【正文】 以大興城區(qū)中心為代表的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)p 以黃村新城區(qū)為代表的新興商業(yè)區(qū)p 傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展較為成熟，主要滿足當(dāng)?shù)? 居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費(fèi)需求p 黃村新城區(qū)商業(yè)處在經(jīng)營(yíng)培育期，主要滿 足周邊居民消費(fèi)需求■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟■ 市場(chǎng)研究216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究寫(xiě)字樓市場(chǎng) ——現(xiàn)狀分析名稱(chēng) 首邑上城寫(xiě)字樓 清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 水晶之城寫(xiě)字樓裝 修 公共部分精裝修 公共部分精裝修 精裝修銷(xiāo)售報(bào)價(jià) 12023元 /平米 1202313500元 /平米 售 10000元 /平米租 /平米 /天成交情況 99% 98% 45%入住情況 45% 80% 50%智能型 5A級(jí)寫(xiě)字樓匱乏，甲級(jí)寫(xiě)字樓稀少，成交情況良好，入駐率有待提高。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)值時(shí)間今日大興，已非昨日南城大興棗園地塊土地可行性研究寫(xiě)字樓市場(chǎng) ——分布情況南五環(huán)京開(kāi)高速地塊位置首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水晶之星名稱(chēng) 首邑上城寫(xiě)字樓 清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 水晶之城寫(xiě)字樓位 置 興豐大街與康莊路交匯處東南角 富強(qiáng)西路與興華大街交匯處西南角 大興區(qū)康莊路 10號(hào)總建面 10萬(wàn)平米 20萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 7月 14日 —— 2023年 12月 2日入住時(shí)間 2023年 3月 31日 2023年 5月 30日 2023年 1月 30日開(kāi)間面積 300平米 2002023平米 1400平米裝 修 公共部分精裝修 公共部分精裝修 精裝修銷(xiāo)售報(bào)價(jià) 12023元 /平米 1202313500元 /平米 售 10000元 /平米租 /平米 /天成交情況 99% 98% 45%■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究住宅市場(chǎng) ——小結(jié)大興漲幅遠(yuǎn)超北京城區(qū)相對(duì)較小相對(duì)較大■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)■ 市場(chǎng)研究216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究土地市場(chǎng) ——大興東片區(qū)歷年成交情況%%%%%%2023—2023年，大興東片區(qū)土地價(jià)格平均漲幅為 %， 0 09年漲幅較為迅猛。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。126%106%244%95%67%64%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■ 市場(chǎng)研究216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。主要影響：大勢(shì)仍會(huì)持續(xù)利好； 刺激消費(fèi)，有利購(gòu)買(mǎi)力增加。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。p 明年是實(shí)施 “ 十一五 ” 規(guī)劃的最后一年， 做好經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)于進(jìn)一步有效應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊、鞏 固經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ) ，為 “ 十二五 ” 規(guī)劃啟動(dòng)實(shí)施創(chuàng)造良好條件至關(guān)重要。 交通條件216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 地塊位置216。 周邊配套216。 小結(jié)大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——規(guī)劃指標(biāo) /二期地塊二期地塊 合計(jì)項(xiàng)目 住宅 配套教育用地 占地 建筑面積404 409 405占地面積 30705㎡ 30573㎡ 3600㎡ 64878㎡ 146864㎡建筑面積 67551㎡ 76433㎡ 2880容積率 建筑密度 30% 30% 30%綠化率 30% 30% 40%限高 60米 80米 12米總建筑面積約為 ，容積率為 ~，純住宅產(chǎn)品404409405■ 地塊分析216。 地塊四至216。 小結(jié)大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——周邊配套商業(yè)配套成熟：p 地塊周邊兩公里內(nèi)三個(gè)大體量商業(yè)體；p 經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到近 20萬(wàn)平米，品類(lèi)齊全；p 多數(shù)項(xiàng)目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充。 地塊四至216。 周邊配套216。二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍，組合地塊緊鄰主要干道大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——交通條件 /公共地鐵 地鐵大興線將于 2023年年底開(kāi)通 （位于地塊東南角處）公交大興小營(yíng)站 631； 937； 957快； 937支 2； 937支 6；新城 2；新城 3； 631快； 954； 968； 610； 康莊路西口站 937支 7 (南禮士路 劉村 ).棗園路口北站 937支 7；新城 1； 456.洪村站 631； 937； 957快； 937支 2； 937支 6；新城 2；631快； 968快； 954； 968； 410； 610.興華園站 631； 937； 957快； 937支 2； 937支 6；新城 3；631快； 968快； 954； 968； 410； 610.地塊位置康莊路棗園路興業(yè)大街興華大街DD棗園地鐵站大興小營(yíng)站棗園路口北站洪村站興華園站公交站點(diǎn)康莊路西口站公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心■ 地塊分析216。 交通條件216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 地塊位置216。 地塊四至216。 小結(jié)大興棗園地塊土地可行性研究■ 地塊分析216。 周邊配套216。 地塊位置216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 交通條件216。教育資源豐富：p 項(xiàng)目緊鄰區(qū)重點(diǎn)中學(xué) 興華中學(xué)；p 翡翠城、領(lǐng)海等項(xiàng)目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校；p 周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。 交通條件216。 地塊位置216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 地塊四至216。 小結(jié)單位：平米三期地塊 一期地塊 合計(jì)項(xiàng)目 住宅 住宅混合 其他混合 停車(chē)場(chǎng) 　 住宅混合 住宅混合 其他混合 其他混合 廣場(chǎng)用地 　 占地 建筑面積502 504 105 503 小計(jì) 808 812 402 404 809 小計(jì) 113835 282123占地面積㎡ 54830 17556 3149 9686 85221 8540 6664 2339 7084 3987 28614建筑面積㎡ 153524 57935 7873 　 219332 21350 16660 7071 17710 　 62791容積率 　 　 3 　 　建筑密度 35% 40% 40% 　 　 40% 40% 40% 40% 　 　綠化率 30% 30% 30% 20% 　 30% 30% 30% 30% 　 　限高 80米 80米 45米 　 　 80米 80米 60米 60米 　 　大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——小結(jié)利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū)打造豪宅產(chǎn)品具有一定困難■ 地塊分析216。 周邊配套216。p明年要 繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向 ，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)， 落實(shí)和豐富完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊的一攬子計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216?！? 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究土地市場(chǎng) ——北京市歷年成交情況2023—2023年土地成交量年均漲幅為 %， 08—09年漲幅為 22%。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究土地市場(chǎng) ——小結(jié)大興已經(jīng)成為京城土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)近年漲幅漸小近年漲幅增大■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究住宅市場(chǎng) ——?dú)v年成交情況 /北京19992023年北京住宅市場(chǎng)年均銷(xiāo)售面積漲幅為 %， 預(yù)計(jì) 2023年銷(xiāo)售體量約為 2100萬(wàn)平米；%%%%%%%%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究住宅市場(chǎng) ——?dú)v年成交情況 /北京20232023年北京房地產(chǎn)成交均價(jià)漲幅率為 9%。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究寫(xiě)字樓市場(chǎng) ——成交分析p 從成交占比情況來(lái)看，大興寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚 不成熟，商務(wù)氛圍有待提高。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 傳統(tǒng)百貨及大賣(mài)場(chǎng)的總面積為 27萬(wàn)平米 ；街鋪的總面積為 ；店鋪式商場(chǎng)的總面積為 39萬(wàn)平米 。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。領(lǐng)海 38 5藝苑桐城 5 11鴻坤理想城 62 140 22 90 原生墅 34 28 26 1合計(jì) / 91 107藝苑桐城與鴻坤理想城將成為本案有力競(jìng)爭(zhēng)。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。戶型 面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例一居 4577 107 8% 12%兩居 8090 598 62% 66%三居 120130 206 30% 22%合計(jì) —— 911 100% 100%藝苑桐城■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論在售項(xiàng)目 ——產(chǎn)品信息大興棗園地塊土地可行性研究?jī)r(jià)格持續(xù)走高，成交相對(duì)集中。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。戶型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比一居 5268 260 12% 20%二居 80110 585 48% 45%三居 120140 455 40% 35%首邑上城■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息彩虹新城項(xiàng)目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限 70總建筑面積 141400平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 12月入住時(shí)間 2023年 9月占地面積 40萬(wàn)容積率 綠化率 %建筑形式 22棟 1118層板式建筑戶型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居銷(xiāo)售分期情況 06年年底開(kāi)盤(pán)，迅速消化， 07年達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售頂峰，價(jià)格一路上漲。 土地市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場(chǎng)216。大興棗園地塊土地可行性研究市場(chǎng)研究結(jié)論分析緯度 結(jié)論點(diǎn) 啟示土地市場(chǎng) 北京市場(chǎng)供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力 速迅搶占市場(chǎng)份額大興土地市場(chǎng)近年價(jià)量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場(chǎng) 應(yīng)將區(qū)域價(jià)值作為衡量地塊的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場(chǎng) 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 尋求產(chǎn)品差異市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)持續(xù)走高 提高產(chǎn)品性價(jià)比，尋求價(jià)值最大化寫(xiě)字樓市場(chǎng) 市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟 可考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)，不宜過(guò)量商業(yè)市場(chǎng) 品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅 適當(dāng)提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值市場(chǎng)整體形勢(shì)利好，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高■ 市場(chǎng)研究216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可