【正文】 國(guó)房景氣指數(shù)”報(bào)告顯示，今年10月的“國(guó)房景氣指數(shù)”，比9。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。二、報(bào)告編制依據(jù) xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； **市統(tǒng)計(jì)局，xx縣統(tǒng)計(jì)局； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。三、項(xiàng)目概況該地塊位于**市xx縣長(zhǎng)安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號(hào)文件批準(zhǔn)通過(guò)，該地塊主要用途為居住用地，類別代號(hào)R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑用地總面積）。今年110月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，%。顯然，國(guó)家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上半年由于國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)**市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。19月，%，增幅分別比13月、。今年以來(lái)，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。9月末，%和18%。**%，速度明顯偏高。％。n 商品房銷售已趨緩和。土地開(kāi)發(fā)面積和土地購(gòu)置面積雙雙下降，％％。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。n 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個(gè)百分點(diǎn)。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12．4％和20．7％。全縣陸地面積507平方公里，總?cè)丝诮?7萬(wàn)。 　　改革開(kāi)放以來(lái)，xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，%，折合3670美元?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國(guó)重點(diǎn)商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開(kāi)發(fā)區(qū)30公里。xx縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。北湖素享“小西湖”的美譽(yù)，縣城內(nèi)的綺園玲瓏山核電三期、四期工程已相繼xx山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。今年1—10月份，%。從總體上看，百?gòu)?qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹(shù)立了優(yōu)秀的榜樣。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的著名企業(yè)和著名品牌 規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬(wàn)2千億元?！　“?gòu)?qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問(wèn)題得到較好解決。同時(shí)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開(kāi)始放緩，16月全省開(kāi)發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。16月，；寧波、**、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，**市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。該項(xiàng)目位于xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年xx房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個(gè)人購(gòu)買住宅率接近100%。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：%，%。農(nóng)民收入也高于**地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長(zhǎng)。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，xx特別需要綜合性購(gòu)物消費(fèi)廣場(chǎng)。該商鋪于年前正式開(kāi)盤后，即廣受投資者關(guān)注。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開(kāi)盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是xx縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開(kāi)發(fā)銷售中。該地塊位于長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開(kāi)發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開(kāi)發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。一直往南為秦山核電站基地。西向視野開(kāi)闊，可見(jiàn)正在施工的宜家花城（也是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在xx市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心，但又離市心較方便；②項(xiàng)目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；③項(xiàng)目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)xx縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。）第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不是很長(zhǎng)，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在xx這樣一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)