【正文】 ............................................ 38 二、項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 ....................................... 41 三、工程實(shí)施進(jìn)度 .................................................... 41 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 .......................................... 43 一、銷(xiāo)售價(jià)格估算 .................................................... 43 二、投資估算 ........................................................ 44 三、財(cái)務(wù)分析 ........................................................ 45 四、敏感性分析 ...................................................... 46 五、方案二測(cè)算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤(pán)個(gè)案表 濱江月明路可研報(bào)告 2 第一章 項(xiàng)目概論 一、項(xiàng)目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號(hào)支路，東北向距錢(qián)江三橋約 公里；南至月明路，與市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房 新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 我們也要注意 到 目前市場(chǎng)恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求 爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù) 。 （二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論 項(xiàng)目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號(hào)線(xiàn)江陵路站僅 800 米。在保證總 投資利潤(rùn)率在 11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。 競(jìng)爭(zhēng)概況： 由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤(pán)中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)外，本案主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本公司西溪誠(chéng)園和麗江公寓。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 背景 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。全市按常住人口計(jì)算的人均 GDP為 60414 元，按戶(hù)籍人口計(jì)算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長(zhǎng) ％和 ％，按國(guó)家公布的 2020 年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。個(gè)體工商戶(hù) 萬(wàn)戶(hù)，從業(yè)人員 萬(wàn)人。全年地方財(cái)政支出 億元，比上年增長(zhǎng) ％。其中戶(hù)籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。 2020 年 ， 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長(zhǎng) ％和 ％。房屋施工面積 ，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 ％。 2020 年 ， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002020社會(huì)消費(fèi)品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582020 2020 2020 2020 2020 2020 居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長(zhǎng)。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)性支出 16719 元，比上年增長(zhǎng) ％。人均生活消費(fèi)性支出 8446 元，增長(zhǎng) ％。 居民可支配收入/居民消費(fèi)性支出/城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002020030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費(fèi)性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772020 2020 2020 2020 2020 2020 旅游業(yè)保持快速發(fā)展。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術(shù)企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以 濱江月明路可研報(bào)告 11 上的服務(wù)外包企業(yè)； 6 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動(dòng)漫網(wǎng)游業(yè)。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢(qián)塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢(qián)塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六 片、三基地 ”的布局結(jié)構(gòu)。 濱江月明路可研報(bào)告 12 九個(gè)居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。 三 、總結(jié) 從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是 未來(lái) 濱江區(qū) 城市發(fā)展 的重點(diǎn)方向，對(duì)項(xiàng)目的定位提供了必要的支 撐。然而，進(jìn)入 09 年后，局勢(shì)卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒(méi)有發(fā)生任何改變，住宅類(lèi)物業(yè)的成交占比高達(dá) 88%（包括普通住宅和別墅）。 但與此同時(shí)， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩 ，其合計(jì)比例已達(dá)到 37%。而 12020 元 /㎡以下的中低價(jià)房源則占據(jù)了絕對(duì)主力（尤其 是 10000 元 /㎡以下的低價(jià)房源）。據(jù)此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價(jià)承受力基本都在 140 萬(wàn)以上。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn) 定的市場(chǎng)理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點(diǎn)開(kāi)花的均衡局面。由上可見(jiàn)，一季度的熱銷(xiāo)房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與 之前論述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，首置型剛需因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力相對(duì)有限，在市區(qū)高房?jī)r(jià)的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。 濱江月明路可研報(bào)告 20 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱(chēng) 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價(jià) 競(jìng)得人 成交時(shí)間 杭政儲(chǔ)出 [2020]38號(hào) 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 20200113 杭政儲(chǔ)出 [2020]43號(hào) 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住 宅 (設(shè)配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤(rùn)楓置業(yè)有限公 司 20200122 杭政儲(chǔ)出 [2020]44號(hào) 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服 務(wù)有限公司 20200122 項(xiàng)目周邊 已出讓土地開(kāi)發(fā)情況 從上圖可以看出，項(xiàng)目周邊的樓面價(jià)格逐步提高，特別是近兩年。 2020 年，建筑面積在 90 平方米以下的中小戶(hù)型二手房，成交均價(jià)在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價(jià)格約每平方米 1000 元。 從具體區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間?？砷L(zhǎng)達(dá)半年的銀根緊縮、股票市場(chǎng)低迷，到了五月份二手房市場(chǎng)明顯出現(xiàn)萎縮，接下來(lái)的六個(gè)月交易均價(jià)持續(xù)小幅下降，直到 11月份市場(chǎng)交易回暖，價(jià)格才重新抬頭。從市政規(guī)劃來(lái)看，江干區(qū)的錢(qián)江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項(xiàng)目的聚集地，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲還有一定的空間。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個(gè)百分點(diǎn)；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線(xiàn)江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢(qián)江新城） 394646 2508 5354900000 13569 濱江月明路可研報(bào)告 24 城南（復(fù)興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線(xiàn) 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計(jì) 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線(xiàn)江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2020 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢(qián)江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復(fù)興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線(xiàn) 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計(jì) 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線(xiàn)江景） 159720 1385 2224976640 13930 濱江月明路可研報(bào)告 25 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢(qián)江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 1211