(定價)四川榮新江南半島住宅項目一批次住宅定價分析_46(編輯修改稿)
2025-03-16 22:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 3400—3500 元 /㎡區(qū)間客戶最多，占 %； 3400元 /㎡以上的低端客戶，主要傾向 14號、 15號樓；接受 3700元 /㎡以上 %少數(shù)高端客戶主要是選擇多層。一、項目一批次銷售任務(wù)及目標(biāo)二、項目一批次房源分析三、宏觀房產(chǎn)市場趨勢分析四、項目一批次定價策略五、項目一批次價格敏感性分析六、項目一批次銷售均價建議七、項目一批次對位分析目 錄 銷售價格銷售周期3400元 /㎡及以下3500—3600元 /㎡3700元 /㎡及以上3400—3500元 /㎡3600—3700元 /㎡1個月內(nèi) 12個月 23個月 45個月 6個月以上推廣費(fèi)極少推廣費(fèi)相應(yīng)減少推廣費(fèi)維持平衡（總產(chǎn)值%）推廣費(fèi)增加 30%推廣費(fèi)增加 60%及以上n一批次價格敏感性分析2023年每個批次推出時間節(jié)點(diǎn)備注：其中 12號樓總面積包含商業(yè)因此，根據(jù)項目實際情況，從一批次項目 4月開盤，到二批次項目 7月開盤，銜接時間最長不超過 3個月，加之今年整體任務(wù) 4個億的目標(biāo)，每個批次都應(yīng)在推出的 2個月內(nèi)必須清盤，才可以足以保證全年任務(wù)的完成，銷售周期不可能更長；另外從營銷推廣費(fèi)用及回款的財務(wù)費(fèi)用考慮，保持預(yù)期的推廣投入，不減少（影響項目形象樹立）也不增加（推廣費(fèi)用過多投入浪費(fèi)）。因此，我們選擇銷售周期在 23個月清盤，銷售價格在3500—3600 元 /㎡區(qū)間，是最為合理的方式。一、項目一批次銷售任務(wù)及目標(biāo)二、項目一批次房源分析三、宏觀房產(chǎn)市場趨勢分析四、項目一批次定價策略五、項目一批次價格敏感性分析六、項目一批次銷售均價建議七、項目一批次對位分析目 錄 4個億 的任務(wù)，我們面臨的 兩大 難題 :一年僅 12萬㎡整體市場消化量，我們幾乎全面壟斷市場！ 4月份開盤，僅 8個月， 1200套房源，連續(xù)平均每月必達(dá) 150 套，如此緊迫的時間及短暫的銷售周期！?擴(kuò)大市場面，樹立品質(zhì)形象，增強(qiáng)推廣活動，深入挖掘客戶；?提高產(chǎn)品性價比，壟斷性的統(tǒng)治市場，快速銷售。因此，必須犧牲一點(diǎn)價格，不能追逐過高。突破點(diǎn)：n項目一批次銷售均價建議綜上所述市場比較法 比較價格 3648元 /㎡客戶心理價格 3400—3600 元 /㎡ 平均 3500元 /㎡價格敏感性分析 3500—3600 元 /㎡ 平均 3550元 /㎡綜合以上三種方法的價格所得，我們對其進(jìn)行算數(shù)平均，得出我們項目一批次房源最終建議銷售均價為：3566元 /㎡我們一批次項目入會客戶享受交 3萬抵 4萬，即 1萬元總房款優(yōu)惠政策，根據(jù)我們一批次戶型面積 76—109 ㎡計算，優(yōu)惠幅度達(dá)到 92—131 元 /㎡，平均優(yōu)惠約 112元 /㎡；加之開盤時一次性付款預(yù)留出 2%的優(yōu)惠空間，約 70元 /㎡。因此，我們對外均價報價為：一批次銷售總產(chǎn)值（底價產(chǎn)值）： 42876㎡ 3566元 /㎡ =注：實際銷售產(chǎn)值還應(yīng)大于底價產(chǎn)值說明：在項目銷售均價確定后，我們將立即根據(jù)每個戶型的位置狀況
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