某地產(chǎn)關(guān)于住宅及商業(yè)的定價(jià)模型(編輯修改稿)
2025-02-08 15:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 藍(lán)山的三大維度如下： 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 1）單元編號(hào) ?部門(mén)：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部 ?階段成果：編號(hào)平面圖 （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） ?部門(mén)：設(shè)計(jì)部 ?階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶(hù)型、家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù)等。 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 ?一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶(hù)型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上體現(xiàn) ?用百分比確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對(duì)值相等，如 ~ 例：目標(biāo)均價(jià) 6000元 /m2，價(jià)格拉差約 1200元 /m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為 ~ （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… X= （ 8）確定層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層： 樓層 層差公式 價(jià)差 4F P+360 400 3F P40 60 2F P100 120 1F P220 0 C= 360 40 100 220 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 9）生成原始價(jià)格 …… 則房源 n的價(jià)格 ＝ P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 …… +C = …… ＝ P0 + 360 40 100 220 360 40 100 220 …… 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加） 確定各附加值的單價(jià)，原始單價(jià)加上附加值后得出初始評(píng)估價(jià)，各類(lèi)附加值的單價(jià)可參考： 花園： 1500~1700元 /m2 家庭娛樂(lè)室： 1000~1500元 /m2 露臺(tái)： 800元 /m2 平屋頂： 1200~1500元 /m2 陽(yáng)光室 /地下采光井 /結(jié)構(gòu)平臺(tái)： 1000元 /個(gè) 此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)； 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 計(jì)算以下指標(biāo)： Pn Sn 棟均價(jià) 戶(hù)型均價(jià) P＝ ∑1……n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1＝ ∑1…… 棟 1 S棟 1 P戶(hù)型 1 S戶(hù)型 1 P戶(hù)型 1＝ ∑1…… 戶(hù)型 1 S戶(hù)型 1 最高價(jià)＝ max（ Pn） 最低價(jià)＝ min （ Pn） 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正 …… 價(jià)格檢驗(yàn)完成 均價(jià)是否達(dá)到要求 價(jià)格生成完成 基價(jià)輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調(diào)整因子附加 生成價(jià)格表 戶(hù)型均價(jià)判斷 棟均價(jià)判斷 最高最低價(jià)判斷 經(jīng)驗(yàn)判斷 …… 否 各類(lèi)附加值 策略附加 三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的四大維度 商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大??； 影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，
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