【正文】 議 錯誤 !未定義書簽。 第六部分：規(guī)劃方案建議 41 一、項目規(guī)劃主要依據(jù) 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃方案以兩棟點式寫字樓為主樓，主樓之間以兩層商業(yè)用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結(jié)構(gòu)做成兩層挑空。 4 第一部分 項目概況 一 、 宗地基本情況 （ 1） 宗地名稱 ： XX（ 2021） 004 號宗地。 XX（ 2021） 004 號宗地位置圖 宗地片區(qū)中心位置距離 XX 新區(qū) CBD 核心商務(wù)區(qū)僅 2 公里 ， 東距龍子湖大學(xué)城3 公里，南距新火車站 5 公里 。本宗地 處在 XX 新區(qū) CBD核心商務(wù)區(qū)與 CBD 副中心 （龍湖）走廊的 中間地帶 ，隨著 龍湖的開挖建設(shè) 和鄭州新區(qū)作為未來河南省發(fā)展的一號工程等政策利好因素，可以預(yù)見 周邊道路、景觀 、市政配套等方面將有 很大的改善。 交通四通八達(dá)，區(qū)位交通優(yōu)勢十分優(yōu)越。修通后連接 CBD 核心商務(wù)區(qū)與 CBD 副中心 內(nèi)環(huán)路 （龍湖湖心島） 。 按照龍湖區(qū)規(guī)劃和用地規(guī)劃，本宗地周邊還將規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)。 鄭政東出 （ 2021） 004 號宗地 9 XX（ 2021） 004 號 宗地周邊醫(yī)院分布圖 （標(biāo)記所在位置） ④ 商業(yè) 配套 ： 本宗地周邊目前 的商業(yè)布局尚不完善， 主要商業(yè)網(wǎng)點分布在東風(fēng)渠以南的CBD核心商務(wù)區(qū)周邊 。 ② 空氣現(xiàn)狀： 本宗地周邊區(qū)域并無污染源，附近大多為農(nóng)業(yè)用地，空氣質(zhì)量較好 。 經(jīng)過近年來的建設(shè)，區(qū)域 內(nèi) 已 基本實現(xiàn)了 “ 十通 ” 目標(biāo)，各類管線隨道路建設(shè)一次入地，形成了完善的地下網(wǎng)絡(luò) ， 市政設(shè)施基本滿足需求。 具體土地價格以競 得價格為準(zhǔn)。 ② 交付時間 與交付條件 ： 2021 年 11 月 30 日，交地時土地達(dá)到三通一平。4239。1639。鄭州地處中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全國重要的交通通信樞紐。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國 44 個重點風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點， “ 天下第一名剎 ” 少林寺就坐落在嵩 山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。其中煤炭儲量達(dá) 50 億噸，居全省第一位；耐火粘土品種齊全，儲量達(dá) 億噸，約占全省總儲量的 50%；鋁土儲量 1 億余噸，占全省總儲量的 30%；天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國最大的油石基地之一 .鄭州盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、水稻、花生棉花、經(jīng)濟(jì)林果等糧食作物和蘋果、梨、紅棗、柿餅、葡萄、西瓜、大蒜、金銀花和黃河鯉魚等農(nóng)副土特產(chǎn)品。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ： ： 。商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；其中住宅施工 萬平方米，增長 %。 15 鄭州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況一覽表（ 2021— 2021） 鄭州市 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 GDP（億元） 3004 4000 其中：第一產(chǎn)業(yè) 103 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 人均 GDP（元） 14527 17063 21233 25474 30739 34069 40617 — 49000 年末總?cè)丝冢ㄈf） 644 648 650 653 657 660 — 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7495 8346 9364 10640 11822 13692 15732 17117 19376 城鎮(zhèn)化率 % % % % % % % % % 地方財政收入 (萬元 ) 542021 658737 1048232 1361261 1760266 2195183 643 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額 (億元 ) 2911 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 2757 16 三、 周邊可 比土地市場成交情況 區(qū)域 四至范圍 土地面積（平米） 規(guī)劃用途 競得單位 競得地價（萬元） 樓面價（元 /平米） 每畝單價（萬元 /畝） XX 新區(qū) 金水東路南、圃田西路西 16667 商務(wù)金融用地 河南美僑置業(yè)有限公司 7275 XX 新區(qū) 金水東路北、東風(fēng)東路西 127128 商務(wù)金融用地 天瑞集團(tuán)有限公司 150460 XX 新區(qū) 心怡路東、福祿路北 8000 商務(wù)金融用地 河南中新置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 民生西街西，正光路南 13381 商務(wù)金融用地 鄭州宏盛源置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 宏達(dá)路南、長興路東 3347 商務(wù)金融用地 河南銀江實業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 康寧路南、站南路西 8742 商務(wù)金融用地 萬眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 新區(qū) 聚源路東、宏圖街北 10000 商務(wù)金融用地 河南超達(dá)置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 商都路北、站南路西 29333 商務(wù)金融用地 建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司 XX 新區(qū) 站南路西、站西二路北 16991 商務(wù)金融用地 鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 心怡路東、福祿路北 8563 商務(wù)金融用地 河南人民置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 商都路南、心怡路西 6667 商務(wù)金融用地 鄭州市正巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 新區(qū) 東風(fēng)東路東、商鼎路南 15088 商務(wù)金融用地 河南匯藝置業(yè)有限公司 XX 新區(qū) 商都路北、心怡路東 13333 商務(wù)金融用地 河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 XX 新區(qū) 商都路北、心怡路東 15131 商務(wù)金融用地 河南易元置業(yè)有限公司 17 四 、 宗地所在區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃 XX 新區(qū)之于鄭州新區(qū)定位 ① 鄭州新區(qū)規(guī)劃范圍：西起鄭州市中州大道，東至開封邊界，北至黃河南岸，南至 航空港區(qū)，總面積約 1840 平方公里，占鄭汴新區(qū)總面積的 89%。 XX 新區(qū) 功能分區(qū) 圖 19 ② 功能分區(qū) A 核心區(qū)（ CBD）： XX 新區(qū)的核心區(qū)，也是鄭州市的中央商務(wù)區(qū)。 規(guī)劃面積約 23 平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。 CBD 中心和 CBD 副中心通過 公里長的運(yùn)河相連，形成一 個“如意”型，運(yùn)河兩岸是 45 米高的建筑。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上 規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設(shè)施。 22 XX 新區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃 XX 新區(qū) 在列入鄭州新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃之前，制定兩個五年發(fā)展規(guī)劃： 即 2021— 2021 年和 2021 年 — 2021 年。加快鄭州國家干線物流港、鄭州鐵路集裝箱中心站等物流項目建設(shè)； 龍子湖區(qū)內(nèi)大學(xué)全部建成招生，并新建 小學(xué) 8 所、中學(xué) 4 所、高中 2 所、職業(yè)教育學(xué)校 1 所； XX 新區(qū)熱電廠二期、 15 座垃圾中轉(zhuǎn)站、 150 座公廁和陳三橋污水處理廠投入使用 。目前區(qū)域在售項目多為市場影響力較大的樓盤，因此商品房供應(yīng)量較大，隨著區(qū)域土地的日益稀缺，金水區(qū)供應(yīng)量將會逐漸減小。由于區(qū)域年度投放量最大，并且金水區(qū)作為鄭州市經(jīng)濟(jì)文化中心，區(qū)域配套極為完善，因此受到了廣大置業(yè)者的一致追捧。二七區(qū)雖供應(yīng)量較高，但銷售量不敵中原區(qū)和 XX 新區(qū)。二七區(qū)由于是鄭州市商業(yè)中心，因此區(qū)域市場商鋪類產(chǎn)品價格較高，拉升了區(qū)域年度商品房整體成交均價，達(dá)到 6056 元 /㎡。與去年同期相比，商品住宅累計銷售套數(shù)減少過半，銷售均價每平方米則增加了 1144 元。 XX新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)、配套完備、環(huán)境一流，是鄭州乃至河南省的發(fā)展標(biāo)志性窗口區(qū)域。預(yù)計 2021 年區(qū)域成交均價仍將高位徘徊于全市最高位，房價也將再創(chuàng)新高。 成交均價 元 /平米，較去年上漲 %。目前 XX 新區(qū)商務(wù)商業(yè)投資價值得到投資客戶普遍認(rèn)可，成交量及成交均價都呈快速攀升狀態(tài)，引領(lǐng)整個鄭州寫字樓市場。 項目名稱 區(qū)域 物業(yè)類型 總建面積 (萬㎡） 寫字樓面積 預(yù)計推出時間 天明國際廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、公寓式酒店 5 豫航中心 XX 新區(qū) 寫字樓、商鋪 7 美盛中心 XX 新區(qū) 寫字 樓、酒店、商鋪 綠地中央廣場 XX 新區(qū) 寫字 樓、商 82 29 業(yè)、酒店 中科金座 XX 新區(qū) 寫字樓、商鋪 升龍站前商業(yè)廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、商業(yè) 60 55 永和宇宙星廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、商業(yè) 10 9 五、 XX新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征 （ 1）產(chǎn)品設(shè)計 鄭州寫字樓項目越來越注重將自己提升為區(qū)域的“地標(biāo)”項目，造型上不斷創(chuàng)新。兩棟高樓矗立于寬闊的高鐵 30 站西廣場西側(cè)，將給出站的旅客強(qiáng)烈的視覺沖擊。 31 綠地中心千璽廣場 位于 XX 新區(qū) CBD中心湖南側(cè)，是由上海綠地集團(tuán)投資開發(fā)的集商業(yè)、國際 5A 甲級寫字樓、超五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所等多功能為一體的寫字樓項目。 32 綠地之窗 位于 XX 新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅 50 米，由河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的，集甲級寫字樓樓、時尚寫字樓、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。主力房型及面積： 91260 平米。 從外立面來看：目前市場大部分為石幕結(jié)合外立面，但高品質(zhì)項目均為純玻璃幕墻外立面。 樓面布局：在售項目以單元分割為主，但新推出的項目較偏重自由分割的布局。 2021年 XX 新區(qū)商業(yè)物業(yè)市場 2021 年 1 － 12 月份鄭東新區(qū)商業(yè)市場指數(shù)02468101202021400060008000100001202114000160001800020210新增供應(yīng)面積（萬㎡） 1 . 0 9 0 . 4 5 0 . 9 2 0 . 1 9 9 . 2 5 0 . 7 6 0 . 1 9 1 . 2 2 1 1 . 0 8 0 1 . 4 3 0 . 3 1銷售面積（萬㎡） 1 . 7 7 0 . 4 2 0 . 9 2 2 . 5 4 0 . 5 4 0 . 8 6 1 . 6 1 0 . 9 7 1 . 2 1 . 2 6 0 . 6 3 1 . 2 6銷售均價（元 / ㎡） 13336 9916 11399 10728 10281 15103 10260 17327 11079 13457 12516 135321 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2021 年 XX 新區(qū)商業(yè)市場除 9 月份受到千璽廣場、 行署國際廣場、 綠地之窗和領(lǐng)秀國際等新盤的推售使得市場供應(yīng)量突增外，其他月份市場供給和銷售較為穩(wěn)定，而且全年的成交價格波動幅度范圍也較窄 。 （ 6） 1－ 2 月份主要商業(yè)、寫字樓項目成交情況 ① 千璽廣場 （辦公） 月份 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月 13 2936 10478 35684 2 月 11 7374 37912 ②行署國際廣場 月份 物業(yè)類型 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月 商業(yè) 2 3705 12021 辦公 220 13938 8084 2 月 商業(yè) 0 0 0 0 辦公 32 2021 3326 16514 ③永和國際廣場（辦公） 月份 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月 1 1405310 9360 2 月 9 80209432 ④ 綠地原盛國際（商業(yè)） 月份 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額 （萬元） 成交價格