【正文】 消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，xx列中國“百強(qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于**平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。去?到9月，%%。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，xx地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，xx地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。　　%，%,%。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查顯示，上半年，%，房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)新高。%。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明顯加快。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo) 與上年相比，百強(qiáng)縣的GDP總量增長(zhǎng)了19%，財(cái)政總收入增長(zhǎng)了26%，其中地方財(cái)政收入增長(zhǎng)35%。（二） xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2004年xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增強(qiáng)的影響，2004年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。造的核電站——秦山核電站秦省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南⑤海運(yùn)：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在xx縣境內(nèi)。其中綜合醫(yī)院2家（xx人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會(huì)需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。第一、二、三 ：：：：。1985年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。n 二手房源充裕。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，％，％。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、**和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。 　　一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。n 宏觀市場(chǎng)分析l 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報(bào)告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”，比9。二、報(bào)告編制依據(jù) xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； **市統(tǒng)計(jì)局，xx縣統(tǒng)計(jì)局； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。建筑用地總面積）。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。19月，%，增幅分別比13月、。9月末，%和18%。％。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，％％。n 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12．4％和20．7％。 　　改革開放以來，xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國重點(diǎn)商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定?？h城內(nèi)的綺園玲瓏xx山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。今年1—10月份，%。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競(jìng)爭(zhēng)力的著名企業(yè)和著名品牌 　　百強(qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。16月，；寧波、**、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，**市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年xx房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：%，%。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，xx特別需要綜合性購物消費(fèi)廣場(chǎng)。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是xx縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。一直往南為秦山核電站基地。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)xx縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在xx這樣一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。 分期實(shí)施。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取。第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對(duì)項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目的潛在需求量大。.。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%，%。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。建設(shè)期利息。經(jīng)估算。②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅TOWNHOUSE）等。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯