【正文】 備注：上表地塊于 2021 年 12 月 30 日進(jìn)行拍賣。未來隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會逐漸成熟，區(qū)域未來發(fā) 展?jié)摿^大。 總結(jié) 項目高層預(yù)計 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價 億元，樓面價 4390 元 /平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行測算，此項目銷售價格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑 40 價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計，等項目入市，預(yù)測 XX市場高層的價格會穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 品牌物管管 理 國內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計小區(qū)內(nèi)景。 42 機會點 市中心、地段的稀缺性，緩解市場的競爭壓力。 從項目所處板塊 —— 迪蕩板塊的發(fā)展來看，世茂迪蕩新城的開發(fā)已初具雛形，未來隨著商業(yè)超市的進(jìn)駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場上接受度較高。 做為政府重點發(fā)展的區(qū)域 —— 大灘與迪蕩，這兩個板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)高端，吸引了 XX 絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。 （ 2）、 XX 市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計條件。 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 XX 路 1 號地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)?？倯魯?shù) 357 戶，總停車位 613 輛。排屋沿西面布 置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。 （ 3） 、交通組織 1)出入口設(shè)置 方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃 XX 路南部，次入口設(shè)置在北側(cè) 49 沿 XX 古運河的規(guī)劃道路上。 另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀相互滲透，相互輝映。 4）豎向設(shè)計 由于地塊本身地勢較低，南側(cè) XX 路比地塊高出近 4 米，設(shè)計充分利用地形，用地下室做為場外道路與建筑的空間交接。 3）設(shè)置注重對景，追求步移景異的效果。所有戶型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。 住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時配以精致的古典線腳。通過本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對本案有好感，但又不愿意在 8月份（淡季）下定購房的客戶，以免客戶流失；同時，通過本次 VIP卡的發(fā)售，可以為 9月開盤積聚人氣，增 強銷售信心。） 折扣策略：按時辦理購房手續(xù)可再享受購買車位的優(yōu)惠政策。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 本階段主要工作計劃： ① 接待來電、來訪客戶，客戶追蹤； 53 ② 成交簽約； ③ 客戶調(diào)查分析，信息反饋； ④ 貸款資料收齊； ⑤ 廣告媒體修正； ⑥ 房源銷控調(diào)整，價格表調(diào)整； ⑦ 周邊樓盤市調(diào)； ⑧ 銷售人員再培訓(xùn)。在此，可以配合一些 SP 活動，以期達(dá)到更好的 口語傳播效果。 技巧性價格策略 ,差異性價策略，實行一房一價。 56 銷售計劃 銷售周期： 第一階段：高層結(jié) 合聯(lián)排銷售（ 2021 年 9 月 2021 年 12 月底） 第二階段：高層 銷售 階段（ 2021 年 1 月 2021 年 3 月底） 第三階段：聯(lián)排加高層（ 2021 年 4 月 2021 年 12 月底） 第四階段：聯(lián)排加高層（ 2021 年 1 月 2021 年 6 月） 銷售時間 預(yù)售量體 2021 年 9 月 2021 年 12 月底 高層 +聯(lián)排 6000方 2021 年 1 月 2021 年 3 月底 高層 2021 年 4 月 2021 年 12 月底 高層 +聯(lián)排 16850方 2021 年 1 月 2021 年 6 月 高層 +聯(lián)排 4000方 開發(fā)計劃 第一階段： 項目前期籌備期（ 2021 年 6 月 2021 年 5 月底） 第二階段： 項目施工期（ 2021 年 6 月 — 2021 年 12 月底） 其中 2021 年 6 月 — 2021 年 12 底：樁基工程和地下室施工期 2021 年 1 月 — 2021 年 12 底： 主體 裝飾工程施工期 2021 年 1 月 — 2021 年 6 底 ：場外工程施工期 2021 年 7 月 — 2021 年 12 底：配套工程施工期及驗收、備案期 第三階段： 交房及后期服務(wù)（ 2021 年 1 月 — 2021 年 12 底） 57 六、財務(wù)分析 及資金回收計劃 項目財務(wù)分析： 項目投資成本估算簡表 單位：萬元、萬 M元 /M2 序號 工程費用名稱 總金額 工程量 樓面價格 備 注 一 前期工程費用 1 土地成本 2 規(guī)劃設(shè)計費用 40 3 其他前期土地費用 49 小計 二 建筑安裝工程費用 1 別墅建安費用 2800 2 其他建安費用 2500 4 高層建安費用 3000 5 地下車庫 2500 小計 按較高標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估 （外墻石材干掛） 三 各類配套工程費用 1 供電帖費 180 2 煤氣管網(wǎng)帖費 20 3 上水管網(wǎng)帖費 20 4 園林景觀費用 100 5 區(qū)內(nèi)公建費用 20 6 通訊工程費用 10 7 其他附加費 10 小計 360 四 直接投資額合計 五 相關(guān)稅費（間接投資） 1 利息 貸款 35000萬元， 2年，年 利率 % 2 綜合稅金 總銷金額的 % 3 項目管理費用 直接投資額的 2% 4 不可預(yù)見費用 直接投資額的 2% 5 營銷費用 總銷金額的 3%（含廣告媒體費用） 6 契稅 土地費用的 3% 58 7 物管費用 小計 項目總投資和成本價格 六 總投資額 七 銷售價格和總銷金額 1 別墅銷售金額 59070 22021 3 高層銷售金額 68055 13000 合計 127125 16051 地下車庫為贈送，不單獨銷售 八 投資收益 1 稅前利潤額 3 項目總投資 稅前 利潤率 % 項目資金回籠狀況： 銷售時間 銷售面積 （ M2） 銷售單價 （元） 銷售金額 （萬元） 資金回籠金額 （萬元） 2021年 9月 7300 聯(lián)排 21500、高層 12500 10700 4300 2021年 10月 7300 聯(lián)排 21500、高層 12500 10700 4300 2021年 11月 7300 聯(lián)排 21500、高層 12500 10700 4300 2021年 12月 8200 聯(lián)排 21500、高層 12500 12021 4800 合計 30100 44100 17700 銷售時間 銷售面積 （ M2） 銷售單價 （元） 銷售金額 （萬元） 資金回籠金額 （萬元） 2021年 1月 2500 高層 13000 3300 23700 2021年 2月 1500 高層 13000 2021 8000 2021年 3月 2021 高層 13000 2600 1000 2021年 4月 6000 聯(lián)排 22500、高層 13500 9900 3900 2021年 5月 6000 聯(lián)排 22500、高層 13500 9900 3900 2021年 6月 4000 聯(lián)排 22500、高層 13500 6600 2600 2021年 7月 2500 聯(lián)排 23000、高層 13500 4100 1600 59 2021年 8月 1500 聯(lián)排 23000、高層 13500 2400 11800 2021年 9月 1500 聯(lián)排 23000、高層 13500 2400 15500 2021年 10月 5000 聯(lián)排 24000、高層 14000 9000 3600 2021年 11月 5000 聯(lián)排 24000、高層 14000 9000 3600 2021年 12月 5000 聯(lián)排 24000、高層 14000 9000 3600 合計 42500 70200 82800 銷售時間 銷售面積 （ M2） 銷售單價 （元） 銷售金額 （億元） 資金回籠金額 （億元） 2021年 1月 2021 聯(lián)排 25000、高層 14000 4000 7800 2021年 2月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 12021 2021年 3月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 2021 2021年 4月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 2021 2021年 5月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 2021 2021年 6月 600 聯(lián)排 25000、高層 14500 1200 1200 合計 6600 13200 27000 總計 79200 127500 127500 項目資金支出狀況： 時間 支出金額（萬元） 備注 2021年 6月 — 2021年 5月底 48000 土地款及前期費用 2021年 6月 — 2021年 12月底 15000 工程費用及規(guī)費等 2021年 1月 — 2021年 12月底 20210 工程費用及相關(guān)稅費 2021年 1月 — 2021年 12月底 10000 工程費用及相關(guān)稅費 2021年 1月 — 2021年 12月底 5400 工程結(jié)算款及相關(guān)稅費 合計 98400 60 項目資金計劃 本項目公司注冊資金 11000 萬元，總投資額 98400 萬元，其中項目直接投資額為 79000 萬元，資金計劃為： 注冊資金 11000 萬元，股東借款 37000 萬元，項目貸款 35000 萬元，不足部分使用銷售預(yù)收款。即每次漲幅在 500 元 /平方。 活動內(nèi)容：老客戶介紹新客戶成交，老客會即可享受免交一年物業(yè)管理費。 持續(xù)期策略 在銷售率已達(dá) 65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶的同時，可以適當(dāng)通過客戶介紹客戶的方式，促進(jìn)成交。根據(jù)開盤的人氣效果，適量的銷控位置好的房型，以備以后提價之用。注：購 VIP卡 者仍可享受一次性付款的折扣。從而使小區(qū)更富有內(nèi)涵，凸顯出屬于自己的獨特氣質(zhì) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) （一）整體規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 58087 ㎡ 總 建 筑面積： 80000 ㎡ 其 住宅總面積： 79200 ㎡ 其 中 高 層 52350 ㎡ 低層住宅 26850 ㎡ 公建 面積： 800 ㎡ 其 社 區(qū) 用 房 170 ㎡ 51 中 中 物 業(yè) 管 理 用 房 250 ㎡ 物 業(yè) 經(jīng) 營 用 房 330 ㎡ 公廁 50 ㎡ 地下建筑面積： 35000 ㎡ 其中人防地下室3600 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 30% 綠 地 率 30% 居 住 戶 數(shù) 357 戶 居 住 人 口 1250 人 汽 車泊車數(shù) 613 其 中 室內(nèi)車庫（ 排屋 ） 188 個 地下車庫泊位 411 個 露天泊位 14 個 自行車停放 自行車庫設(shè)置在地下室 52 五、 銷售開發(fā)計劃 蓄水期策略： VIP 購房卡 活動道具：“ VIP購房卡，限量發(fā)布（預(yù)推 100張 VIP卡） 活動時間： 8月 8日 8月 15日 活動地點：售樓處現(xiàn)場 活動目的：穩(wěn)住意向客戶，為開盤積聚人氣，增強銷售信心 活動內(nèi)容：通過報紙廣告宣傳活動形式，本案將于 8月 8日開始發(fā)VIP購房卡。 在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語匯。同時結(jié)合中心景觀，