【正文】 備注：上表地塊于 2021 年 12 月 30 日進(jìn)行拍賣(mài)。未來(lái)隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會(huì)逐漸成熟，區(qū)域未來(lái)發(fā) 展?jié)摿^大。 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑 40 價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè) XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 品牌物管管 理 國(guó)內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景。 42 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市中心、地段的稀缺性，緩解市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 從項(xiàng)目所處板塊 —— 迪蕩板塊的發(fā)展來(lái)看，世茂迪蕩新城的開(kāi)發(fā)已初具雛形，未來(lái)隨著商業(yè)超市的進(jìn)駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場(chǎng)上接受度較高。 做為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 —— 大灘與迪蕩，這兩個(gè)板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)高端，吸引了 XX 絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。 （ 2）、 XX 市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 XX 路 1 號(hào)地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。總戶(hù)數(shù) 357 戶(hù)，總停車(chē)位 613 輛。排屋沿西面布 置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。 （ 3） 、交通組織 1)出入口設(shè)置 方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃 XX 路南部，次入口設(shè)置在北側(cè) 49 沿 XX 古運(yùn)河的規(guī)劃道路上。 另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀相互滲透，相互輝映。 4）豎向設(shè)計(jì) 由于地塊本身地勢(shì)較低，南側(cè) XX 路比地塊高出近 4 米，設(shè)計(jì)充分利用地形，用地下室做為場(chǎng)外道路與建筑的空間交接。 3）設(shè)置注重對(duì)景，追求步移景異的效果。所有戶(hù)型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開(kāi)窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。 住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時(shí)配以精致的古典線腳。通過(guò)本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對(duì)本案有好感，但又不愿意在 8月份（淡季）下定購(gòu)房的客戶(hù)，以免客戶(hù)流失；同時(shí)，通過(guò)本次 VIP卡的發(fā)售，可以為 9月開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增 強(qiáng)銷(xiāo)售信心。） 折扣策略：按時(shí)辦理購(gòu)房手續(xù)可再享受購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的優(yōu)惠政策。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 本階段主要工作計(jì)劃： ① 接待來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)，客戶(hù)追蹤； 53 ② 成交簽約； ③ 客戶(hù)調(diào)查分析，信息反饋； ④ 貸款資料收齊； ⑤ 廣告媒體修正； ⑥ 房源銷(xiāo)控調(diào)整，價(jià)格表調(diào)整； ⑦ 周邊樓盤(pán)市調(diào)； ⑧ 銷(xiāo)售人員再培訓(xùn)。在此，可以配合一些 SP 活動(dòng)，以期達(dá)到更好的 口語(yǔ)傳播效果。 技巧性?xún)r(jià)格策略 ,差異性?xún)r(jià)策略，實(shí)行一房一價(jià)。 56 銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售周期： 第一階段：高層結(jié) 合聯(lián)排銷(xiāo)售（ 2021 年 9 月 2021 年 12 月底） 第二階段：高層 銷(xiāo)售 階段（ 2021 年 1 月 2021 年 3 月底） 第三階段：聯(lián)排加高層（ 2021 年 4 月 2021 年 12 月底） 第四階段：聯(lián)排加高層（ 2021 年 1 月 2021 年 6 月） 銷(xiāo)售時(shí)間 預(yù)售量體 2021 年 9 月 2021 年 12 月底 高層 +聯(lián)排 6000方 2021 年 1 月 2021 年 3 月底 高層 2021 年 4 月 2021 年 12 月底 高層 +聯(lián)排 16850方 2021 年 1 月 2021 年 6 月 高層 +聯(lián)排 4000方 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 第一階段： 項(xiàng)目前期籌備期（ 2021 年 6 月 2021 年 5 月底） 第二階段： 項(xiàng)目施工期（ 2021 年 6 月 — 2021 年 12 月底） 其中 2021 年 6 月 — 2021 年 12 底：樁基工程和地下室施工期 2021 年 1 月 — 2021 年 12 底： 主體 裝飾工程施工期 2021 年 1 月 — 2021 年 6 底 ：場(chǎng)外工程施工期 2021 年 7 月 — 2021 年 12 底：配套工程施工期及驗(yàn)收、備案期 第三階段： 交房及后期服務(wù)（ 2021 年 1 月 — 2021 年 12 底） 57 六、財(cái)務(wù)分析 及資金回收計(jì)劃 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析： 項(xiàng)目投資成本估算簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元、萬(wàn) M元 /M2 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱(chēng) 總金額 工程量 樓面價(jià)格 備 注 一 前期工程費(fèi)用 1 土地成本 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 40 3 其他前期土地費(fèi)用 49 小計(jì) 二 建筑安裝工程費(fèi)用 1 別墅建安費(fèi)用 2800 2 其他建安費(fèi)用 2500 4 高層建安費(fèi)用 3000 5 地下車(chē)庫(kù) 2500 小計(jì) 按較高標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估 （外墻石材干掛） 三 各類(lèi)配套工程費(fèi)用 1 供電帖費(fèi) 180 2 煤氣管網(wǎng)帖費(fèi) 20 3 上水管網(wǎng)帖費(fèi) 20 4 園林景觀費(fèi)用 100 5 區(qū)內(nèi)公建費(fèi)用 20 6 通訊工程費(fèi)用 10 7 其他附加費(fèi) 10 小計(jì) 360 四 直接投資額合計(jì) 五 相關(guān)稅費(fèi)（間接投資） 1 利息 貸款 35000萬(wàn)元， 2年，年 利率 % 2 綜合稅金 總銷(xiāo)金額的 % 3 項(xiàng)目管理費(fèi)用 直接投資額的 2% 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 直接投資額的 2% 5 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 總銷(xiāo)金額的 3%（含廣告媒體費(fèi)用） 6 契稅 土地費(fèi)用的 3% 58 7 物管費(fèi)用 小計(jì) 項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格 六 總投資額 七 銷(xiāo)售價(jià)格和總銷(xiāo)金額 1 別墅銷(xiāo)售金額 59070 22021 3 高層銷(xiāo)售金額 68055 13000 合計(jì) 127125 16051 地下車(chē)庫(kù)為贈(zèng)送，不單獨(dú)銷(xiāo)售 八 投資收益 1 稅前利潤(rùn)額 3 項(xiàng)目總投資 稅前 利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目資金回籠狀況： 銷(xiāo)售時(shí)間 銷(xiāo)售面積 （ M2） 銷(xiāo)售單價(jià) （元） 銷(xiāo)售金額 （萬(wàn)元） 資金回籠金額 （萬(wàn)元） 2021年 9月 7300 聯(lián)排 21500、高層 12500 10700 4300 2021年 10月 7300 聯(lián)排 21500、高層 12500 10700 4300 2021年 11月 7300 聯(lián)排 21500、高層 12500 10700 4300 2021年 12月 8200 聯(lián)排 21500、高層 12500 12021 4800 合計(jì) 30100 44100 17700 銷(xiāo)售時(shí)間 銷(xiāo)售面積 （ M2） 銷(xiāo)售單價(jià) （元） 銷(xiāo)售金額 （萬(wàn)元） 資金回籠金額 （萬(wàn)元） 2021年 1月 2500 高層 13000 3300 23700 2021年 2月 1500 高層 13000 2021 8000 2021年 3月 2021 高層 13000 2600 1000 2021年 4月 6000 聯(lián)排 22500、高層 13500 9900 3900 2021年 5月 6000 聯(lián)排 22500、高層 13500 9900 3900 2021年 6月 4000 聯(lián)排 22500、高層 13500 6600 2600 2021年 7月 2500 聯(lián)排 23000、高層 13500 4100 1600 59 2021年 8月 1500 聯(lián)排 23000、高層 13500 2400 11800 2021年 9月 1500 聯(lián)排 23000、高層 13500 2400 15500 2021年 10月 5000 聯(lián)排 24000、高層 14000 9000 3600 2021年 11月 5000 聯(lián)排 24000、高層 14000 9000 3600 2021年 12月 5000 聯(lián)排 24000、高層 14000 9000 3600 合計(jì) 42500 70200 82800 銷(xiāo)售時(shí)間 銷(xiāo)售面積 （ M2） 銷(xiāo)售單價(jià) （元） 銷(xiāo)售金額 （億元） 資金回籠金額 （億元） 2021年 1月 2021 聯(lián)排 25000、高層 14000 4000 7800 2021年 2月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 12021 2021年 3月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 2021 2021年 4月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 2021 2021年 5月 1000 聯(lián)排 25000、高層 14500 2021 2021 2021年 6月 600 聯(lián)排 25000、高層 14500 1200 1200 合計(jì) 6600 13200 27000 總計(jì) 79200 127500 127500 項(xiàng)目資金支出狀況： 時(shí)間 支出金額（萬(wàn)元） 備注 2021年 6月 — 2021年 5月底 48000 土地款及前期費(fèi)用 2021年 6月 — 2021年 12月底 15000 工程費(fèi)用及規(guī)費(fèi)等 2021年 1月 — 2021年 12月底 20210 工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi) 2021年 1月 — 2021年 12月底 10000 工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi) 2021年 1月 — 2021年 12月底 5400 工程結(jié)算款及相關(guān)稅費(fèi) 合計(jì) 98400 60 項(xiàng)目資金計(jì)劃 本項(xiàng)目公司注冊(cè)資金 11000 萬(wàn)元，總投資額 98400 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目直接投資額為 79000 萬(wàn)元，資金計(jì)劃為： 注冊(cè)資金 11000 萬(wàn)元，股東借款 37000 萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款 35000 萬(wàn)元，不足部分使用銷(xiāo)售預(yù)收款。即每次漲幅在 500 元 /平方。 活動(dòng)內(nèi)容：老客戶(hù)介紹新客戶(hù)成交，老客會(huì)即可享受免交一年物業(yè)管理費(fèi)。 持續(xù)期策略 在銷(xiāo)售率已達(dá) 65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶(hù)的同時(shí)，可以適當(dāng)通過(guò)客戶(hù)介紹客戶(hù)的方式，促進(jìn)成交。根據(jù)開(kāi)盤(pán)的人氣效果，適量的銷(xiāo)控位置好的房型，以備以后提價(jià)之用。注：購(gòu) VIP卡 者仍可享受一次性付款的折扣。從而使小區(qū)更富有內(nèi)涵，凸顯出屬于自己的獨(dú)特氣質(zhì) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）整體規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 58087 ㎡ 總 建 筑面積： 80000 ㎡ 其 住宅總面積： 79200 ㎡ 其 中 高 層 52350 ㎡ 低層住宅 26850 ㎡ 公建 面積： 800 ㎡ 其 社 區(qū) 用 房 170 ㎡ 51 中 中 物 業(yè) 管 理 用 房 250 ㎡ 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 用 房 330 ㎡ 公廁 50 ㎡ 地下建筑面積： 35000 ㎡ 其中人防地下室3600 ㎡ 容 積 率 建 筑 密 度 30% 綠 地 率 30% 居 住 戶(hù) 數(shù) 357 戶(hù) 居 住 人 口 1250 人 汽 車(chē)泊車(chē)數(shù) 613 其 中 室內(nèi)車(chē)庫(kù)（ 排屋 ） 188 個(gè) 地下車(chē)庫(kù)泊位 411 個(gè) 露天泊位 14 個(gè) 自行車(chē)停放 自行車(chē)庫(kù)設(shè)置在地下室 52 五、 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)計(jì)劃 蓄水期策略： VIP 購(gòu)房卡 活動(dòng)道具：“ VIP購(gòu)房卡，限量發(fā)布（預(yù)推 100張 VIP卡） 活動(dòng)時(shí)間： 8月 8日 8月 15日 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)目的：穩(wěn)住意向客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增強(qiáng)銷(xiāo)售信心 活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)報(bào)紙廣告宣傳活動(dòng)形式，本案將于 8月 8日開(kāi)始發(fā)VIP購(gòu)房卡。 在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語(yǔ)匯。同時(shí)結(jié)合中心景觀，