【正文】 和軟件配套水平將有待進一步的提高北京CBD的建筑設計將引進更先進的方案，辦公區(qū)的自然采光 將力求更充分、辦公室區(qū)域內(nèi)將采用局部可調(diào)控新風系統(tǒng)、在寫字樓上建停機坪（北京已有先例）、智能化更加先進，配套設施更加齊全等。2001年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，2002年也僅有數(shù)碼01大廈和現(xiàn)代城。其中，寫字樓與公寓的比例為2：1，從近年CBD寫字樓市場的表現(xiàn)和CBD周邊地區(qū)寫字樓市場的表現(xiàn)來看，CBD寫字樓呈現(xiàn)供不應求的局面，在良好的規(guī)劃前提下，CBD寫字樓市場將進入長期穩(wěn)定向上、持續(xù)發(fā)展的階段。上海陸家嘴金融區(qū)等也將會與北京CBD在吸引外資進入方面構(gòu)成一定的競爭。③商務功能分散的影響　　目前北京市CBD寫字樓市場來自中關(guān)村和金融街的競爭十分明顯。隨著2001年全球經(jīng)濟增長放緩，中國經(jīng)濟發(fā)展步入了關(guān)鍵的一年，但經(jīng)濟復蘇基礎不穩(wěn)的問題也暴露出來，是繼續(xù)復蘇，在周期波動的上升軌道中運行，還是再次走低，甚至衰退，將從根本上決定CBD寫字樓后市的發(fā)展。另一方面，銀行對寫字樓的貸款政策較為嚴格，也讓一部分客戶對CBD可望而不可及。③銀行對CBD區(qū)域的介入不夠，支持力度小在國外，CBD的發(fā)展是由銀行支撐起來的，銀行往往是CBD的大買家，并構(gòu)成CBD寫字樓的主要客戶。②土地開發(fā)成本高，開發(fā)時間長　　根據(jù)規(guī)定，以后CBD區(qū)域內(nèi)將不再批準零星小面積開發(fā)。④信息發(fā)達，交流便利CBD區(qū)域是外企和網(wǎng)絡企業(yè)最集中的地方，信息量大而集中，獲取速度也快，這都極有利于企業(yè)的發(fā)展，有利于國際國內(nèi)經(jīng)濟文化的交流，有利于吸引投資。在北京市和朝陽區(qū)政府的大力支持下，CBD從無到有，漸已云集高檔寫字樓、飯店、公寓，已確立其在北京市寫字樓市場、公寓市場的龍頭地位。（1） CBD寫字樓市場發(fā)展的優(yōu)勢　　①初具國際商務交流中心區(qū)域的雛形，并已開始發(fā)揮商務中心區(qū)的功能CBD具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，分布有眾多的涉外機構(gòu)和設施，包括各國大使館、外銷公寓等；有既定的商業(yè)基礎，交通相對方便，離機場只有半小時的路程，國際交往便利，商務活動頻繁，發(fā)形成CBD的基礎條件。（4）物業(yè)管理費本片區(qū)寫字樓的物業(yè)管理費多為$*月，詳見表29。數(shù)碼01大廈在銷售過程中也推出了長達30年按揭。表28　近期CBD寫字樓租金項目名稱租金（$/平方米*月）京廣中心27國貿(mào)中心1座國貿(mào)中心2座63科倫大廈24漢威大廈中服大廈23華彬國際大廈22三立大廈24和喬大廈22京匯大廈26嘉里中心34（3）投資性購買活躍，銷售價格溫和上漲隨著投資性購買的相對活躍，CBD寫字樓的銷售價格略有上漲，平均售價由2000年下半年的$2,000 /平方米上漲到2001年的$2,200/平方米左右。（2） 近期租金走勢平穩(wěn)在最近的租賃案中， Investment 在國貿(mào)中心1座租用了338平方米（使用面積）的寫字間，價格約為$*月。隨著亞洲金融危機的結(jié)束，國民經(jīng)濟通貨緊縮緩解和市場供應量的減少，以及1999年度新經(jīng)濟的崛起，北京市和CBD寫字樓市場開始復蘇。1990－1995年CBD僅有京廣中心和國貿(mào)中心兩個項目不足20萬平方米的供應量，寫字樓市場租金更是步步走高，1996年國貿(mào)寫字樓租金曾高達$120/平方米*月。（1） CBD寫字樓價格理性回歸　　改革開放后尤其是80年代底90年代初，大量的外資機構(gòu)進入北京，對寫字樓市場產(chǎn)生了大量需求。因此，金融和IT信息方面對CBD寫字樓的需求將主要來源于國外公司。③區(qū)域功能分離擴散主要體現(xiàn)在現(xiàn)階段CBD作為中央商務區(qū)，實際上是北京市的國際商務區(qū)，而其中金融功能和IT信息功能部分分離。②大面積租購隨著500強等跨國公司的逐漸進入，大面積甚至整棟租購寫字樓的情形多次發(fā)生。北京最大的復合型樓宇停車場以及電力、保安系統(tǒng)等多種完備的配套設施，完全達到并超過國際5A級商務大廈標準漢威大廈銀行、郵局、員工餐廳（地下二層）、停車場、商務中心、商場、完善的康體娛樂設施等日本原產(chǎn)三菱客、貨、消防電梯達20多部；充足的IDD國際電話線路，另設有衛(wèi)星天線，進口中央集中空調(diào)系統(tǒng)，進口高檔火災報警、噴淋系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。2000年下半年進入國貿(mào)近6年的Ford公司又進行了擴租，F(xiàn)ord公司和MCI（媒體器材制造）公司在CBD又分別租用了近200平方米的面積。2001年以來，由于可租面積不多，CBD寫字樓市場成交氣氛不算活躍，康培英語學院在招商局大廈租用3,000平方米的面積可算得上是2001年CBD寫字樓租賃案例中的亮點。2000年上半年，網(wǎng)絡經(jīng)濟曾經(jīng)在CBD寫字樓的市場上大顯身手，但在下半年便開始進行大幅度的調(diào)整，對寫字樓的需求也大大萎縮。由于新興產(chǎn)業(yè)背后往往有雄厚的資金實力支持，所以它們對寫字樓的要求都較高，而在目前北京市寫字樓市場只有CBD能夠從各個方面滿足他們的要求。具有雄厚實力的外資計算機、通訊信息技術(shù)企業(yè)則繼續(xù)進入或擴張，如2000年10月戴爾公司在嘉里中心租用面積達1,600平方米，愛立信在漢威大廈租用600平方米，高通公司進駐嘉里中心。②新興產(chǎn)業(yè)對CBD寫字樓青睞有加1999年底北京寫字樓市場的觸底反彈和2000年寫字樓市場的回升，是由于以電子商務和通訊信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟突發(fā)性需求所直接導致。表24　北京CBD項目外立面及大堂裝修情況項目名稱外立面造型大堂京廣中心京城最高建筑206米，藍色玻璃幕墻加鋁合金掛板大堂設計典雅、裝修精良、格調(diào)高尚,具時代氣息國貿(mào)中心高155米，規(guī)模宏大，風格各異無柱式鋼結(jié)構(gòu)建筑，富麗堂皇嘉里中心大廈外墻采用單元式玻璃幕墻，室內(nèi)瀑布，華麗莊重，時代感強航華科貿(mào)中心曲面全景玻璃幕墻、梁柱貼墻漢威大廈兼有歐洲古典建筑與中華民族建筑風格富麗華美、莊重偉岸中服大廈高126米，京城第四高建筑，造型獨特、淺藍色單面鍍膜玻璃幕墻華彬國際大廈紅色鋁板帆形屋頂1100平方米夏威夷熱帶風情全玻璃大堂和喬大廈歐式建筑風格、單元式湖藍色反光玻璃窗，面積近1700平方米，熱帶自然風光數(shù)碼01大廈大廈通體透明，落地雙層中空玻璃幕墻表25　北京CBD寫字樓物業(yè)管理狀況物業(yè)名稱物業(yè)管理國貿(mào)中心國貿(mào)大廈物業(yè)管理公司嘉里中心第一太平戴維斯招商局大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司京匯大廈戴德梁行京廣大廈京廣物業(yè)管理公司漢威大廈漢威大廈物業(yè)管理公司科倫大廈科倫大廈物業(yè)部華彬國際大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司數(shù)碼01大廈濟人公司中服大廈中服大廈經(jīng)營管理中心市場需求　?。?）客戶構(gòu)成①有實力的外資機構(gòu)是CBD寫字樓市場的主力目前進駐北京的世界500強企業(yè)有160多家，其中入駐CBD的有91家，%，其中包括整棟購買寫字樓的美國惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國）公司、諾基亞、蓋洛普公司等（詳見表26）。一方面反映市場上專業(yè)一流的物業(yè)管理公司欠缺，另一方面也反映CBD寫字樓在物業(yè)管理方面觀念還需要更新，服務水平還有進一步提高的空間。從表24可見一斑。據(jù)統(tǒng)計，目前CBD在售的寫字樓僅有現(xiàn)代城寫字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1,000平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購買，并將在下半年重新投入租賃市場，但由于數(shù)碼01總面積為30,000平方米，可租面積也將十分有限。19902001年北京CBD供應量變化如表23所示。1996年市場行情開始反轉(zhuǎn)，1998年供應量較1997年減少近20萬平方米?！　?990年京廣中心一期和國貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來，經(jīng)過10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成了擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等總建筑面積達180萬平方米的國際商務區(qū)，其中寫字樓的面積93萬平方米，占51%（詳見表222）。市場供應CBD作為北京中央商務區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對于開發(fā)商、客戶來說，擁有CBD的樓盤已成為一種地位的象征。北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場發(fā)展史。預計區(qū)域內(nèi)總體可利用土地面積約為300萬平方米，商務設施總建筑面積可達1,000萬平方米。12月15日北京商務中心區(qū)建設管理辦公室召開北京CBD規(guī)劃設計方案征集發(fā)布會，正式啟動商務中心區(qū)的規(guī)劃工作。2000年6月5日，商務中心區(qū)建設被納入北京市“十五”計劃，朝陽區(qū)政府和北京市規(guī)劃設計研究院進行前期調(diào)研及規(guī)劃設計招標工作?！蓖辏本┦幸?guī)劃設計研究院編制了商務中心區(qū)的初步規(guī)劃。中國在改革開放后經(jīng)濟發(fā)展迅速，許多城市已開始醞釀甚至在實施CBD的規(guī)劃建設，北京在二十世紀90年代初就提出了建設CBD的設想?！　。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場分析CBD（Central Business District）――中央商務區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務等配套設施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點認為2002年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，但發(fā)展商們應該保持一份清醒，重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場營銷策劃以及物業(yè)管理等等方面以提升項目的整體品質(zhì)和競爭力。這些都將是制約CBD寫字樓市場的主要因素。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個商貿(mào)區(qū)，實際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進來了，包括世界500強有1／3都已入住CBD了。入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。 （3）.CBD熱點加上難點 據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)調(diào)查，CBD在建、擬建的寫字樓項目將占整個市場總量的一半，也就是500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。但金融街的缺點是服務設施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達到合理的安排，這些缺點都將可以得到有效彌補。 首先金融街板塊是北京各大部委機關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構(gòu)總部，證券、保險及電信和移動等行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。租金、售價 “跳水”的可能性最大。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當一部分中小型高科技企業(yè)客源。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認同感，能不能把它們吸引回來，應該說是一個未知數(shù)。第二，由于租金高企，交通和商務配套的瓶頸，據(jù)報道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。 （1）.中關(guān)村前景不容樂觀 盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進一步提高。這也符合北京作為國際大都市多元化格局發(fā)展的需要。 市場格局：三分天下誰最美？ 2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務板塊的競爭。 這里，我們不難得出2002年誰將撐起寫字樓市場一片天的結(jié)論。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構(gòu)、金融保險機構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。第二，外省市的駐京機構(gòu)及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。 從以上分析，我們發(fā)現(xiàn)金融機構(gòu)在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機構(gòu)購置寫字樓的面積多在一萬至兩萬平方米之間，市場需求趨旺；國內(nèi)集團公司在過去三年內(nèi)購置了一定數(shù)量的寫字樓，隨著經(jīng)濟實力的不斷增強以及日益國際化，有實力的集團公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。 （2）.行業(yè)特點 從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融、保險機構(gòu)24家，％；其次是大型集團公司14家，％；通訊電信企業(yè)8家，％；部委機關(guān)8家，％；外國公司9家，％；外?。泄?家，％。 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。　　市場需求：誰將撐起寫字樓市場一片天？北京，作為中國政治、經(jīng)濟、文化中心，作為國際性的大都市，每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強大的集團購買力和承接力。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項目。 豐臺區(qū)的項目多集中在西客站周圍，像海天廣場等項目。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場（88萬平方米綜合）這樣的大項目。 宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個區(qū)域以前一直為高檔項目的禁地，高檔項目較少。 海淀區(qū)隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃確定，中關(guān)村東區(qū)規(guī)劃也浮出水面，加上各大院校的存儲土地，中關(guān)村潛在供應量在300萬平方米以上。 西城區(qū)的項目主要集中在金融街及附近區(qū)域共8個項目，有150萬平方米的供應量，主要為甲級寫字樓。外地房地產(chǎn)巨頭也大多選擇這一熱點地區(qū)投資做他們進京的招牌項目。第三，外地機構(gòu)包括外地政府機構(gòu)和投資集團、企業(yè)“進京”的步伐在逐漸加快，如內(nèi)蒙古某機構(gòu)整棟購買了位于北京火車站的信通大廈。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動跡象。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。其中電信公司和金融機構(gòu)構(gòu)成了中資機構(gòu)需求的主體。北京寫字樓的需求市場主力發(fā)生變化2001年高科技企業(yè)（IT）對北京寫字樓的需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)、外地機構(gòu)（主要是國內(nèi)機構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。比較而言，中國絲綢購買了匯置通大廈2萬平方米的寫字樓面積。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業(yè)和他們的計算機服務部門，銷售率在80