【正文】 場五星級逸林成都天鵝湖喜達(dá)屋酒店集團(tuán)頂級六星級圣瑞吉華置廣場超五星級皇家艾美成都信遠(yuǎn)太陽公元超五星級威斯汀來福士廣場超五星級W酒店中天盈譽(yù)峰3期五星級喜來登天府麗都喜來登五星級喜來登協(xié)信中心準(zhǔn)五星級福朋美年廣場萬豪酒店集團(tuán)頂級六星級麗思卡爾頓富力天匯廣場超五星級JW萬豪茂業(yè)天地五星萬麗藍(lán)光都江堰五星萬豪行政首座MAX洲際酒店集團(tuán)超五星級洲際酒店成都世紀(jì)城超五星級洲際酒店新世紀(jì)環(huán)球中心五星級皇冠假日總府路皇冠假日酒店五星級皇冠假日保利198五星級皇冠假日新世紀(jì)環(huán)球中心五星級皇冠假日成都盛大國際廣場五星級假日成都世紀(jì)城五星級假日成都世紀(jì)城東樓五星級假日成都東方廣場四星級智選成都鼓樓世家費(fèi)爾蒙萊佛士頂級六星級費(fèi)爾蒙成都棕櫚泉國際五星級瑞士酒店南湖項目凱越酒店集團(tuán)頂級六星級柏悅成都ICC超五星級君悅?cè)汗鈴V場雅高酒店集團(tuán)超五星級索菲特萬達(dá)五星級鉑爾曼紫檀五星級美居總府路紫薇大廈四星級宜必思永豐路、科華路四季酒店集團(tuán)頂級六星級四季匯日國際廣場悅榕莊集團(tuán)頂級六星級悅榕莊成都北湖熊貓小鎮(zhèn)超五星級悅椿莊成都世紀(jì)城朱美拉頂級六星級朱美拉成都環(huán)球匯文華東方集團(tuán)頂級六星級文華東方成都東方薈馬可孛羅酒店集團(tuán)頂級六星級馬可孛羅IFS太古酒店集團(tuán)超五星級精品酒店博舍太古大慈寺溫德姆酒店集團(tuán)五星級溫德姆成都天之府豪庭五星級溫德姆AUX廣場準(zhǔn)五星級華美達(dá)金府路準(zhǔn)五星級華美達(dá)浣花御境準(zhǔn)五星級戴斯大鼎世紀(jì)廣場準(zhǔn)五星級戴斯浣花御境釣魚臺米高梅集團(tuán)超五星級精品酒店釣魚臺寬窄巷子雅思閣集團(tuán)超五星級酒店式服務(wù)公寓雅思閣天府國際金融中心五星級酒店服務(wù)公寓盛捷中匯廣場輝盛閣超五星級酒店式服務(wù)公寓輝盛閣仁恒置地廣場奧克伍德準(zhǔn)五星級奧克伍德豐德國際千禧國敦酒店集團(tuán)五星級千禧成都新東方卡爾森酒店集團(tuán)五星級麗笙成都339：，超過50座星級酒店,超過上萬間的客房，僅天府新區(qū)就有超過30座以上五星級星級酒店；，短期內(nèi)同類物業(yè)競爭勢必激烈；，幾乎涵蓋全部國際一流酒店品牌，考慮到各酒店品牌公司的擴(kuò)展速度，可以供新物業(yè)業(yè)主選擇的酒店品牌已經(jīng)很少；，已知的酒店項目中，絕大多數(shù)為傳統(tǒng)型商務(wù)酒店，而整個成都已知僅有3座星級精品酒店（譽(yù)峰WHOTEL，太古博舍，以及寬窄巷子釣魚臺項目），在市場充分發(fā)展及細(xì)分下，如精品酒店、主題酒店等仍有一定的市場空間。大量新增的供給將對成都市場帶來不小沖擊，市場需要一段時間消化。同年在成都主要國際品牌酒店全年新增2,320間客房，未來五年內(nèi)已知進(jìn)入成都市場的國際品牌酒店超過40家。強(qiáng)勁的旅游發(fā)展，為成都市酒店業(yè)帶來了更多機(jī)會，就五星級酒店表現(xiàn)來看，無論是入住率還是平均房價都保持上漲的態(tài)勢，%，%的下降，但由于房價的上漲，%的上漲。自2008年以來，成都入境旅游持續(xù)上漲，%，大大超過了2008年地震前水平。隨著成都旅游市場的強(qiáng)勁發(fā)展，大量國際品牌酒店搶灘成都，未來競爭加劇。而對于大源核心區(qū)內(nèi)的項目來說，大源核心區(qū)在功能定位上是城南的新天府廣場，是成都市多核發(fā)展的中心之一，同時也是高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展、統(tǒng)一設(shè)計配套的核心區(qū)域；隨著區(qū)域項目的不斷呈現(xiàn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，區(qū)域內(nèi)項目較之其他區(qū)域項目勢必受到更多商戶的青睞，內(nèi)部項目物業(yè)投資潛力也更大。天府新城大源片區(qū)目前整體處于一個快速成長的階段，區(qū)域商業(yè)氣氛不足，整體成熟度還有待提高，因而其售價同租金等來看，同市內(nèi)其他區(qū)域比較仍處于低位。新世界環(huán)球中心的售價和租金據(jù)在區(qū)域中處于偏低水平，這主要是因為其單體開發(fā)量太大，潛在租戶選擇面也更大。同時也可以看出，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，其租金表現(xiàn)也更為出色。這也正好說明了核心區(qū)整體設(shè)計、統(tǒng)一配套的基礎(chǔ)設(shè)施，確實(shí)能夠提升了區(qū)內(nèi)項目的商業(yè)價值和市場競爭力。另外，棕櫚泉國際同希頓國際兩個項目能拉開同區(qū)域其他項目的距離，除了其硬件品質(zhì)高外，還在于其項目內(nèi)均包含有星級酒店配套，在服務(wù)軟配套上更可以得到保證，這也是很多客戶比較看重的地方。大源區(qū)項目售價均價：項目名稱所屬區(qū)域銷售均價（元/平米）業(yè)態(tài)新世紀(jì)環(huán)球中心高新區(qū)11000散售蜀都中心大源核心區(qū)11000散售星宸國際大源核心區(qū)13500散售兩江國際大源核心區(qū)12500散售復(fù)城國際大源8500散售希頓國際大源18000散售棕櫚泉國際大源25000大宗銷售福年廣場大源13000散售香年廣場大源12000散售美年廣場大源10000散售東方希望天翔大源核心區(qū)13500散售就物業(yè)出售價格來看，毫無疑問的棕櫚泉國際無論從品牌上還是物業(yè)品質(zhì)上都成為了天府新城區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿物業(yè)， 16000至26000元的銷售均價也已經(jīng)拉大了與同區(qū)域其他項目的差距。但需要認(rèn)識到的是，由于同類物業(yè)近幾年放量增多，使得區(qū)域物業(yè)空置率不斷上升，導(dǎo)致售價及租金上漲有所放緩?？梢灶A(yù)計未來對價格成本最為敏感的中小企業(yè)及個人投資者將更有可能成為天府新區(qū)內(nèi)物業(yè)的潛在購買者。 天府新城區(qū)域?qū)懽謽切枨笄闆r對于天府新城區(qū)域，隨著以新世紀(jì)環(huán)球中心為代表的散售型乙級寫字樓項目在南部新區(qū)集中入市，區(qū)域內(nèi)寫字樓的租賃及銷售進(jìn)度受到了極大挑戰(zhàn)。進(jìn)入8月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的睿東中心，以約21億元的價格整體出售給深圳某私募基金；棕櫚泉國際中心僅半月變賣出3個整層寫字樓，最高單價每平米超過2萬元。成都近年來銀行、證券、信托、能源化工類企業(yè)得以迅速發(fā)展，企業(yè)自身資金實(shí)力不斷增強(qiáng)，加之國內(nèi)投資渠道較窄，受相對較高的商業(yè)不動產(chǎn)投資回報率吸引，部分有實(shí)力的國有大中型企業(yè)常選擇大宗購買商業(yè)物業(yè)作為長期資產(chǎn)投資。但對于巨大的供應(yīng)量來說，物業(yè)吸納量還是有所不及，從長期來看，成都寫字樓物業(yè)還將經(jīng)歷一段空置率高企的階段。表：2013年2016年寫字樓新增供應(yīng)城市城市總新增供應(yīng)（平方米）區(qū)域天府新城新增供應(yīng)（平方米）供應(yīng)占比成都6936094天府新城3033628%在天府新城區(qū)域內(nèi)，含寫字樓物業(yè)的項目眾多，但從可判斷的項目中，僅有棕櫚泉國際中心、KWG中天盈項目、成都大魔方、希頓國際廣場、四川投資大廈、中航國際廣場、銀泰中心等少數(shù)項目為甲級寫字樓物業(yè)，甲級辦公樓供應(yīng)量在區(qū)域內(nèi)占比低，%，其余全部為準(zhǔn)甲級或乙級辦公樓，多以散售為主。隨著物業(yè)供應(yīng)量的不斷增加，市內(nèi)核心商務(wù)區(qū)與南部新區(qū)的物業(yè)品質(zhì)差異也將進(jìn)一步加大。截止2012年底，成都市寫字樓存量已超過200萬平方米，其中天府新城區(qū)域超過40萬平方米。其中有很大一部分物業(yè)為單一業(yè)權(quán)只租不售或采取大宗交易的銷售定位，從市場需求角度來說，單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓和分散業(yè)權(quán)甲級寫字樓租金差異在不斷加大。隨著部分租戶的租約到期，可以預(yù)計企業(yè)擴(kuò)租、搬遷以及升級的需求將不斷增加。由于大批甲級項目建成入市，%%。另外，隨著大量外資開發(fā)企業(yè)的帶動，新建寫字樓物業(yè)項目的硬件水平已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。未來成都寫字樓供應(yīng)量依然非常龐大，據(jù)可偵測數(shù)據(jù)顯示，2013~2016年間，甲級和乙級寫字總樓供應(yīng)超過700萬平方米，其中甲級約300萬平方米；從區(qū)域上來看，天府新城區(qū)域是未來主要的供應(yīng)區(qū)，但區(qū)域內(nèi)甲級物業(yè)占比低。 寫字樓市場分析 寫字樓市場綜述伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同樣突飛猛進(jìn)。另外，近年國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，集中在住宅領(lǐng)域，這直接刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場的爆發(fā)式增長。對于商業(yè)地產(chǎn)投資來講，意味著市場進(jìn)一步擴(kuò)大。最后，高新區(qū)今年上半年僅有航空港區(qū)域2宗地入市，供應(yīng)不多，也可以理解為，高新區(qū)這一輪土地供應(yīng)的放緩，意味著區(qū)域進(jìn)入了集中開發(fā)的新階段。其中，（約24%），商業(yè)用地140公頃（約16%）。來自臺灣的鄉(xiāng)林集團(tuán)終于落子成都，、。另外，有著土地市場“奇葩”之稱的50畝以下“邊角余料”地塊在上半年同樣風(fēng)光無限，半年單價地王臺灣遠(yuǎn)雄建設(shè)事業(yè)股份有限公司以樓面地價10000元/㎡，溢價約82%，購得成都市武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處太平村一、二、三、七組地塊30畝地塊；另外四川信誠樓面價8300元/平摘得“回鍋肉”紅牌樓北街2號9畝地塊。，成為上半年成都最高土地總價地王，之后不到一個月內(nèi)，、5組（北地塊），先后兩度刷今年總價地王紀(jì)錄。 2013年成都市主城區(qū)土地供應(yīng)情況（截至7月15日）截至統(tǒng)計時間，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地32宗（未包含已發(fā)布摘牌掛公告但未正式舉行招拍掛交易的項目），合計30宗，平均樓面地價5501元/平米，；，合計2宗。盡管土地供應(yīng)有所恢復(fù)，但對于開發(fā)商日漸高漲的購地?zé)崆閬碚f，供應(yīng)量依舊難以滿足市場需求。接下來的三個月里，成都土地供應(yīng)持續(xù)走低，是上半年供應(yīng)的最低值。進(jìn)入2013年，成都土地市場延續(xù)了2012年年度的高熱態(tài)勢，高單價、高溢價層出不窮。第四章：u 作為天府新城的核心區(qū)，組團(tuán)的發(fā)展可以預(yù)期；u 核心區(qū)整體設(shè)計、統(tǒng)一配套的基礎(chǔ)設(shè)施，將大大提升區(qū)內(nèi)項目的商業(yè)價值。大源區(qū)部分項目方案情況：：u 項目位于大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，該區(qū)域是高新區(qū)政府重點(diǎn)打造的純商業(yè)示范區(qū)域，其配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，定位起點(diǎn)高；u 地塊緊鄰城南第一高樓——保利城南廣場，擁有較好的識別性；u 項目地塊工整，有利于各業(yè)態(tài)布局；u 項目周邊交通便利，可到達(dá)性高。同時，核心區(qū)內(nèi)項目大多采用定向掛牌的方式出讓，整體樓面地價偏低，而E6地塊在并未兼容住宅的情況下，樓面地價在區(qū)內(nèi)偏高，同時E6地塊也是區(qū)內(nèi)唯一沒有兼容住宅的項目。地下空間的建設(shè)，使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了真正意義上的人車分流的立體城市交通：行人和出租車、公交車走地面，社會車輛走地下。大源核心區(qū)地下是我國中西部最大的地下空間以及中西部第一條城市地下環(huán)形車道。圖：大源區(qū)項目情況注：圖中紅色字體為已投入使用物業(yè)，綠色為在建物業(yè)，藍(lán)色為待建物業(yè) 高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)周邊區(qū)域介紹圖：周邊區(qū)域介紹 項目地塊介紹項目地塊位于成都市高新區(qū)天府新城大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，基地呈矩形，；具體四至范圍是：南側(cè)為緯四路，北側(cè)為緯五路，西側(cè)為經(jīng)四路，東北側(cè)為經(jīng)三路；用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。同時為了提高區(qū)域的宜居性，除了分布集中規(guī)劃的宜居區(qū)域外，還在建筑群落間打造了一個“以水而興”。該地下空間共計2層，與區(qū)域內(nèi)各個項目地下一層相連；第二層7公里的綜合管廊將電力、電信、供水管道聚集一起。區(qū)內(nèi)，中心廣場是330米高地標(biāo)建筑，地下是我國中西部最大的地下空間以及中西部第一條城市地下環(huán)形車道。核心區(qū)區(qū)域總建筑面積約410萬平方米，住宅建筑面積約100萬平方米，25%左右。第三章距雙流機(jī)場約12公里，通過環(huán)城高速公路只需10多分鐘即可抵達(dá)。地鐵1號線從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽，大源與市中心之間的乘車時間只需約20分鐘。大源組團(tuán)是成都天府新城的核心區(qū)域，也是國際新城南的中心居住區(qū)（CLD），是指外環(huán)路（繞城高速）以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區(qū)界以北區(qū)域，由會展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成。天府新城高新片區(qū)不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時尚、國際、宜居的一座新城。“天府新城”2008年初由成都市規(guī)劃委員會正式命名，位于成都的科技商務(wù)中軸線——天府大道兩側(cè)，包括高新區(qū)南部園區(qū)的站南組團(tuán)和大源組團(tuán)，總用地面積37平方公里。2012年，%；，%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2230億元，成為全省第一個過2000億元的工業(yè)園區(qū)；，%；，%；，增長38%；，%；區(qū)內(nèi)重新認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到515家，占成都市的52%；聚集世界500強(qiáng)企業(yè)及國際知名企業(yè)120余家。南部園區(qū)規(guī)劃面積87平方公里，按照“現(xiàn)代商務(wù)中心、高端產(chǎn)業(yè)新城”的成都中央商務(wù)區(qū)(CBD)的定位，重點(diǎn)發(fā)展金融、商務(wù)、會展、研發(fā)、軟件及服務(wù)外包等高端服務(wù)業(yè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的國際化現(xiàn)代新城。市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢正朝著高增長、開放型、知識經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，作為地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也有更好的發(fā)展支撐基礎(chǔ)。隨著成都知名度和吸引力進(jìn)一步的提升，勢必也將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往投資發(fā)展，直接拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，隨著近期金融市場調(diào)整的逐漸明朗化，各大型開發(fā)企業(yè)對于樓房市市場紛紛看好，拿地積極性明顯好轉(zhuǎn)，這都充分說明對市場未來發(fā)展均持有較樂觀看法。在進(jìn)入2013年度后，國家雖推出新的《國五條》調(diào)控樓市，但各地對于新政響應(yīng)程度不一，出臺的各類細(xì)則也不相同，從而導(dǎo)致各地新政效果出現(xiàn)一定的差異化。%，%；，%，%。%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。其中：，%；，%；，%。而高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項目的開發(fā)建設(shè)，則標(biāo)志著這一步的實(shí)際來臨，同時也是川商系公司打造精品，樹立“川商品牌”形象的堅實(shí)一步。第二章根據(jù)四川川商置業(yè)有限公司的整體發(fā)展規(guī)劃，未來幾年里公司將以打造川商金融地產(chǎn)為目標(biāo)，建立起涵蓋基金管理、置業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)區(qū)投資等產(chǎn)業(yè)于一體的川商金融地產(chǎn)鏈，探索融合民營資本、金融資本及產(chǎn)業(yè)開發(fā)的金融地產(chǎn)試驗田。川商投資公司的成立標(biāo)志著四川大型民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)合力度上的大力提高以及四川民間投資長