（職業(yè)培訓中心）和商業(yè)服務(wù)性企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展，以及搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加，高新區(qū)內(nèi)的常住人口快速擴大，致使區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)服務(wù)用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊伍的迅速壯大，加之商品住房房源短缺，為了解決企業(yè)內(nèi)部職工的困難，部分企業(yè)和單位不得不在市區(qū)內(nèi)為員工整體租房或集體購房，這不僅加大了職工購房成本和生活負擔，也造成了市區(qū)內(nèi)房價增長和資源浪費。天時商業(yè)街項目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項目。項目建成后，能夠滿足高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產(chǎn)，促進企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務(wù)需求來講，實施天時商業(yè)街建設(shè)項目是非常必要的。、加快經(jīng)濟發(fā)展的需要近20年來，我國國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，人民生活水平不斷提高，溫飽問題基本解決，沿海發(fā)達地區(qū)及部分大中城市已經(jīng)走向小康。1995年撤地設(shè)市以來是渭南經(jīng)濟社會發(fā)展最快最好的時期。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2006年渭南市全市生產(chǎn)總值（GDP），是渭南撤地設(shè)市初期的1995年（），全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入7451元，是1995年（2568元）；，是1995年（）。但是，從拉動經(jīng)濟增長的因素上分析，渭南市經(jīng)濟快速增長的主要動力在于投資，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達到65%以上，而消費對經(jīng)濟增長的貢獻率僅35%左右。也就是說，渭南經(jīng)濟的快速增長主要得益于國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財政政策的機遇。然而，隨著國家積極的財政政策向穩(wěn)健的財政政策的轉(zhuǎn)變，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實施，全市投資規(guī)模增幅將逐步下降，投資對經(jīng)濟增長的拉動作用將縮小。保持經(jīng)濟快速增長，加快經(jīng)濟社會發(fā)展，關(guān)鍵是要刺激消費增長，擴大消費規(guī)模，提升消費效益水平，加大消費對經(jīng)濟增長的貢獻率和拉動力。而對于渭南高新區(qū)，近年來入?yún)^(qū)企業(yè)快速增加，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，但是服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)落后、規(guī)模小，服務(wù)業(yè)在高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中所占地比重很小，造成了高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非均衡性，造成了與既定的高新區(qū)發(fā)展方向的偏差。本項目的實施，對刺激高新區(qū)房地產(chǎn)消費的增長，擴大房地產(chǎn)消費規(guī)模，對促進高新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善提高，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展向工業(yè)和服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)變具有重要意義。　項目建設(shè)的可行性　項目建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求九十年代初，我國住房制度改革已實質(zhì)性啟動，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，通過政府實施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達到居民住房的小康目標。本項目的建設(shè)開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作，從各項手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準等所有程序皆符合中、省、市有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)銷售管理等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。因此，在國家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的層面上講，本項目的建設(shè)是允許的、可行的?！№椖拷ㄔO(shè)符合高新區(qū)城市規(guī)劃和發(fā)展方向渭南高新區(qū)天時商業(yè)街項目位于渭南高新區(qū)新盛路中段麻李村段東西兩側(cè)，道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界，南止金牛商場北界，道路西側(cè)北起麻李村商場用地南界，南止渭化廠區(qū)東門北界。根據(jù)《渭南市城市總體規(guī)劃》、《渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃》、《渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃》，高新區(qū)新盛路兩側(cè)土地用途屬二類商業(yè)住宅用地。高新區(qū)天時商業(yè)街項目規(guī)劃設(shè)計定位為以商品住宅和臨街商業(yè)用房開發(fā)為主的綜合開發(fā)項目。其規(guī)劃和定位符合城市總體規(guī)劃和高新區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃的土地用途要求。高新區(qū)天時商業(yè)街項目以解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工住房生活問題為主，以提升高新區(qū)新盛路臨街商業(yè)用房規(guī)模與價值為目的。項目設(shè)計、建設(shè)堅持超前的理念，遵循美觀大方，經(jīng)濟實用，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施完善的原則，在住宅開發(fā)上將堅持新古典主義與現(xiàn)代風格相結(jié)合，戶型設(shè)計上既體現(xiàn)端莊大氣，又彰顯時尚美感，在套形大小上大中小兼有，以經(jīng)濟實用的中型套形為主，小區(qū)環(huán)境上突出綠色園林式的環(huán)境藝術(shù)，整體氣勢恢宏，在配套服務(wù)設(shè)施上堅持以人為本，完善到位，滿足住戶生活需求。在臨街商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)上，規(guī)劃超前，設(shè)計科學，結(jié)構(gòu)合理，美觀實用，既能體現(xiàn)新盛路作為高新區(qū)主干道和商業(yè)中心街的功能，又能彰顯高新區(qū)快速發(fā)展和城市建設(shè)的價值，因此，從土地使用、開發(fā)定位以及發(fā)展風格、發(fā)展方向上來講，高新區(qū)天時商業(yè)街項目符合城市規(guī)劃要求，符合城市住宅小區(qū)的發(fā)展要求，是合理的、可行的。　項目建設(shè)得到了高新區(qū)管委會及有關(guān)部門的大力支持高新區(qū)新盛路是高新區(qū)主干道和南北向中軸線。但由于其中段兩側(cè)緊鄰麻李村村民住宅，道路兩側(cè)的綜合開發(fā)建設(shè)一直比較落后，建筑的密度、規(guī)劃的科學性較差，土地價值和商業(yè)價值沒有得到的開發(fā)利用。同時也影響了高新區(qū)城市發(fā)展的整體形象和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。天時商業(yè)街開發(fā)建設(shè)項目作為高新區(qū)管委會確定的一項舊城改造項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施重點建設(shè)項目，項目的實施對于加快新盛路兩側(cè)的土地綜合開發(fā)，提升新盛路兩側(cè)土地資源和商業(yè)價值，推動城市建設(shè)和城市品位、功能的提高，促進高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對于解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房困難，滿足群眾快速增長的物質(zhì)生活需求，均具有較大的促進作用和積極意義。高新區(qū)管委會對天時商業(yè)街項目的實施一直給予了高度重視和支持。要求管委會有關(guān)工作部門和單位要大力支持，積極為項目的建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和條件?！№椖拷ㄔO(shè)贏得了金融部門的肯定和支持渭南高新區(qū)天時置業(yè)有限公司自成立以來，公司資產(chǎn)良好，財務(wù)管理規(guī)范，先后被稅務(wù)部門授予“模范納稅人”、陜西省消費者協(xié)會授予“誠信單位”等榮譽稱號，具有良好的信譽度和聲譽。此次，高新區(qū)天時置業(yè)有限公司在渭南高新區(qū)管委會的大力支持下，在高新區(qū)實施天時商業(yè)街這一舊城改造工程，建設(shè)住宅小區(qū)和臨街商業(yè)區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，在住宅面積、戶型、價格等方面定位準確，符合高新區(qū)房地產(chǎn)市場需求實際，符合高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的愿望和購買力，銷售前景良好，資金回籠快。經(jīng)過與有關(guān)商業(yè)銀行接洽后，均看好高新區(qū)天時有限公司的天時商業(yè)街項目，表達了愿意給予資金支持的愿望。因此，在資金保障上天時商業(yè)街項目是可靠的、可行的。第四章　渭南市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測　　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推進、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的亮點之一。2005年，%，占全市生產(chǎn)總值（GDP）%。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快速發(fā)展，建筑業(yè)增加值達到19億元，占到全市生產(chǎn)總值（GDP）%。全市現(xiàn)有800萬元以上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)59家，物業(yè)管理企業(yè)27家，形成了光運地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、恒昌地產(chǎn)、海興地產(chǎn)、鑫佳地產(chǎn)、齊月置業(yè)、摩天置業(yè)、泰安地產(chǎn)、恒生地產(chǎn)、新洲地產(chǎn)、昌龍地產(chǎn)等一批知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涌現(xiàn)了惠園小區(qū)、綠景園、樂天花園、福樂花園、太倉銀苑等一批高品位的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)。一處處小區(qū)的建成和一幢幢住宅樓的崛起，不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動了城鄉(xiāng)一體化進程?！∈袌鲂枨罅款A(yù)測隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。2005年，建成區(qū)面積32平方公里，城市人均居住面積12平方米。按照中共渭南市委第二次代表大會提出的建設(shè)小康社會“三步走”戰(zhàn)略目標和《渭南市城市總體規(guī)劃》，到2020年渭南中心城市建成區(qū)面積達到50平方公里以上，人口達到50萬人以上。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積30平方米的住房標準，未來15年內(nèi)，渭南中心城市將有1000萬平方米的住宅需求。按照《渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，到2010年渭南市中心城市建成區(qū)面積達到40平方公里，人口達到40萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積20平方米計算，未來5年內(nèi)，渭南市中心城市將有450萬平方米的住宅需求。由此可見，渭南中心城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大。　居住水平提高的需求全市2005年人均住房約12m2，2010年人均住房將達20m2左右，即每人住房面積比2005年增加8m2，按現(xiàn)有城市常住人口30萬計算，全市房地產(chǎn)需增面積達240萬m2?！∪丝谠鲩L的需求依據(jù)渭南市城市總體規(guī)劃（19962010年）中人口增長率的指標為：‰，‰計算，