吉林宏泰第一城榮域定價分析報告(編輯修改稿)
2025-03-28 12:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 入住時間 多層均價 4800 現(xiàn)房 高層均價 3800 波爾多小鎮(zhèn) /規(guī)劃 占地 40萬平米 建筑面積 70萬平米 分期 分 3期，當期在售 1期（建面 18萬） 綠化率 48% 容積率 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層 主力戶型 多層 100120平米 小高層 7090平米 高層 6080平米 交房時間 開盤時間 未定 周邊配套 四平師范大學、師大附中、師大附小、博達學院、春江醫(yī)院 波爾多小鎮(zhèn) /當期在售產(chǎn)品 6 一期 1兩梯三戶 6一梯兩戶 多層 小高層 高層 9 一梯兩戶 3一梯兩戶 波爾多小鎮(zhèn) /產(chǎn)品類型 兩室兩廳兩衛(wèi) 103㎡ 在售產(chǎn)品（多層主力戶型） 兩室室兩廳一衛(wèi) 98㎡ 多層為主力 98103平米兩居，均價 4000元 /平米左右。 波爾多小鎮(zhèn) /產(chǎn)品類型 兩室兩廳一衛(wèi) 84㎡ 在售產(chǎn)品（小高層主力戶型） 在售產(chǎn)品（高層主力戶型） 兩室兩廳一衛(wèi) 88㎡ 主力 8488平米兩居，均價 3600元 /平米。 波爾多小鎮(zhèn) /產(chǎn)品價格 產(chǎn)品類型 主力戶型（㎡） 價格 （元 /㎡） 優(yōu)惠情況 交房時間 推出套數(shù) 存量 銷售周期 月均去化量 多層 100120 均價4000 一次性 98折，貸款99折 2棟 剩余90% 3個月 510套巠右 小高層 7090 均價3750 1棟 高層 6080 均價3600 1棟 波爾多小鎮(zhèn)認可度較低，目前銷售速度較慢。 波爾多小鎮(zhèn) /整體闡述 小區(qū)體量大，主力產(chǎn)品以小戶型為主。項目目前還未開盤正處亍認購期，月去化量 10套巠右。 波爾多小鎮(zhèn)屬鐵西區(qū)政府區(qū)域，對于本案定價參考意義較小。 參考點：多層 4000元 /平米，小高層 /高層 36003750元 /平米。 市場綜述 項目 多層 高層 月均銷售速度 交房時間 市政府板塊 華宇城 4200 3700 40套左右 多層 鑫宇國際 4300 4300 嚴重滯銷 未獲得銷證，認購階 段 金地半章 6200（電梯洋房） 5100 20套巠右 現(xiàn)房在售，高端產(chǎn)品 區(qū)政府板塊 波爾多小鎮(zhèn) 3600 4000 510套 未獲得銷證，認購階 段 大禹 加州灣 4800（電梯洋房） 3800 20套 巠右 現(xiàn)房 金宇 和園 4800 3800 10套 巠右 現(xiàn)房 ?根據(jù)市場調(diào)研，目前整體四平房地產(chǎn)市場較弱，客戶購買意向較差； ?板塊市場內(nèi)，華宇城銷售速度最快，為本案重要參考目標。 價格確定 區(qū)域多層比較 比較因素 權重 % 本項目分值 華宇城 金地華章 位置交通 20% 1 周邊環(huán)境及配套 5% 1 1 戶型設計 5% 1 自身配套 5% 1 綠化 5% 1 1 物業(yè)管理 5% 1 建筑立面 5% 1 結(jié)構 \形式 10% 1 交房時間 25% 1 社會認可度 15% 1 綜合得分 100% 1 對比樓盤價格 4200 6200 調(diào)整后價格 4152 5644 對比樓盤權重 85% 15% 本項目合成價格 3529 847 合成價格 4376 ?根據(jù)綜合比較，得出本案多層價格為 4376元 /平米。作為本案開盤價格的參考價。 推盤策略 ? 推盤策略： ? 首次開盤根據(jù)客戶需求確定推盤樓棟，少量推盤，擠壓式銷售，創(chuàng)造熱銷口碑； ? 后期借勢進行加推，每次少量推盤，頻繁加推，價格逐步上揚。 ? 首次開盤建議推出 2 65（多層）、 29號樓（小高層）兩棟樓，共 150套房源，對外銷售，豐富產(chǎn)品類型，首次開盤達到熱銷。如客戶堅持選擇其他樓座，則進行控制性銷售。 首次開盤均價確定 二、首次價格確定 ? 目前整體四平市場較弱，本項目截至到 6月 9日共排卡 161張，其中 ABC類排卡量 96張。 ? 本案體量較大，首次開盤建議不宜價格過高，以適中價格進行入市，形成熱銷。 ? 建議首次多層標準層入市價格為 4100元 /平米 ，小高層標準層入市價格 3800元 /平米。 ? 首層頂層根據(jù)制定定價方式，得出最終價格。 樓座差 23 24 25 26 27 29 30 31 32 33 65 66 樓座 樓座差 說明 2 2 2 2 3 32 0 基準樓座差，同屬社區(qū)內(nèi)部，無明顯差異 27 0 南側(cè)臨路，受到一定噪音影響，但為現(xiàn)澆結(jié)構，因此樓座 差不基準持平。 33 50 南側(cè)臨路，受到一定噪音影響 6 66 150 社區(qū)邊緣，居住氛圍較差 23 200 北側(cè)臨路、噪音較大、且一二層為商業(yè)，影響居住氛圍 樓層差 樓層 樓層差 6層 0 5層 50 4層 150 3層 250 2層 150 1層 50 以頂層為基準樓層，根據(jù)客戶對亍樓層的喜好度以及周邊競品情況制定其他層差，層差為 50100元 /平米。 樓層 樓層差 11 270 10 320 9 270 8 220 7 170 6 120 5 90 4 60 3 30 2 0 1 30 50元 /平米 30元 /平米 50元 /平米 100元 /平米 小高層以 2層為基準樓差， 16層樓座差為30元 /平米， 611層樓座差為 50元 /平米。 單元差 +0元 /平米 +80元 /平米 +80元 /平米 東端戶 中間單元 西端戶 +80元 /平米 +0元 /平米 +50元 /平米 優(yōu)亍西端戶 標準單元 三面采光，全明戶型 東 西 戶型差 根據(jù)客戶意向度， B戶型 C戶型 A戶型，但因 A戶型面積小，總價較低，因此戶型差需單獨制定。 戶型差： B戶型 C戶型 A戶型 戶型差 B1 B2 B3 B B B3差異較小，定義為基準戶型，戶型差為 +0元 /平米。 戶型差 B4 B5 B B5戶型差異較小，戶型劣亍標準戶型，在標準戶型基礎上減 50元 /平米，即 50元 /平米。 戶型差 C3 C2 D1 C3 C2 C C
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