dcjianghu_1268894987_信立怡高-住宅項目定價與促銷(編輯修改稿)
2025-03-10 13:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 巴黎花園 22% 金色陽光 18% 同區(qū)異質(zhì) 舜景花園 12% 異區(qū)同質(zhì) 領(lǐng)秀城 14% 陽光 100 11% 名士豪庭 10% 偉東新都 5% 異區(qū)異質(zhì) 泉景天沅 8% 選取市場比較樓盤及確定權(quán)重 比較定價法案例 —— 翡翠郡高層均價的制定 41 項目細化因素打分 經(jīng)過對市場競爭性樓盤的市場調(diào)查，對比翡翠郡項目的實際情況，由熟悉各項目的專業(yè)人員給細化影響因素進行項目間的權(quán)重比較打分，打分范圍在－ 1—— 1之間。 影響因素：位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、建筑材料、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、外觀、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量等。 42 43 得出翡翠郡均價 根據(jù)選定的市場八大比較樓盤的均價，通過加權(quán)平均得出本項目的均價。 翡翠郡的均價等于比較樓盤權(quán)重值之和。 44 45 樓號 棟面積 棟差 棟均價 棟總款 1 a 300 X+300 a(X+300) 2 b 180 X+180 b (X+180) 3 c 200 X+200 c (X+200) 4 d 0 X d X 高層總體 ∑ ∑ 確定分棟均價 利用各棟面積、棟差及總體均價測算出每棟均價 46 F(x)/總面積＝固定值 每棟均價 47 制作價格表 ∑f｛ (x＋層差＋朝向差 )戶面積｝ 棟總面積 ＝棟均價 Excel表格 調(diào)整基準價 x 生成價格表 48 定價目標 定價方法及價格修正 項目定價策略 定價案例分析 項目價格整體走勢及調(diào)整 49 平穩(wěn)推進 低開高走 波浪螺旋 高開低走 價格走勢 50 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高、市場狀況不好、競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實際以較低成交價格去爭取客戶和市場份額的“高開低走”的策略。 市場狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規(guī)模又不大的情況 下，項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營造房 地產(chǎn)項目形象和知名度，高價報盤，高價成交，在短期內(nèi)迅速獲 得市場認同。 配合“高開低走”價格策略的產(chǎn)品投放策略，將項目的各個 樓座按照品質(zhì)由高到底的順序推向市場。 價格走勢 51 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認同，房地產(chǎn)項目應采取低價入市，根據(jù)銷售工作的開展 ,視具體情況適時調(diào)價的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進展的好壞，決定價格的提升。 配合“低開高走”價格策略的產(chǎn)品投放策略，將項目的各個樓座按照品質(zhì)由低到高的順序推向市場。 價格走勢 52 配合“平穩(wěn)推進”價格策略的產(chǎn)品投放策略，項目的各個樓座推向市場的順序較為隨意。 在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場狀況很好的情況下，項目采取“平穩(wěn)推進”的策略，報價符合房地產(chǎn)項目實際成交價，價格提升較為平穩(wěn)，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場業(yè)績。 價格走勢 53 “波浪螺旋”的調(diào)價策略是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場周期波動而調(diào)整價格發(fā)生同步的周期性波動策略。調(diào)價周期以房地產(chǎn)市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標準；同時，可根據(jù)工程進度及銷售情況，對提價幅度及周期進行進一步細化調(diào)整；此外，應考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的業(yè)績。 配合“波浪螺旋”價格策略的產(chǎn)品投放策略，將項目的各個樓座按照每期品質(zhì)由低到高的順序推向市場，其中每一期中的樓座品質(zhì)應該是高低搭配的。 價格走勢 54 價格整體走勢 房地產(chǎn)項目的整體價格走勢策略并不是完全孤立的，會出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變，應根據(jù)市場變化情況隨時予以調(diào)整，以爭取獲得最佳的銷售成果。 55 房地產(chǎn)價格調(diào)整類型 提高價格 降低價格 價格調(diào)整 56 提高價格 提高價格： 由于通貨膨脹，成本高漲，但生產(chǎn)率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價格的方式來確保利潤 。 如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。 價格調(diào)整 57 降低價格 降價終將引起同業(yè)間的摩擦與價格戰(zhàn)。 降價原因 ： 賣方面臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈；供求失衡，嚴重過剩；為了獲取市場占有率，會主動降價 。 價格調(diào)整 58 房地產(chǎn)價格調(diào)整的方法 直接的價格調(diào)整：直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降。價格上調(diào)，是說明物有所值，買氣旺盛 ；價格下調(diào)，則說明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟低迷，整個市場不景氣。 間接的價格調(diào)整：優(yōu)惠贈送、付款方式、付款時間等的調(diào)整。 59 上 篇 定 價 篇 下 篇 促 銷 篇 60 促銷方法匯集
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