【文章內容簡介】 。另有部分商業(yè)物業(yè)處于空閑狀態(tài)，面積不多，估計有2萬平米向左右。2）商業(yè)市場分析根據以上周邊商業(yè)建設及計劃建設情況，南胡舊村改造項目中三、五商業(yè)用房不宜過早開工，應在居住區(qū)建設過程中作為專題進行深入研究。項目素質分析（1）項目優(yōu)勢A．項目規(guī)模大，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氛圍； B．緊臨正在建設中的濟南奧體中心、政務中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側規(guī)劃有近70萬平米的知識經濟總部產業(yè)基地且正在建設中，其中有怡科產學研綜合樓幾近竣工。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場南路從社區(qū)前經過，交通出行便利，位于濟南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務設施，是濟南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C．地塊內土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補償標準及拆遷難度相對開發(fā)商組織要容易。無污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D．六、七、八地塊為國家劃撥土地，不需土地成本，六地塊對外銷售，相對利潤空間較大；一、二、三、五地塊經招拍掛上市交易，村委會組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會作為舊居改造。同時，村委會（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。地塊土地成本有相當優(yōu)勢，房屋銷售價格極具競爭力。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設對本項目起到進一步提升作用。 （2）項目劣勢A．地處城郊結合部，目前屬經濟、商業(yè)不太發(fā)達區(qū)域；B．地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃項目處于準備階段，人氣仍顯不足；C．高新區(qū)范圍內周邊已有中高檔樓盤，并且尚有部分規(guī)劃建設中中檔樓盤，市場競爭較大。，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠，規(guī)劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。、舜華路規(guī)劃建設的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對本項目公共建筑部分對外銷售和租賃形成極大威脅。，該小區(qū)（包括整個高新區(qū)）暫時無商業(yè)配套（超市、酒店、娛樂場所等），對購房者購房熱情會產生一定影響。H、資金方面的劣勢。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。（3）機會分析A． 濟南市政府對舊村改造的高度重視，必將對本項目有較大的優(yōu)惠政策，項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。B． 項目規(guī)劃起點較高，如能在后期的物業(yè)管理及生活配套設施建設上有較大創(chuàng)新，將取得良好的市場效果；C． 升值潛力強勁：項目位于飛躍發(fā)展中的濟南東部新城區(qū)核心位置，周邊有濟南奧體中心及政務中心、省直宿舍，加上緊靠經十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；D． 濟南市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務部門的后期東遷，有利于住宅市場的發(fā)展；E． 抓住地塊土地價格優(yōu)勢，全盤統(tǒng)籌考慮，對南胡村今后的發(fā)展是一個絕好的機會。（4）威脅分析F． 與北京、深圳、廣州等住宅產業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，濟南市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本項目的客戶群來源。G． 從濟南市整體市場格局來看，在消費能力較強的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊內，聚集著較多的項目，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。H． 在燕山新區(qū)板塊內，聚集了許多比之本項目更具有位置優(yōu)勢的高檔住宅項目。這些項目對本項目有直接影響，將威脅本項目的一期開發(fā)。I． 中潤世紀城、名士豪庭等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與本項目類似，項目面臨著較大的競爭壓力。J． 十一屆全運會運動員村的建設已經開始啟動，根據該項目的運作方式，待全運會結束后將改造為民用住宅形式。同時，08年10月份開始面向濟南市民預售。該項目地理環(huán)境比較優(yōu)越，對本項目的客戶群將產生一定影響。但該項目面對的主要是濟南市直機關公務員這類客戶群，估計對本項目影響不是很大。K． 其他村的舊居改造工程同時處于相同階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對本項目的銷售形成威脅。綜合評價結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項目雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢，與中潤世紀城等公共建筑相比有價格優(yōu)勢。因此，項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。三 開發(fā)方案的分析與選擇開發(fā)原則本項目不同于一般房地產考開發(fā)項目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項目前期產出投入比較小的特點。因此，本項目應該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風險共擔、陽光操作、廉政建設、利益共享” 的開發(fā)原則。制約因素 啟動資金需要自籌，而且相當部分要投入到村民安置房的建設，資金相對不足。 本項目首先要考慮村民的安置，又不能因為一、二地塊的拆遷時間影響整個項目的運作，還要搶在其他舊村改造前爭奪客源。 政府給予的舊村改造政策對本項目的建設非常有利，要在3年內盡快用足政策，防止政策變動帶來的風險。開發(fā)前提條件 根據項目的建設規(guī)模及本項目的自身特點，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。 自籌資金的利用、。 應考慮面向村民私募資金5000萬元—1億元以上。（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對本項目更加有利。如果不能上市交易只能以小產權房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。開發(fā)方案的選擇針對六、七、八地塊范圍內安置和保障用房的開發(fā)建設及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案。方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案三：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案四：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售。1）方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。 按現有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算序號　項目名稱單價 （㎡/元）單位數量合計（萬元）一建安造價住宅及附屬商業(yè)A1樓1560㎡ A2樓1420㎡ A3樓1630㎡ A4樓1645㎡ A5樓1540㎡ A6樓1645㎡ A7樓1640㎡ A8樓1645㎡ A9樓1645㎡ A10樓1540㎡ A11樓1540㎡ A12樓1540㎡ A13樓1540㎡ A14樓1540㎡ A15樓1560㎡ A16樓1560㎡ A17樓1450㎡ 小計　　 地下車庫2020㎡ 幼兒園、會所及衛(wèi)生站1200㎡ 小計　　 二道路園林道路、綠化、管線100萬㎡小計　萬㎡　三勘察設計及前期工程工程勘察　　　70工程設計　　　地質災害　　　8環(huán)境評估　　　地震評估　　　18可研報告　　　10臨水臨電　　　110四通一平　　　100小計　　　四前期手續(xù)費規(guī)劃咨詢費　　　施工圖審查3萬㎡墻改辦、散裝水泥10萬㎡229防雷審查3萬㎡工程監(jiān)理費　　　 勞動工資保證金　　　 勞保統(tǒng)籌　　　 交易信息費　　　 檔案保證金　　　 小計