【正文】 2009年8月8日踩盤時間2010年2月2日9：00目前售價均價6300元/平方米銷售情況前排85%；后排約65%客戶來源以本地客戶為主，高層可觀海部分單位多為外埠客戶購得。物業(yè)情況 ㎡該板塊內(nèi)金夢海灣項目規(guī)模龐大，目前尚未全面啟動，后期對我公司項目開發(fā)將會造成一定威脅。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型較多，產(chǎn)品價格差異較大，高層產(chǎn)品5500元/平方米左右，別墅產(chǎn)品700013800元/㎡(森林逸城)。該區(qū)域項目景觀優(yōu)勢明顯，周邊高校較多且臨近奧體中心，人文氛圍濃厚。該區(qū)域在售項目較少，熱點不是很集中，因為以高端客戶為主，客戶關注度不高，住宅產(chǎn)品以多層為主，別墅為主，銷售價格在600013500元/平米。X黃金海岸板塊：位于X市區(qū)西25km處。該區(qū)域居住環(huán)境較差，樓盤價位整體相對較低，缺少高品質(zhì)的大盤，市場關注度不高，樓盤價格變化趨勢大致由海岸線向北逐漸升高。西山花園，均價640013000元/平米森林逸城，均價5500元/平米13800元/平米怡峰御景，均價6100元/平米御墅龍灣，均價15000元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價13800元/平米意向地塊灣海1號，4棟高層，觀海房均價8200元/平米戴河庭院，均價13000元/平米依海45176?！笆晃濉逼陂g，X市三個城區(qū)房地產(chǎn)詳細發(fā)展規(guī)劃如下表：海港區(qū)山海關區(qū)X區(qū)面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）商品房470180150高檔住宅35152090—140㎡100352590㎡以下335130105經(jīng)濟適用房1604030合計630220180（二）區(qū)域市場概況 市場熱點板塊目前X房地產(chǎn)市場可以劃分為市區(qū)濱海板塊、X黃金海岸板塊和南戴河三個大區(qū)域，但此三大區(qū)域間互動性較弱，因此此次區(qū)域市場分析主要針對項目地塊所處的城市中心區(qū)域進行。根據(jù)“十五”期末X市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃“十一五”，建筑面積800萬㎡（，建筑面積70萬㎡；套型建筑面積90—140㎡，建筑面積160萬㎡；套型建筑面積90㎡，建筑面積570萬㎡。同時考慮到X市得天獨厚的地理條件，外地購房者所占比例已達30%。隨著X城市經(jīng)濟發(fā)展的加速，城市建設進程加快，“西港東遷”工程的深入實施，城市居住環(huán)境將進一步提升，旅游資源將得到更充分的的開發(fā)、利用，X房地產(chǎn)市場外埠購房者的吸引力也將逐步增強，外埠客戶對X的關注，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的支撐。X地處最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶，是東北與華北兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，城市氣候宜人，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是全國知名的度假、旅游勝地，交通便捷，是中國北方最適宜居住的城市之一，對北方有休閑、度假、養(yǎng)老需求的置業(yè)群體（據(jù)我部調(diào)研了解，外埠購房客戶主要來自北京、天津、唐山等周邊大城市和東北三?。┪^大。不考慮人口增長，住宅需求 ＝市區(qū)人口增加面積＝100萬人㎡/人＝315萬㎡規(guī)劃期內(nèi)，海港組團共建設住房26360套，建筑面積220萬平方米。X住宅市場潛力分析㎡，㎡；X市人均住宅面積低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。2．商品住宅銷售面積3．商品住宅銷售價格4．商品住宅空置狀況X2002005年商品住宅竣工面積比2003年大幅下降，但銷售面積卻大幅上升，使其空置面積逐年降低，2006年降至10萬㎡以下。在“三年大變樣”的方針指引下，X強力推進“三改”（即舊住宅小區(qū)改善、棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改建、“城中村”改造），在改善市民居住條件的同時，將使得市區(qū)土地供應增加，相關群體的購房需求也將市場發(fā)展注入新的活力。為應對金融危機對X房地產(chǎn)市場的沖擊，2008年12月31日，政府出臺《X市人民政府關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（秦政[2008]196號）》，分別從實施優(yōu)惠政策、加大金融支持力度、加大保障型住房建設力度、強力推進“三改”工程、加快調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等八個方面對房地產(chǎn)市場進行引導，并通過稅收、首付比例、房貸利率、公積金使用、落戶政策等實質(zhì)性調(diào)整措施對房地產(chǎn)市場進行扶持。為防止房地產(chǎn)市場過熱，中央相關部門近期頻頻出手，重點在打擊囤地、打擊捂盤惜售等方面進行調(diào)控，相關稅收、金融等方面的政策也正在積極醞釀之中。2009年，在國家積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激下，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場迅速回暖，交易活躍，整體呈現(xiàn)價量齊升的態(tài)勢。二、政策環(huán)境分析（一）中央針對房產(chǎn)的宏觀政策受房地產(chǎn)觀望氣氛及國際金融危機的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量與成交價格雙降的局面，同時受出口受阻影響，國家經(jīng)濟也出現(xiàn)下滑跡象。從各出讓地塊分布的地理位置來看，城市核心區(qū)域內(nèi)的大面積土地較少。截止2009年10月23日，X市出讓的11宗居住用地，總成交面積1194畝，已經(jīng)超出2008年全年的出讓總量，其中海港區(qū)成交居住用地九宗，共計869畝，約占總成交面積的73%。2008年，X市出讓居住用地11宗，共計成交面積930畝，其中X區(qū)成交518畝，約占當年成交土地總量的56%，城市向西發(fā)展的趨勢更加明顯。 從土地出讓面積看，2007年X市出讓土地26宗，為近三年以來土地出讓最大的一年，2008年，受金融危機和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，當年土地成交11宗，不足2007年成交量的3成。該項目處于X大旅游立市的省級重點開發(fā)區(qū)域，市場潛力巨大，X區(qū)域旅游、療養(yǎng)資源目標客戶認知度較高，且地塊面積大，可持續(xù)性開發(fā)能力非常強，具有較好的收入回報，能夠滿足公司未來的利潤需求和發(fā)展要求。X是國務院批準的全國甲級旅游城市，素有“京津后花園”之美譽，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是中國十佳宜居城市之一。按國際慣例，人均國民生產(chǎn)總值在3000美元—5000美元時，是住宅需求迅速增長時期。X市經(jīng)濟正處于穩(wěn)步發(fā)展期，城市居民生活水平較高，消費能力不斷增強，不過目前X城市居民居住上水平還比較低，預計未來X市商品住宅市場需求還將保持一個較長的增長期，該項目開發(fā)所面臨的宏觀市場環(huán)境較好。二、項目投資的必要性X市地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，交通路網(wǎng)發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是公司一直關注的重點城市之一。該新區(qū)地理位置優(yōu)越，北依碣石，南臨渤海，東起戴河，西至灤河，海岸線長82公里。分別突出發(fā)展文化娛樂現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與濱海城市特色，高新技術產(chǎn)業(yè)及種植園經(jīng)濟特色，以及自然生態(tài)休閑特色。濱海景觀休閑帶，發(fā)展高端旅游休閑文化娛樂產(chǎn)業(yè)；近海高尚生活帶，緊密結(jié)合旅游、商務、休閑、娛樂等，發(fā)展特色居住、生態(tài)居住等地產(chǎn)項目，凸顯濱海生活質(zhì)量；內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、種植園經(jīng)濟等現(xiàn)代新型產(chǎn)業(yè)。在南戴河打造文化娛樂中心，謀劃一批“歐式小鎮(zhèn)”，與X南北呼應，凸顯城市魅力；借助七里海景觀，結(jié)合中國古典園林的建筑特色，形成極富魅力、彰顯特色的生態(tài)休閑度假區(qū)。其中，在大蒲河口以南打造高新技術研發(fā)及產(chǎn)業(yè)區(qū)，并向縱深發(fā)展。選址在黃金海岸地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向發(fā)展?！耙缓藘梢?、三帶四軸”空間結(jié)構(gòu)獨具一格新區(qū)綜合分析濱海地帶的發(fā)展條件，統(tǒng)籌考量城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，延續(xù)組團隔離的城市發(fā)展風格，形成獨具一格的“一核兩翼、三帶四軸”的空間結(jié)構(gòu)。“特色濱海新城區(qū)”?！俺鞘邪l(fā)展新空間”。“沿海強市新引擎”?！靶滦蜆I(yè)態(tài)新平臺”?！叭宋纳鷳B(tài)新亮點”。（八）X新區(qū)介紹X市X新區(qū)秉承“人文生態(tài)立區(qū)、新型業(yè)態(tài)興區(qū)”理念， 力打造以“人文和生態(tài)”為核心的中國北方休閑、旅游、文化新區(qū)。加快推進香格里拉酒店、山海關五佛苑國家森林公園重點旅游項目建設進度，打造旅游立市新的產(chǎn)業(yè)支撐點?！耙粋€抓手”：抓好旅游大項目建設。三是發(fā)展旅游業(yè)與打造地域特色文化品牌相結(jié)合。二是發(fā)展旅游業(yè)與新農(nóng)村、新民居建設相結(jié)合?！叭齻€結(jié)合”：一是發(fā)展旅游業(yè)與三年大變樣、推進城鎮(zhèn)化相結(jié)合。破除景點旅游、門票經(jīng)濟的狹隘觀念，既要使旅游產(chǎn)業(yè)化，更要強調(diào)產(chǎn)業(yè)旅游化。特別要在做足山、海、關、城、葡萄酒等旅游文章的基礎上，借力京津，大力發(fā)展會展旅游經(jīng)濟。三是強化全方位發(fā)展旅游的意識。二是強化全年發(fā)展旅游的意識。統(tǒng)籌城市旅游和鄉(xiāng)村旅游，統(tǒng)籌高端旅游產(chǎn)品和普通旅游產(chǎn)品，統(tǒng)籌自然生態(tài)資源和歷史文化資源，樹立“無處不旅游、放眼皆景點”的意識，跳出只有海濱和長城是吸引物的意識，把X全市域作為“大景區(qū)”來謀劃建設，作為“大旅游產(chǎn)品”來包裝、推介和營銷。發(fā)展旅游業(yè)固然要依托和發(fā)揮資源稟賦和環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢，但更要抓住旅游業(yè)是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)特征，通過創(chuàng)新創(chuàng)意，提升旅游產(chǎn)品內(nèi)涵和檔次，增強旅游業(yè)的活力。旅游業(yè)包含和催生了三次產(chǎn)業(yè)的大量生產(chǎn)活動，是統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活和生態(tài)，創(chuàng)造特殊產(chǎn)品的綜合性產(chǎn)業(yè)。二是實現(xiàn)由單純的消費產(chǎn)業(yè)觀向以生產(chǎn)為核心的綜合產(chǎn)業(yè)觀的轉(zhuǎn)變?！八膫€轉(zhuǎn)變”：一是實現(xiàn)旅游業(yè)由重點產(chǎn)業(yè)向立市產(chǎn)業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。）；一條沿海旅游線（X東、西海灘路、濱海大道、濱河路、東山街、新開路、建設大街、龍源大道、望海道等濱海干道共同構(gòu)成一條沿海旅游線）及“兩橫三縱一環(huán)”客運交通主干線（“兩橫”分別為河北大街—海寧路和黃河道—港城大街—龍源大道—龍騰西路—船廠路，“三縱”分別為海陽路、西港路和民族路，“一環(huán)”為文昌路、祁連山路、海民街、北港大街和興電路）。 ⑥城市道路交通 規(guī)劃“兩線一環(huán)”快速交通線（兩線：西線為聯(lián)峰北路、海寧路和老205國道,可以直達南戴河、黃金海岸兩外圍組團。 ⑤園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地布局形態(tài)為在組團外圍大綠化環(huán)境的襯托下，依其生態(tài)結(jié)構(gòu)模式，構(gòu)筑“兩線兩片十帶”的綠化格局。對港口資源重新進行整合，逐步將西港區(qū)全部東遷至煤五期以東、西港區(qū)港口岸線全部退讓為城市生活岸線，建設城市濱海文化娛樂休閑區(qū)。 港口發(fā)展戰(zhàn)略 X港在現(xiàn)有煤炭大港的基礎上，適應臨港工業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展集裝箱和雜貨運輸，科學發(fā)展旅客運輸，成為集能源、集裝箱、雜貨、客運為一體、功能齊全的現(xiàn)代化綜合性港口。 ③城市空間布局結(jié)構(gòu) 延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)，城市總體布局采用帶狀組團式結(jié)構(gòu)，即“三大組團十三片區(qū)”(海港組團六個片區(qū)：中心片區(qū)、東部片區(qū)、北部片區(qū)、西部片區(qū)、海陽片區(qū)和深河片區(qū)；X組團兩個片區(qū)：濱海旅游片區(qū)和戴河片區(qū)；山海關組團五個片區(qū)：關城片區(qū)、關城東片區(qū)、道南片區(qū)、X經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)東區(qū)和老龍頭旅游區(qū))，組團之間和片區(qū)之間綠色間隔。突出品牌優(yōu)勢，以歷史文化名城保護為主導，加快臨港工業(yè)園區(qū)的建設，積極謀劃冀遼合作，跨省拓展臨港用地空間。打破行政界線，整合南戴河、戴河、牛頭崖的空間資源，打造以高端旅游和休閑娛樂為主的特色突出、優(yōu)勢互補的大X組團。 X組團（含南戴河、戴河、牛頭崖）：整合資源、控制容量、南北互動、協(xié)調(diào)發(fā)展。加快實施 “西港東遷”， 增加城市生活岸線，建設濱海休閑文化娛樂中心。 海港組團：完善功能、調(diào)整布局、港城互動、增強實力。劃城市用地規(guī)模：2010年120平方公里（其中：，X組團22平方公里），人均建設用地110M2；2020年149平方公里（其中：，）、人均建設用地110平方米。建設富有實力、充滿活力、獨具魅力、彰顯競爭力的沿海經(jīng)濟社會發(fā)展強市，努力建成全省環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快、活力最強、人民最富的實踐科學發(fā)展的先行地區(qū)，逐步發(fā)展成為現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型的濱海名城。 （4）主城區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃①城市性質(zhì)和城市規(guī)模城市性質(zhì)：我國著名的濱海旅游、休閑、度假勝地，環(huán)渤海地區(qū)重要的綜合性港口城市。遠景實現(xiàn)各組團間以軌道交通和常規(guī)公共交通相互聯(lián)系。 ③濱海地區(qū)各組團功能定位 海港組團為國家重要的能源樞紐港之一，以高新技術產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)、物流和現(xiàn)代服務業(yè)為主導的城市功能綜合區(qū)；山海關組團為國家歷史文化名城，重要的鐵路樞紐，旅游休閑度假勝地，現(xiàn)代制造和臨港工業(yè)基地；X組團為國際商務會議中心，生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑度假勝地；濱海新城組團為濱海旅游休閑度假勝地，高端旅游休閑、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟和科技教育研發(fā)等為主的濱海生態(tài)宜居新城；昌黎、撫寧組團為X衛(wèi)星城，中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)擴散的主要承接地。堅持生態(tài)環(huán)境優(yōu)先的原則，優(yōu)化完善東部海港區(qū)、山海關區(qū)、X區(qū)的城市功能，啟動建設西部濱海生態(tài)新城，嚴格控制和合理利用海岸線，強力推進“西港東遷”，積極引導工業(yè)向北部山地發(fā)展，建設具有濃郁海濱特色的的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱海名城，構(gòu)筑由山海關、海港、X（含南戴河、牛頭崖）、濱