【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期診所 200配套指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。天泰 ?奧林匹克花園的啟示v以運(yùn)動(dòng)主題定位客戶v天泰品牌與奧園品牌聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大客戶層面v配套設(shè)施的作用：一為吸引客戶、二為豐富主題v25000平米運(yùn)動(dòng)會(huì)所大配套解決了陌生區(qū)域的生活配套問(wèn)題v韓國(guó)村的建立和韓國(guó)人的入駐樹(shù)立項(xiàng)目高端形象v產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)，但品質(zhì)一般v多中心的規(guī)劃方式，使各組團(tuán)都有公共活動(dòng)空間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。郊區(qū)規(guī)?；瘶潜P開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷案例總結(jié)消除陌生感的四大措施v強(qiáng)勢(shì)主題，如運(yùn)動(dòng)主題、異域風(fēng)情主題v以齊全的生活配套，如品牌主力店、大型會(huì)所v以公共活動(dòng)制造區(qū)域熱點(diǎn)，消除陌生感v開(kāi)發(fā)商自身的強(qiáng)勢(shì)品牌或嫁接全國(guó)知名強(qiáng)勢(shì)品牌吸引客戶置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素v郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)（主力產(chǎn)品低單價(jià)及低總價(jià)）v郊區(qū)良好的空氣質(zhì)量或景觀資源v郊區(qū)物業(yè)未來(lái)的升值潛力216。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作戰(zhàn)略的啟示本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大盤分期規(guī)律v低開(kāi)高走，小步快跑適用條件：地價(jià)較高，資金量較小，短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大v規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成本領(lǐng)先適用條件：地價(jià)較低，啟動(dòng)資金充足，預(yù)期長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈啟動(dòng)期位置v臨近周邊成熟區(qū)，交通條件成熟區(qū)v位于項(xiàng)目中利于展示的位置v便于后期的分期延續(xù)啟動(dòng)物業(yè)類型v試探市場(chǎng)型：物業(yè)類型豐富，啟動(dòng)所有物業(yè)類型v搶占市場(chǎng)型：?jiǎn)?dòng)最核心物業(yè)類型郊區(qū)規(guī)模化樓盤開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷案例總結(jié)216。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作戰(zhàn)略的啟示本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結(jié)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控是成功開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵產(chǎn)品多元化，理性創(chuàng)新，用展示營(yíng)造社區(qū)氛圍完善社區(qū)配套，營(yíng)造未來(lái)成熟生活氛圍客戶層面較泛，而且隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程改變并擴(kuò)大采用較高的立意或原型，拔高形象，營(yíng)造生活理念低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn)216。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作戰(zhàn)略的啟示本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目 錄contents12354運(yùn)作背景研判項(xiàng)目定性近郊規(guī)?；瘶潜P案例借鑒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷76基于目標(biāo)及現(xiàn)狀的戰(zhàn)略突破項(xiàng)目推廣策劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海那城三重目標(biāo)n2023年銷售額突破 目標(biāo) 1 n立足于海那城項(xiàng)目整體運(yùn)作成功n09年從品牌及形象上為項(xiàng)目整體運(yùn)作打下良好基礎(chǔ)n2023年 26月份銷售額突破 3000萬(wàn)元目標(biāo) 2目標(biāo) 3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目 錄contents12354運(yùn)作背景研判項(xiàng)目定性近郊規(guī)?；瘶潜P案例借鑒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷76基于目標(biāo)及現(xiàn)狀的戰(zhàn)略突破項(xiàng)目推廣策劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供應(yīng)結(jié)構(gòu)脫離市場(chǎng)252。海那城目前供應(yīng)的產(chǎn)品面積區(qū)間在 120230㎡ 之間，其中以 130 ㎡ 以上為主力戶型。252。西部區(qū)域高端客戶密度小且受區(qū)位、配套限制，在啟動(dòng)期，當(dāng)前產(chǎn)品定位所選擇細(xì)分市場(chǎng)客群狹窄，最終造成項(xiàng)目滯銷。項(xiàng)目當(dāng)前供應(yīng)結(jié)構(gòu)與脫離了區(qū)域市場(chǎng)主力需求。目前產(chǎn)品總體戶型大、總價(jià)高，客群面狹窄。海那城當(dāng)前戶型配比偏大西北區(qū)域市場(chǎng)旺銷產(chǎn)品以緊湊兩室、三室產(chǎn)品為主，面積以 90㎡ 以下為主流。252。90㎡ 以下約占 70%， 90㎡以上約占 30%（面積比）。252。一室 5774 ㎡252。兩室 80106 ㎡252。三室 97129 ㎡泉城花園252。一室： 5775㎡ ，套數(shù)比約 40%252。兩室 7585 ㎡ ，套數(shù)比約 50%252。三室 95110 ㎡ ，套數(shù)比約 10%美里新居面積 套數(shù)（戶 ） 套型比例 面積總數(shù) (㎡ ) 面積比例120－ 130㎡ 89 36% 29%130140㎡ 35 14% 12%140150㎡ 32 13% 12%160170㎡ 33 13% 13%180190㎡ 23 9% 13%＞ 210㎡ 36 15% 21%合計(jì) 248 100% 100%數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。單價(jià)、總價(jià)超出市場(chǎng)接受度252。4+1洋房： 6500元 /㎡ ，電梯洋房： 5200元 /㎡ 。價(jià)格超出市場(chǎng)預(yù)期。252?？們r(jià)集中在 60萬(wàn)以上，總價(jià)高，脫離了區(qū)域主力市場(chǎng)。252。折扣后總價(jià)依然超出市場(chǎng)接受力。定價(jià)高，超出了區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格接受程度。戶型 面積（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元）三房 120140 6070四房 160 8090五房 200 100120躍層 220 110140本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。配套匱乏252。配套孤島社區(qū)： 海那城距離二環(huán)西路約 里，項(xiàng)目 1公里范圍內(nèi)無(wú)任何的生活配套設(shè)施。252。商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等配套缺乏，生活極不便利。252。配套的不完善對(duì)銷售起到了較大的阻礙作用。項(xiàng)目外部配套不完善，區(qū)域成熟度低，基本的生活機(jī)能缺乏。除社區(qū)基本配套外，項(xiàng)目還需聯(lián)系解決學(xué)校、交通等配套問(wèn)題。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海那城濟(jì)青高速二環(huán)西路濟(jì)濼路北園大街泉城花園美里新居英大高爾夫南沙綜合市場(chǎng)藥山小學(xué)美里湖一小泉城花園小學(xué)外海實(shí)驗(yàn)學(xué)校252。周邊中小學(xué)密度小，缺乏優(yōu)質(zhì)中小學(xué)教育資源。252。周邊超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)配套設(shè)施匱乏。252。周邊醫(yī)院、診所等醫(yī)療配套設(shè)施匱乏。252。僅 132路公交車從項(xiàng)目經(jīng)過(guò)。海那城周邊配套現(xiàn)狀：外部配套缺乏。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。252。與海那城相比，泉城花園、美里新居兩個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域相對(duì)成熟，且在配套建設(shè)方面力度較大。252。泉城花園在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了小學(xué)、幼兒園、商業(yè)步行街、會(huì)所等配套設(shè)施。會(huì)所泉城花園小學(xué)幼兒園商業(yè)步行街社區(qū)底商泉城花園周邊典型競(jìng)爭(zhēng)性樓盤配套狀況：泉城花園。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營(yíng)銷上的問(wèn)題252。前期主導(dǎo)宣傳 “海那在造一座城 ”、 “海那新市鎮(zhèn) ”等沖擊力足夠，形成了一定知名度，但對(duì)客戶的影響力不足，不能促進(jìn)客戶行動(dòng)，營(yíng)銷推廣沒(méi)有形成銷售力。252。在宣傳中，對(duì)于海那城的生活方式，未提煉出靈魂性的概念，從而使宣傳推廣聚焦不足。252?，F(xiàn)場(chǎng)展示到位，但對(duì)自身優(yōu)勢(shì)并未充分宣傳。宣傳推廣聚焦不足，缺乏靈魂貫穿，形象模糊；項(xiàng)目有知名度，但缺乏認(rèn)可度、銷售力；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目診斷總結(jié)：三大問(wèn)題問(wèn)題 一期（啟動(dòng)區(qū)）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡 ，缺乏針對(duì)主力市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)（現(xiàn)金流產(chǎn)品），只有價(jià)值標(biāo)桿型產(chǎn)品（利潤(rùn)率雖高但難以實(shí)現(xiàn)銷量的突破）。問(wèn)題 必備配套完善問(wèn)題， 現(xiàn)在社區(qū)配套雖已建成，但客戶極為關(guān)注的交通、學(xué)校等配套仍未最終明確落實(shí)。問(wèn)題 形象整合問(wèn)題， 項(xiàng)目形象聚焦不足，缺乏總領(lǐng)貫穿。項(xiàng)目有知名度但未形成影響力及銷售力。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目 錄contents12354運(yùn)作背景研判項(xiàng)目定性近郊規(guī)模化樓盤案例借鑒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷76基于目標(biāo)及現(xiàn)狀的戰(zhàn)略突破項(xiàng)目推廣策劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品戰(zhàn)略 推出大眾新品，回歸市場(chǎng)主流以 “ 好環(huán)境＋低密度＋高品質(zhì)＋低單價(jià)＋小面積＋低總價(jià) ” 打贏成熟區(qū)域樓盤（完備配套＋高密度＋高價(jià)格＋好品質(zhì)）的競(jìng)爭(zhēng)。以新產(chǎn)品的高人氣，促進(jìn)前期開(kāi)發(fā)的盤活。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品 +價(jià)格組合 推出面向主力市場(chǎng)的 MINI洋房產(chǎn)品，以 “低單價(jià)＋低總價(jià) ”高人氣帶動(dòng)盤活前期開(kāi)發(fā)。位置偏遠(yuǎn)海那城劣勢(shì) 劣勢(shì)轉(zhuǎn)化mini洋房外部配套匱乏50年產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)大戶型、高總價(jià)低密度 — 市場(chǎng)接受度高小面積、低總價(jià) — 客群廣泛，利于銷售露臺(tái)等面積贈(zèng)送 — 增大銷售吸引力成本優(yōu)勢(shì) — 調(diào)整建筑成本，以低成本出擊一期三批產(chǎn)品規(guī)劃為 mini洋房，以一期三批產(chǎn)品盤活項(xiàng)目。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一層 95㎡ ，三室兩廳一衛(wèi)Mini洋房戶型樣板（ 13層）二層 85㎡ ，三室兩廳一衛(wèi) 三層 80㎡ ，三室兩廳一衛(wèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四層 75㎡ ，兩室兩廳一衛(wèi) 五層 68㎡ ，兩室兩廳一衛(wèi)Mini洋房戶型樣板（ 45層）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西北區(qū)域市場(chǎng)以緊湊 90㎡以下為主，面積比占 70%以上。泉城花園 90㎡ 以下面積比 70%美里新居 90㎡ 以下套數(shù)比約為90%90㎡以下戶型市場(chǎng)接受度高海那城一期：以 130