【正文】 材汽配占 17%，生活便利店占 15%、小型餐飲 11%、大中型餐飲 8%、美容美發(fā) 4%、醫(yī)療保健 4%、金融服務(wù) 1%。 劣勢 緊鄰交通主干道，噪音污染大 ⑵ 、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 榮鼎國際 所屬區(qū)域板塊 新牌坊 物業(yè)地址 重慶新牌坊機(jī)場路（中國移動大廈旁） 占地面積 26232 ㎡ 平方米 建筑面積 平方米 容積率 樓層規(guī)劃 4棟 30F 高層 建筑形態(tài) 高層 開盤日期 預(yù)計(jì)五月中旬 主力房型 71108㎡ 銷售均價(jià) 預(yù)計(jì) 35003600元 /㎡ 銷售率 未售 總戶數(shù) 512 戶 開發(fā)商 重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理 待定 財(cái)富中心 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 51 頁 ⑴ 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 ，成功運(yùn)作過多個(gè)案例 ，園區(qū)的發(fā)展已為項(xiàng)目帶來驚人的效益 、道路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套 劣勢 建筑密度過大 ⑵ 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 財(cái)富中心 所屬區(qū)域板 塊 新牌坊 物業(yè)地址 重慶北部新區(qū)星光大道 16 號 占地面積 26232 ㎡ 平方米 建筑面積 平方米 容積率 樓層規(guī)劃 點(diǎn)式高層： 2 2 31F 板式小高層： 18F 花園洋房： 4+ 6F 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層 板式小高層 花園洋房 開盤日期 點(diǎn)式高層： 板式小高層： 花園洋房： 主力房型 點(diǎn)式高層： 50114 ㎡ 板式小高層： 70140 花園洋房： 110200 ㎡ 銷售均價(jià) 點(diǎn)式高層： 4200 元 /㎡ 板式小高層： 3980 元 /㎡ 花園洋房： 5300 元 /㎡ 銷售率 點(diǎn)式高層： 100% 板式小高層： 100% 花園洋房： 85% 總戶數(shù) 點(diǎn)式高層： 560 戶 板式小高層： 812 戶 花園洋房： 400 戶 開發(fā)商 重慶香江高科地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 51 頁 天湖美鎮(zhèn)渝景苑 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 51 頁 ⑴ 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實(shí)力 與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套 劣勢 生活配套尚未成熟 項(xiàng)目 背 側(cè)緊鄰金開大道，受噪音影響 ⑵ 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 中興 2021 年重慶市房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府宏觀調(diào)控以來， 北部新區(qū)高新園區(qū) 的房地產(chǎn)市場價(jià)格增長勢頭已逐漸相對平緩，處于穩(wěn)步增長中。其中住宅轉(zhuǎn)讓 144 套，總面積 萬平方米 ,轉(zhuǎn)讓金額 億元 ,分別比去年同期增長 106%、 105%、 63%。 ⑵、 三級市場成交情況 在北部新區(qū)的建設(shè)進(jìn)程不斷加快，二手房市場也越來越被看好的情況下 ,北部新區(qū)高新園區(qū) 存量房轉(zhuǎn)讓數(shù)量也是節(jié)節(jié)攀升 ,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢。 本季度商品房銷售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。其中 ,商品房住宅成交 1936 套，總面積 萬平方米 ,成交金額 億元 ,分別同比增長 61%、 55%、 87%。 由此可見，購房者雖然偏向于價(jià)位在 3000 元 /平方米以下的房屋，但面對樓盤大環(huán)境好的房屋，雖然價(jià)格稍高也還是受到大多數(shù)人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然對那些具有一定經(jīng)濟(jì)勢力的購房人具有吸引力，因此對于樓盤的銷售還有潛力可挖。另外 25003000 元 /平方米的房屋代表著 北部新區(qū)高新園區(qū) 一部分的中小型樓盤，北部新區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價(jià)格相對較低的房屋，本季度這類房屋占 總銷售量的 14%。 ⑵ 、消費(fèi)者對住宅單價(jià)的承受力 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 共 51 頁 由上圖可以看出， 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房住房銷售最多的是均價(jià)在 30004000 元 /平方米的房屋，占總銷售量的 21%。 另外，本季度 80100㎡ 的中等互型房屋也保持著一定的銷售量，位居第四，占總銷售量的 16%。這類房屋主要是由近幾個(gè)月開盤的“棕櫚泉”和“協(xié)信 town 城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭” 的花園洋房構(gòu)成。和去年同期相比有所下降，近年來 北部新區(qū)高新園區(qū) 的商品房新增幅度一直保持著一個(gè)良好穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，競爭也相對平和，供需基本保持平衡，目前商品房累計(jì) 可售面積約為 萬平方米。供應(yīng)情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。 房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 ⑴、 土地供應(yīng) 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場消費(fèi)、控制房屋積壓，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要措施。天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國際花園、協(xié)信 TOWN 城等高端項(xiàng)目的影響，該區(qū)域住宅銷售價(jià)格一直保持建筑面積 30003200 元 /㎡ 的高價(jià)運(yùn)行，并逐漸呈上升的趨勢 ，高端項(xiàng)目的成功銷售和區(qū)域優(yōu)勢的凸現(xiàn)，也拉升了普通住宅的售價(jià) 。 從銷售情況來看， 成交的 多為 120150 ㎡ 區(qū)間 的住宅 ， 這多是高檔產(chǎn)品的繼續(xù)消化過程， 而從普通住宅的交易情況來看， 80100 ㎡ 的二房和 100120 ㎡ 的三房銷售也比 較理想。香檳花園 、 尚源印象、勁力 高新園區(qū) 2021 年商品房市場分析 2021 年 3月 2021年 3月北部新區(qū)高新園商品房成交情況 住宅 非住宅 \ 住宅 3190 2579 3095 2904 2811 3209 3304 3131 3065 3184 3303 3584 3726非住宅 4953 3293 2939 3442 2257 2886 5828 6959 5637 6072 3527 \ 4815100120 6080 6080 6080 6080 120150 100120 80100 100120 80100 100120 120150 \120150 100150 100150 100150 100150 80120 \ 6080 \ 6080 \ 150180 \120150 120150 120150 120150 120150 80100 100120 120150 100120 80100 100120 \ \180以上 6080 \ \ \ \ 80100 80100 \ \ \ \ \主力銷售面積 住宅銷售量銷售價(jià)格主力供應(yīng)面積 住宅分析： ⑴ 、 高新園區(qū)商品房 銷售面積分析 02468101206.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03 從上表數(shù)據(jù)可以看出， 2021 年 3 月至 2021 年 3 月，北部新區(qū)高新園區(qū)商品房成交面積 萬 ㎡ ，其中住宅成交比重較大，達(dá) %，非住宅成交面積僅為 萬 ㎡ ，表現(xiàn)出該區(qū)域以住宅供應(yīng)為主和商業(yè)配套 不足的現(xiàn)狀 ，區(qū)域生活配套還有待于隨著人流的增加及商業(yè)等相關(guān)配套的投入而成熟。水晶酈城、南極天籟城、勁力仁和欣座、金科東方王榭、金科 區(qū)域管轄內(nèi)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目 保利香檳花園、 魯能星城 （部分） 、 北岸新洲、比華利豪園、財(cái)富中心、大眾天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、協(xié)信 TOWN 城、龍湖香樟林別墅、比華利豪園、金科 上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員的大量入駐，必然會帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，及促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。并于今年下半年全面開工建設(shè) 太陽座 、 土星 科技孵化樓。 據(jù)了解，北部新區(qū) 2021 年將繼續(xù)擴(kuò)大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價(jià)值。北部新區(qū)高新園區(qū)結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢和特點(diǎn)，大力發(fā)展樓宇工業(yè)。 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 51 頁 截止 2021年 12月底園區(qū)土地 供應(yīng) 基本情況： 類別 合計(jì) (公頃 ) 建設(shè)用地 (公頃 ) 非城市建設(shè)用地 小計(jì) 產(chǎn)業(yè) 用地 居住 用地 公共設(shè)施用地 交通 用地 市政 設(shè)施 其它 (綠化用地、水面 ) 合計(jì) 所占比例 100% % % % % % % % % （ 4）、 完善的交通網(wǎng)絡(luò) 北部新區(qū)高新園城市市政道路總長 公里（未含高速公路 公里）（五條“金”系列主干道總長 公里，人和組團(tuán)道路總長 公里，大竹林組團(tuán)總長 100 公里、火車北站片區(qū)道路總長 46 公里），已經(jīng)建成道路 公里（五條“金”系列主干道已建成通車 公里），目前正在實(shí)施的道路長 35 公里，預(yù)計(jì) 2021 年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道 路建設(shè)。 （ 2）、休閑配套 區(qū)域內(nèi)有環(huán)境幽雅、綠樹成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內(nèi)的的天然綠肺；方尖碑、人和民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了人和的人文歷史；金科天籟城小區(qū)的進(jìn)駐，金科盛宴十二坊餐飲一條街也隨之形成，不僅吸引了大量來自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平的提高 ，為此也起到了積極的推動作用。在城市規(guī)劃建設(shè)用地中，綠地面積 公頃（其中公園綠地 公頃），占總規(guī)劃用地的 %（其中公園綠地占 %）。 大竹林組團(tuán)：建設(shè)成為以軟件和儀器儀表產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。園區(qū) 內(nèi)還規(guī)劃布局了未來新重慶的中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信 樞紐。規(guī)劃城市建設(shè)用地 ，人口 二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 園區(qū)介紹 北部新區(qū)高新園區(qū)位于北部新區(qū)南部，面積約 50平方公里， 包括人和組團(tuán)和大竹林組團(tuán) ， 是重慶高新區(qū)最新最大的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，于 2021 年 4 月正式啟動 ，被稱為“重慶 EBD”（生態(tài)技術(shù)商務(wù)區(qū)）。規(guī)劃城市建設(shè)用 地 ，人口 翠云組團(tuán) 新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃用地 ，人口 6萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 鴛鴦組團(tuán) 服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū) 以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃 城市建設(shè)用地 ，人口 10萬人 禮嘉組團(tuán) 高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū) 以高新技術(shù)為核心的研 發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。 北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 北部新區(qū)規(guī)劃概況： 規(guī)劃性質(zhì) 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū) 用地規(guī)模 規(guī)劃區(qū)總用地面積 ，規(guī) 劃城市建設(shè)用地 ，占總用地的 % 人口規(guī)模 規(guī)劃人口規(guī)模為 65萬人 北部新區(qū)組團(tuán)規(guī)劃分布： 北部新區(qū)七大組團(tuán)規(guī)劃： 組團(tuán) 主要功能 組團(tuán)概況 人和組團(tuán) 商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光 電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū) 北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。 截至 2021 年底，北部新區(qū)歷年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目達(dá)到 686個(gè)，合同投資額 598 億元，目前已開工、投產(chǎn)或營業(yè)項(xiàng)目共 568 個(gè)，開工投 產(chǎn)率達(dá)到 83%。 據(jù)了解， 2021 年，北部新區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 87億元，比 2021年增長 倍；工業(yè)總產(chǎn)值 從 2021年的 2021年的292 億元，增長 39 倍，年均增幅達(dá)109%；固定資產(chǎn)投資總額從 2021 年的 11 億元猛增到 2021 年的 166 億元，增長 15倍。 周邊區(qū)域現(xiàn)狀 ： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁 共 51 頁 第 二 章 市場環(huán)境 分析 一、 北部新區(qū) 區(qū)域解析 北部新區(qū)介紹 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī) 劃面積 平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。重慶消防總 隊(duì)對面，城市快速干道雙寧路段北側(cè)與內(nèi)環(huán)高速人和立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“人和麗景”樓盤和鳳麟苑（經(jīng)濟(jì)適用房）、怡和小區(qū)。 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 .............................................. 1 一、項(xiàng)目簡介 .................................................... 1 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................................ 2 三、四至關(guān)系 .................................................... 2