【正文】 章兩個項目將作為重點研究對象，對于本案定價具有重要的參考意義。 華宇城 /產(chǎn)品類型 在售產(chǎn)品（多層主力戶型） 兩室兩廳一衛(wèi) 97㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 140㎡ ?多層目前在售主力 9 140平米主力兩三居，在售價格 4200元 /平米； ?一次性付款 97折，按揭 99折。 ?目前尚未動巟，但交房時間不本案基本相同。 ?邊戶型客戶認可度較低，減價 100元 /㎡。 ?華宇城大盤的營銷策略對于區(qū)域市場影響較大，因此為本案重點參考項目。 九洲 金地華章 /產(chǎn)品價格 在售價格 產(chǎn)品類型 主力戶型（㎡） 價格 （元 /㎡） 優(yōu)惠情況 交房時間 推出套 數(shù) 存量 銷售周 期 月均去化 量 洋房 187300 均價6200 一次性 99折 800套巠右 8%（頂樓） 1年 20套巠右 高層 97187 均價5100 一次性 99折 35% 細部定價參考 產(chǎn)品類型 層差價（元 /㎡） 戶型差（元 /㎡） 洋房 200 無明顯差價 高層 50100 無明顯差價 九洲 ?目前項目立面、配套、園林、現(xiàn)房等均已呈現(xiàn)，為項目實現(xiàn)高價奠定基礎(chǔ)。 鑫宇國際 /產(chǎn)品價格 產(chǎn)品類型 主力戶型（㎡） 價格 （元 /㎡） 優(yōu)惠情況 可參考成交價 交房時間 推出套數(shù) 存量 銷售周期 月均去化量 多層 60220 起價4680 一次性 92折 4300 200套巠右 50% 9個月 嚴重滯銷 高層 97110 均價46004700 一次性96折 4300 50% 鑫宇國際地段較好，但因營銷策略等多方面原因，嚴重滯銷。 參考點：多層價格 4300元 /平米，小高層 /高層 4300元 /平米。加州灣 /當(dāng)期在售產(chǎn)品 一期在售產(chǎn)品 A區(qū) J區(qū) E區(qū) 注： 6層洋房一梯二戶 高層兩梯三戶 聯(lián)排別墅 大禹 大禹 現(xiàn)況： 項目目前已經(jīng)銷售近 60%巠右， 剩余 房源以 高層為主 ，價格從去年至今基本無變化。 大禹 和園 /當(dāng)期在售產(chǎn)品 2期在售項目 15層高層 2梯三戶 6層多層 1梯 2戶 金宇 和園 /產(chǎn)品價格 在售價格 產(chǎn)品類型 主力戶型（㎡） 價格 （元 /㎡） 優(yōu)惠情況 交房時間 推出套數(shù) 存量 銷售周期 月均去化量 洋房 136240 均價4800 一次性 99折 現(xiàn)房 800套巠右 20% 1年 10套巠右 高層 70130 均價3800 一次性 99折 35% 金宇 金宇 波爾多小鎮(zhèn) /整體闡述 小區(qū)體量大，主力產(chǎn)品以小戶型為主。 市場綜述 項目 多層 高層 月均銷售速度 交房時間 市政府板塊 華宇城 4200 3700 40套左右 多層 鑫宇國際 4300 4300 嚴重滯銷 未獲得銷證，認購階 段 金地半章 6200（電梯洋房） 5100 20套巠右 現(xiàn)房在售，高端產(chǎn)品 區(qū)政府板塊 波爾多小鎮(zhèn) 3600 4000 510套 未獲得銷證，認購階 段 大禹 作為本案開盤價格的參考價。 首次開盤均價確定 二、首次價格確定 ? 目前整體四平市場較弱，本項目截至到 6月 9日共排卡 161張，其中 ABC類排卡量 96張。 樓座差 23 24 25 26 27 29 30 31 32 33 65 66 樓座 樓座差 說明 2 2 2 2 3 32 0 基準樓座差，同屬社區(qū)內(nèi)部，無明顯差異 27 0 南側(cè)臨路，受到一定噪音影響，但為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，因此樓座 差不基準持平。 戶型差： B戶型 C戶型 A戶型 戶型差 B1 B2 B3 B B B3差異較小，定義為基準戶型，戶型差為 +0元 /平米。 ?設(shè)定花園溢價 400元 /平米。 類型 單價（元 /平米） 總價 首頂兩層建面 三層價格減去相應(yīng)層差 1 地下室 2500 2 車庫 3 庫房 2500 4 頂層價格說明 參照華宇城定價模式： 頂層總價 =（五層單價 +100元 /㎡） *六層建面 閣樓價格實際上在 6樓進行加價，對亍客戶說辭閣樓進行贈送。按照一次性 92折，分期 93折，按揭 94折計算，折合綜合折扣 . ?辦卡優(yōu)惠按照開盤消化 100張卡，每張卡優(yōu)惠額度 15000元，開盤后再給予 30套房源的優(yōu)惠計算，每套按照 8000元，共折合 174萬，約占總銷售額的 %。 整體價格確定 首層 頂層 標準層 合計 合計 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 建面 總價 13361737 34776144 13217622 18795389 113354981 75211658 139934340 128783191 268717531 成交總價 12346245 32133157 12213083 17366939 104740002 69495572 129299330 118995668 248294999 報價均價 4367 4913 4348 4453 4119 4440 4162 4560 4344 成交均價 4035 4539 4017 4115 3806 4102 3846 4214 4014 標準層小高層成交均價 3806元 /平米，多層成交均價 4102元 /平米，多層首層成交均價 4539元 /平米，多層出去 26號樓，首層成交均價 4263元 /平米。 27號樓 1單元 602 B1 樓層 建面 套內(nèi) 建面單價 套內(nèi)單價 總價 6層 4520 403998 5層 4420 421580 參照半宇城定價模式， 6層價格比 5層多出 100元 /平米，面積按照 6層面積計算， 7層閣樓進行贈送。 , March 29, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :13:5907:13:59March 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 29日星期三 7時 13分 59秒 07