【正文】 以欄桿堰西側(cè)規(guī)劃16米道路為界商業(yè)金融用地71452009格爾木藏格鉀肥/成都興鉑仕建設(shè)高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)CCCC3地塊商業(yè)金融用地兼容≤%住宅54562009成都神州航天高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃E5E5EE8E83地塊64商業(yè)金融用地可兼容≤44%住宅108372009成都金控高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)F5地塊商業(yè)金融用地可兼容≤50%住宅95082010四川泰然高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)D1地塊商業(yè)金融用地可兼容≤27%住宅70792010上海加冷松芝南部新區(qū)大源組團(tuán)，規(guī)劃20米道路以西、劍南大道以東、盛錦二街以南、盛安街以北商業(yè)金融業(yè)用地兼容≤50%的住宅1140102010重慶國(guó)際信托高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)EE2地塊商業(yè)金融業(yè)用地可兼容≤25%住宅611112010四川星慧酒店管理集團(tuán)高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)E4地塊商業(yè)金融業(yè)用地可兼容≤26%住宅762122010成都茂源投資高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)FF2地塊商業(yè)金融業(yè)用地可兼容≤46%住宅2,066132010成都海聯(lián)實(shí)業(yè)高新區(qū)大源商業(yè)核心區(qū)內(nèi)F7地塊商業(yè)金融用地可兼容≤20%住宅800142011成都銀河灣高新區(qū)大源新世紀(jì)西路北側(cè)，站華路西側(cè)二類住宅用地兼容1020%商業(yè)2,500152011四川川商投資控股有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊商業(yè)金融業(yè)用地1,250162011四川省集美實(shí)業(yè)有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)C4地塊商業(yè)金融業(yè)用地兼容≤32%住宅5,000172012成都市潤(rùn)萊置業(yè)有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)F4地塊商業(yè)金融業(yè)用地兼容≤50%的住宅1,525，且大部分已進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作階段。該地下空間共計(jì)2層，與區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目地下一層相連；第二層7公里的綜合管廊將電力、電信、供水管道聚集一起。目前，高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)區(qū)內(nèi)地塊已完成相關(guān)的土地出讓，已開工在建項(xiàng)目有17個(gè)，建筑面積約260萬(wàn)平方米，包括了富潤(rùn)、海聯(lián)、東方希望、泰然、金控、華西、茂源、重投、蜀都、先鋒、華亨等金融、科技、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目，擬建項(xiàng)目5個(gè)，包括保利國(guó)際文化中心、王府井、川商投資項(xiàng)目、集美、高投等項(xiàng)目，建筑面積約140萬(wàn)平方米。該地下空間由地下車道連通區(qū)域各個(gè)地塊項(xiàng)目而組成，形成車位30000個(gè)。項(xiàng)目建設(shè)的場(chǎng)地情況 高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)介紹高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“核心區(qū)”），區(qū)域北面是規(guī)劃的濕地公園，西側(cè)是城南中心居住區(qū)，東側(cè)是新會(huì)展領(lǐng)銜的會(huì)展區(qū)，南側(cè)是高新區(qū)后臺(tái)金融服務(wù)區(qū)。另外，通過(guò)地區(qū)北側(cè)的環(huán)城高速公路，可與成都市主要的6條城際高速公路和7個(gè)衛(wèi)星城直接相連。天府新城城市建設(shè)將定位于“科技城南”、“商務(wù)城南”、“國(guó)際城南”、“時(shí)尚城南”、“宜居城南”五種“風(fēng)味”。 成都市高新區(qū)背景介紹 根據(jù)近年來(lái)成都市發(fā)展的空間布局來(lái)看，成都市的重點(diǎn)發(fā)展方向是向南和向東，高新區(qū)天府新城城南片區(qū)、錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)無(wú)疑是現(xiàn)今成都最好的投資區(qū)域。成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積130平方公里，由南部園區(qū)和西部園區(qū)組成。除開各項(xiàng)政策帶來(lái)的影響，成都市近年也已投資大量資金進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在經(jīng)過(guò)這一輪大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成都的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，使得成都將變得更都市化、更國(guó)際化、更為宜居。2012年國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控基本并未發(fā)生太大的變化，雖然地方不時(shí)有一些小政策出臺(tái)，但市場(chǎng)復(fù)蘇跡象仍較為明顯，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)在度過(guò)一段較為艱難的發(fā)展階段后，已處于一個(gè)較為穩(wěn)定且良好的水平上。2012年度，%。2012年，成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，%，增速低于2011年，但仍保持較高水平增長(zhǎng)。目前川商置業(yè)的主要業(yè)務(wù)為成都市高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項(xiàng)目的投資開發(fā)。各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為四川川商投資控股有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四川川商置業(yè)有限公司具體承擔(dān)高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。截止目前，項(xiàng)目已辦理國(guó)土證（國(guó)土證號(hào)：成高國(guó)用（2014）第792號(hào)）。具體四至范圍是：南側(cè)為緯四路，北側(cè)為緯五路，西側(cè)為經(jīng)四路，東北側(cè)為經(jīng)三路。圖：天府新城項(xiàng)目分布圖（圖中紅色色塊位置即高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項(xiàng)目地塊） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項(xiàng)目將集合寫字樓物業(yè)、酒店物業(yè)、公寓物業(yè)及臨街商鋪等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，是一個(gè)開發(fā)體量約為15萬(wàn)平米的中型復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項(xiàng)目全部投資由四川川商置業(yè)有限公司自籌解決。單位名稱：四川川商置業(yè)有限公司注冊(cè)地址：成都市高新區(qū)府城大道西段399號(hào)7棟2單元11層1103號(hào)注冊(cè)資金：成立日期：2013年1月8日四川川商置業(yè)有限公司是四川川商投資控股有限公司名下全資控股的有限公司，而四川川商投資控股有限公司是一家由四川省省委統(tǒng)戰(zhàn)部、四川省工商聯(lián)（商會(huì)）牽頭組織，川內(nèi)20家大型民營(yíng)企業(yè)共同出資設(shè)立的專業(yè)投資公司。川商投資公司的成立標(biāo)志著四川大型民營(yíng)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)合力度上的大力提高以及四川民間投資長(zhǎng)期分散小規(guī)?，F(xiàn)狀的巨大改善，未來(lái)幾年里公司計(jì)劃發(fā)展成為西部最大的民營(yíng)投資產(chǎn)業(yè)基金。第二章其中：，%；，%；，%。%。在進(jìn)入2013年度后，國(guó)家雖推出新的《國(guó)五條》調(diào)控樓市，但各地對(duì)于新政響應(yīng)程度不一，出臺(tái)的各類細(xì)則也不相同，從而導(dǎo)致各地新政效果出現(xiàn)一定的差異化。隨著成都知名度和吸引力進(jìn)一步的提升，勢(shì)必也將吸引越來(lái)越多的外地甚至境外的投資者前往投資發(fā)展，直接拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。南部園區(qū)規(guī)劃面積87平方公里，按照“現(xiàn)代商務(wù)中心、高端產(chǎn)業(yè)新城”的成都中央商務(wù)區(qū)(CBD)的定位，重點(diǎn)發(fā)展金融、商務(wù)、會(huì)展、研發(fā)、軟件及服務(wù)外包等高端服務(wù)業(yè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城。“天府新城”2008年初由成都市規(guī)劃委員會(huì)正式命名，位于成都的科技商務(wù)中軸線——天府大道兩側(cè)，包括高新區(qū)南部園區(qū)的站南組團(tuán)和大源組團(tuán)，總用地面積37平方公里。大源組團(tuán)是成都天府新城的核心區(qū)域，也是國(guó)際新城南的中心居住區(qū)（CLD），是指外環(huán)路（繞城高速）以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區(qū)界以北區(qū)域，由會(huì)展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成。距雙流機(jī)場(chǎng)約12公里，通過(guò)環(huán)城高速公路只需10多分鐘即可抵達(dá)。核心區(qū)區(qū)域總建筑面積約410萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約100萬(wàn)平方米，25%左右。該地下空間共計(jì)2層，與區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目地下一層相連；第二層7公里的綜合管廊將電力、電信、供水管道聚集一起。圖：大源區(qū)項(xiàng)目情況注：圖中紅色字體為已投入使用物業(yè)，綠色為在建物業(yè)，藍(lán)色為待建物業(yè) 高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)周邊區(qū)域介紹圖：周邊區(qū)域介紹 項(xiàng)目地塊介紹項(xiàng)目地塊位于成都市高新區(qū)天府新城大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，基地呈矩形，；具體四至范圍是：南側(cè)為緯四路，北側(cè)為緯五路，西側(cè)為經(jīng)四路，東北側(cè)為經(jīng)三路；用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。地下空間的建設(shè)，使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了真正意義上的人車分流的立體城市交通：行人和出租車、公交車走地面，社會(huì)車輛走地下。大源區(qū)部分項(xiàng)目方案情況：：u 項(xiàng)目位于大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，該區(qū)域是高新區(qū)政府重點(diǎn)打造的純商業(yè)示范區(qū)域，其配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，定位起點(diǎn)高；u 地塊緊鄰城南第一高樓——保利城南廣場(chǎng)，擁有較好的識(shí)別性；u 項(xiàng)目地塊工整，有利于各業(yè)態(tài)布局；u 項(xiàng)目周邊交通便利，可到達(dá)性高。第四章接下來(lái)的三個(gè)月里，成都土地供應(yīng)持續(xù)走低，是上半年供應(yīng)的最低值。 2013年成都市主城區(qū)土地供應(yīng)情況（截至7月15日）截至統(tǒng)計(jì)時(shí)間，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國(guó)有建設(shè)用地32宗（未包含已發(fā)布摘牌掛公告但未正式舉行招拍掛交易的項(xiàng)目），合計(jì)30宗，平均樓面地價(jià)5501元/平米，；，合計(jì)2宗。另外，有著土地市場(chǎng)“奇葩”之稱的50畝以下“邊角余料”地塊在上半年同樣風(fēng)光無(wú)限，半年單價(jià)地王臺(tái)灣遠(yuǎn)雄建設(shè)事業(yè)股份有限公司以樓面地價(jià)10000元/㎡，溢價(jià)約82%，購(gòu)得成都市武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處太平村一、二、三、七組地塊30畝地塊；另外四川信誠(chéng)樓面價(jià)8300元/平摘得“回鍋肉”紅牌樓北街2號(hào)9畝地塊。其中，（約24%），商業(yè)用地140公頃（約16%）。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資來(lái)講，意味著市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大。 寫字樓市場(chǎng)分析 寫字樓市場(chǎng)綜述伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同樣突飛猛進(jìn)。另外，隨著大量外資開發(fā)企業(yè)的帶動(dòng)，新建寫字樓物業(yè)項(xiàng)目的硬件水平已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。隨著部分租戶的租約到期，可以預(yù)計(jì)企業(yè)擴(kuò)租、搬遷以及升級(jí)的需求將不斷增加。截止2012年底，成都市寫字樓存量已超過(guò)200萬(wàn)平方米，其中天府新城區(qū)域超過(guò)40萬(wàn)平方米。表：2013年2016年寫字樓新增供應(yīng)城市城市總新增供應(yīng)（平方米）區(qū)域天府新城新增供應(yīng)（平方米）供應(yīng)占比成都6936094天府新城3033628%在天府新城區(qū)域內(nèi)，含寫字樓物業(yè)的項(xiàng)目眾多，但從可判斷的項(xiàng)目中，僅有棕櫚泉國(guó)際中心、KWG中天盈項(xiàng)目、成都大魔方、希頓國(guó)際廣場(chǎng)、四川投資大廈、中航國(guó)際廣場(chǎng)、銀泰中心等少數(shù)項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓物業(yè)，甲級(jí)辦公樓供應(yīng)量在區(qū)域內(nèi)占比低，%，其余全部為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)辦公樓，多以散售為主。成都近年來(lái)銀行、證券、信托、能源化工類企業(yè)得以迅速發(fā)展，企業(yè)自身資金實(shí)力不斷增強(qiáng)，加之國(guó)內(nèi)投資渠道較窄，受相對(duì)較高的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率吸引，部分有實(shí)力的國(guó)有大中型企業(yè)常選擇大宗購(gòu)買商業(yè)物業(yè)作為長(zhǎng)期資產(chǎn)投資。 天府新城區(qū)域?qū)懽謽切枨笄闆r對(duì)于天府新城區(qū)域，隨著以新世紀(jì)環(huán)球中心為代表的散售型乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目在南部新區(qū)集中入市，區(qū)域內(nèi)寫字樓的租賃及銷售進(jìn)度受到了極大挑戰(zhàn)。但需要認(rèn)識(shí)到的是，由于同類物業(yè)近幾年放量增多，使得區(qū)域物業(yè)空置率不斷上升，導(dǎo)致售價(jià)及租金上漲有所放緩。另外，棕櫚泉國(guó)際同希頓國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目能拉開同區(qū)域其他項(xiàng)目的距離，除了其硬件品質(zhì)高外，還在于其項(xiàng)目?jī)?nèi)均包含有星級(jí)酒店配套，在服務(wù)軟配套上更可以得到保證，這也是很多客戶比較看重的地方。同時(shí)也可以看出，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，其租金表現(xiàn)也更為出色。天府新城大源片區(qū)目前整體處于一個(gè)快速成長(zhǎng)的階段，區(qū)域商業(yè)氣氛不足，整體成熟度還有待提高，因而其售價(jià)同租金等來(lái)看，同市內(nèi)其他區(qū)域比較仍處于低位。隨著成都旅游市場(chǎng)的強(qiáng)勁發(fā)展，大量國(guó)際品牌酒店搶灘成都，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇。強(qiáng)勁的旅游發(fā)展，為成都市酒店業(yè)帶來(lái)了更多機(jī)會(huì)，就五星級(jí)酒店表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是入住率還是平均房?jī)r(jià)都保持上漲的態(tài)勢(shì)，%，%的下降，但由于房?jī)r(jià)的上漲，%的上漲。大量新增的供給將對(duì)成都市場(chǎng)帶來(lái)不小沖擊，市場(chǎng)需要一段時(shí)間消化。受住宅限購(gòu)政策影響，住宅投資需求抑制，開發(fā)商通過(guò)加大商鋪供應(yīng)量以快速回籠資金，新增商鋪供應(yīng)大幅上升。市場(chǎng)以核心商圈為主，多個(gè)次級(jí)商圈共同發(fā)展的格局加速形成。上半年商鋪銷售趨于平穩(wěn)，高新區(qū)依舊為主城區(qū)商鋪存量及供應(yīng)量最高的城區(qū)，存量面積超過(guò)100萬(wàn)方，新增供應(yīng)超過(guò)20萬(wàn)方；。2013年上半年商鋪銷售備案前十序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域備案套數(shù)備案均價(jià)（元/M2）1銀石廣場(chǎng)市中心42雄飛中心市中心1323中海城南官邸天府新城1800004大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)天府新城2682505新熙門市中心36壹品天成武侯外雙楠57奧克斯廣場(chǎng)天府新城38斯嘉麗廣場(chǎng)青羊區(qū)29金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金牛區(qū)710保利茉莉公館青羊區(qū)5成都良好的地理位置及市場(chǎng)輻射面、升級(jí)且日趨多元化的消費(fèi)需求令各類品牌在蓉?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)烈，全年零售物業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。%至365元/平米/月。新增物業(yè)均位于二環(huán)路商業(yè)帶及南部新區(qū)兩個(gè)新興商圈，均為成都帶來(lái)諸多全新品牌。隨著成都基礎(chǔ)建設(shè)升級(jí)及“北改”等規(guī)劃進(jìn)程加快，新興商圈將有望迎來(lái)更多物業(yè)落成開業(yè)，而優(yōu)質(zhì)物業(yè)將集中入駐核心商圈。物業(yè)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)分，位置較好、定位更明確、招商運(yùn)營(yíng)方面更富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的零售物業(yè)將有望贏得更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。第五章項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目定位綜述：通過(guò)上述市場(chǎng)分析可知，無(wú)論是寫字樓物業(yè)，或是酒店物業(yè)，成都市場(chǎng)未來(lái)數(shù)年內(nèi)都將迎來(lái)一個(gè)爆發(fā)式增長(zhǎng)的過(guò)場(chǎng)，存量消化需時(shí)。同時(shí)，地鐵一號(hào)、天府大道、益州大道等縱橫交通網(wǎng)，也給區(qū)域提供了很好的交通設(shè)施配套，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目可達(dá)性良好。注：項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)建筑方案、外立面形態(tài)、業(yè)態(tài)分配數(shù)據(jù)、車位數(shù)量等技術(shù)信息及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均以規(guī)劃局正式批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。他們對(duì)于項(xiàng)目有整體收購(gòu)的實(shí)力，或有抱團(tuán)發(fā)展的需求。（3）以外籍人士較長(zhǎng)時(shí)期的租用為主酒店定位高，收費(fèi)高，服務(wù)層次高，消費(fèi)該類物業(yè)需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這就決定了酒店的租用者以外籍人士為主。具體四至范圍是：南側(cè)為緯四路、北側(cè)為緯五路、東側(cè)為經(jīng)三北路、西側(cè)為經(jīng)四路。3) 核心區(qū)東臨新會(huì)展中心，北側(cè)為2000畝市政公園，南側(cè)為大源核心區(qū)金融后臺(tái)區(qū)、西側(cè)為大源中央居住區(qū)，商業(yè)中心價(jià)值卓越。 核心區(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目的地下空間均與區(qū)域的地下綜合環(huán)網(wǎng)連接，使得整個(gè)核心區(qū)構(gòu)成總建筑面積達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米的地下城。 核心采用了世界先進(jìn)的集中供冷技術(shù)。各建筑物廢水，經(jīng)過(guò)處理變成中水，再對(duì)區(qū)域的園林、綠化進(jìn)行灌溉。管線包括語(yǔ)音通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)交換網(wǎng)、有線電視網(wǎng)。7．2建設(shè)規(guī)模及概況。注：項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)建筑方案、外立面形態(tài)