某地產(chǎn)關(guān)于住宅及商業(yè)的定價模型(編輯修改稿)
2025-02-08 15:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 藍(lán)山的三大維度如下： 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 1）單元編號 ?部門：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營銷部 ?階段成果：編號平面圖 （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） ?部門：設(shè)計(jì)部 ?階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封閉陽臺及不封閉陽臺個數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺面積、結(jié)構(gòu)平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù)等。 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價的主要維度并確定各維度的權(quán)重 ?一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上體現(xiàn) ?用百分比確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價和價格拉差，確定緯度的分值范圍 維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對值相等，如 ~ 例：目標(biāo)均價 6000元 /m2，價格拉差約 1200元 /m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為 ~ （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級，并確定各等級相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… X= （ 8）確定層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層： 樓層 層差公式 價差 4F P+360 400 3F P40 60 2F P100 120 1F P220 0 C= 360 40 100 220 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 9）生成原始價格 …… 則房源 n的價格 ＝ P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 …… +C = …… ＝ P0 + 360 40 100 220 360 40 100 220 …… 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加） 確定各附加值的單價，原始單價加上附加值后得出初始評估價，各類附加值的單價可參考： 花園： 1500~1700元 /m2 家庭娛樂室： 1000~1500元 /m2 露臺： 800元 /m2 平屋頂： 1200~1500元 /m2 陽光室 /地下采光井 /結(jié)構(gòu)平臺： 1000元 /個 此階段并可能對個別單位獨(dú)立附加某個系數(shù)，對該個別單位的原始價格的生成作出干預(yù)； 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 11）價格檢驗(yàn)子模型啟動 計(jì)算以下指標(biāo)： Pn Sn 棟均價 戶型均價 P＝ ∑1……n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1＝ ∑1…… 棟 1 S棟 1 P戶型 1 S戶型 1 P戶型 1＝ ∑1…… 戶型 1 S戶型 1 最高價＝ max（ Pn） 最低價＝ min （ Pn） 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的操作實(shí)例 （ 11）價格檢驗(yàn)子模型啟動 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 整體流程和對模型結(jié)果的修正 …… 價格檢驗(yàn)完成 均價是否達(dá)到要求 價格生成完成 基價輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調(diào)整因子附加 生成價格表 戶型均價判斷 棟均價判斷 最高最低價判斷 經(jīng)驗(yàn)判斷 …… 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的四大維度 商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大??； 影響商業(yè)價值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對小鋪，因?yàn)樾′伒目們r低，
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