【正文】 業(yè)出現(xiàn)回落。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，％，％。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價格變動態(tài)勢有三大特點：一是房屋價格漲幅擴(kuò)大。第一、二、三 ：：：：。⑤海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在xx縣境內(nèi)。造的核電站——秦山核電站秦（二） xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 2004年xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國縣域社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實現(xiàn)全面小康目標(biāo) %?！　?，%,%。去年1到9月，%%。xx新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，距老區(qū)10公里。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園。房地產(chǎn)市場亦是如此。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。二、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性前幾章節(jié)的分析論證中得出結(jié)論。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。分為：工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為工程進(jìn)度。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實施。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。第三，xx境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速xx段等項目，這些投資即使只有10%的費用發(fā)生在xx，也超50億，其對xx經(jīng)濟(jì)的拉動無疑是巨大的。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。比上年增加了41%。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年10月份，%。景色獨特。②鐵路：鐵路**客運站、貨運站和鐵路內(nèi)河水運聯(lián)運站距xx35公里。xx地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風(fēng)氣候。持幣觀望已成為市民購房消費心態(tài)的主要特征。n ，％。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。三、項目概況該地塊位于**市xx縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。據(jù)**市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺**市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。**%，速度明顯偏高。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。全縣陸地面積507平方公里，總?cè)丝诮?7萬。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。北湖素享“小西湖”的美譽，但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，16月全省開發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個百分點。該項目位于xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對xx房地產(chǎn)市場作簡要的概述。農(nóng)民收入也高于**地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。該地塊位于長安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊、信用聯(lián)社分社等。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號線在元濟(jì)中學(xué)下。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在xx縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資。四、項目利潤估算根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況， 估算項目利潤。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。六、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。并隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 三、項目經(jīng)營成本結(jié)算方法：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。建安工程費用按2300元/ M2計 小區(qū)配套費按140元/ M2計、綠化、景點費用。③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。 每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為xx縣人民，xx縣政府作出貢獻(xiàn)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。廣場典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬24米，進(jìn)深24米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。%，%。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一