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正文內(nèi)容

旅游度假頤養(yǎng)中心可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-09 12:35 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幢3管理中心大樓30009000 小高層4員工宿舍7000小高層5醫(yī)療中心10005000門診急救中心6康復(fù)中心500 1000 醫(yī)療中心附屬機(jī)構(gòu)7膳食中心1000 3000 常住人員用餐8文化中心2500 3500 書法、歌舞、棋牌、創(chuàng)作、專題講座等9養(yǎng)殖中心5000 5000 觀賞性鳥類10體育中心1萬2500 室內(nèi)場(chǎng)館11酒店、商務(wù)中心5500 3萬 國(guó)際交流平臺(tái)12游艇俱樂部3000 4500 俱樂部管理中心13后勤保障中心1500 3000 物資儲(chǔ)存、配送14佛教寺院1萬1萬 寺院、僧侶宿舍15高爾夫練習(xí)場(chǎng)3萬 3000 接待中心16果樹基地7萬租地保障17花卉基地3萬 租地保障18區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路5萬建設(shè)用地及租地保障19草地、園林景觀5萬 租地保障合計(jì)50萬 31萬 最大容納1萬人(2) 用地性質(zhì)用地性質(zhì)分為征地和租地兩種形式,為了保證項(xiàng)目建設(shè)用地和保護(hù)用地,擬采用兩種方式向有關(guān)部門申報(bào)。征地過程分為二期達(dá)到500畝的項(xiàng)目用地,保護(hù)用地采用分期租用的形式遞減。建設(shè)用地和保護(hù)用地的具體計(jì)劃如下表所示:項(xiàng)目用地規(guī)劃性質(zhì)表(單位:畝)序號(hào)用地規(guī)劃第一期第二期總計(jì)1征地(建設(shè)用地)2382504882租地(保護(hù)用地)2502502503合計(jì)738(3) 保護(hù)規(guī)劃項(xiàng)目在建設(shè)用地之外,設(shè)置了包括項(xiàng)目建設(shè)用地在內(nèi)的共計(jì)738畝保護(hù)用地,目的在于維持項(xiàng)目周邊方圓738畝范圍內(nèi)嚴(yán)格的環(huán)境保障,不允許規(guī)劃和建設(shè)包括工廠、工程以及其他永久性建筑。避免發(fā)生國(guó)內(nèi)頤養(yǎng)機(jī)構(gòu)周邊經(jīng)常發(fā)生的再規(guī)劃項(xiàng)目和工程,造成頤養(yǎng)中心空氣,噪聲、水源、景觀等環(huán)境的污染。如在深圳建設(shè)的馬會(huì)頤養(yǎng)中心,由于周邊工程等項(xiàng)目的建設(shè),造成頤養(yǎng)中心喪失原始環(huán)境條件,使頤養(yǎng)中心失去吸引力。本項(xiàng)目的保護(hù)規(guī)劃旨在保護(hù)項(xiàng)目的周邊環(huán)境,在頤養(yǎng)中心的建設(shè)過程中以及建成后,永不再受到環(huán)境改變的侵?jǐn)_。六 市場(chǎng)前景1. 市場(chǎng)分析隨著我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的逐步完善,對(duì)于離休退休老年人口來說,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為我國(guó)老齡人口的最佳選擇,理由有四:(1) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是孤寡老人擺脫孤獨(dú)感的最佳途徑歲月的滄桑,不僅在老人的臉上刻滿了皺紋,還無情地奪去了一些老人的伴侶。調(diào)查表明,60歲以上的老年人無配偶的占27%,失去了“另一半”,使老年人心里感到?jīng)]了依靠,生活變得雜亂無章,像秋天的落葉,飄零無著,孤立無援的感受,常令身老人不寒而栗。入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu),“寡人”不孤,那么多的老年人,總能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋,生活變得豐富多彩了。據(jù)調(diào)查80%的入住老人對(duì)目前的生活感到“很滿意”,72%的入住老人沒有了孤獨(dú)感。(2) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人追求生活質(zhì)量的選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu),使老年人多了一個(gè)選擇生活的機(jī)會(huì),他們不必在家里孤獨(dú)地打發(fā)日子,而是老年人改變自己命運(yùn)的一次自我解放,展示了老年人的現(xiàn)代意識(shí)。近年來,一些身體健康又有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老人也住進(jìn)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這種純休閑型的入住,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民群眾生活質(zhì)量提高的一個(gè)重要標(biāo)志,是當(dāng)代老年人的一種全新的生活追求。據(jù)對(duì)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人的調(diào)查,目前有32%的老人是出于選擇這種悠閑的生活方式而住進(jìn)來的。這種“休閑型”的入住,拉動(dòng)了老年人生活質(zhì)量的全面提升,使養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人的生活發(fā)生了質(zhì)的變化。(3) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人最安全的養(yǎng)老方式老人在家獨(dú)居,對(duì)突發(fā)疾病是難以應(yīng)付的。醫(yī)療條件是所有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人最為青睞的,24小時(shí)有大夫值班,從根本上解除了老年人的后顧之憂。許多老人認(rèn)為,住到大型養(yǎng)老中心,真是找到了一個(gè)“全能保姆”,衣、食、住、行、醫(yī),什么都不用自己操心了。老年公寓完善的生活服務(wù)和優(yōu)越的醫(yī)療條件,為老年人的晚年提供了可靠的保障。據(jù)調(diào)查,86%的老人“最看中的”是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療條件,居能安身,醫(yī)可治病,這是任何一個(gè)家庭都難以做到的,而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做到了這一點(diǎn)。(4) 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人解除子女負(fù)擔(dān)的最佳選擇家庭結(jié)構(gòu)的變化,使老人難以得到子孫無微不至的照顧。白天,兒孫們都需要工作,即使有心恐也無力;晚上,兒孫都有自己的小家庭,即使兒女孝順,老人也心存不安。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,老人不僅能得到比子女更加及時(shí)和專業(yè)的照顧,也解除了子女的后顧之憂。老人怡然自得,子女安心工作,還可以利用節(jié)假日,一家團(tuán)聚,其樂融融。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐步走向規(guī)范化,普及化,是老齡化社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。這意味著,廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心有著穩(wěn)定和樂觀的市場(chǎng)前景。2. 市場(chǎng)定位廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的市場(chǎng)初步定位是向國(guó)內(nèi)離退休干部、學(xué)者,高收入人群和港澳地區(qū)、珠三角地區(qū)以及海外歸僑的適齡老人提供頤養(yǎng)天年的一站式養(yǎng)老社區(qū)。根據(jù)以上地區(qū)老齡人口的分布狀況、文化背景、經(jīng)濟(jì)能力,市場(chǎng)的分布如下表:廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目市場(chǎng)分布表序號(hào)地 區(qū)床 位比 例1國(guó)內(nèi)離退休干部150030%2國(guó)內(nèi)高收入人群150030%3港澳地區(qū)50010%4廣東100020%5海外50010%6合計(jì)5000100%市場(chǎng)的規(guī)劃和定位決定未來項(xiàng)目開展的營(yíng)銷方式和資源分布,在實(shí)際操作中,將根據(jù)市場(chǎng)定位決定價(jià)格定位和服務(wù)定位。3. 市場(chǎng)需求(1) 人口數(shù)量目標(biāo)市場(chǎng)老年人口絕對(duì)數(shù)量大,并且增長(zhǎng)迅速,在總?cè)丝谥兴急戎厝找嫣岣摺O愀鄣貐^(qū)60歲以上老人總數(shù)已達(dá)110萬,占人口總數(shù)的17%;廣東省60歲以上人口已達(dá)880多萬,%,其中65歲以上老年人口達(dá)570多萬,%;澳門60歲以上人口也達(dá)4萬,占總?cè)丝诘?0%;深圳也有近10萬老人了,也接近總?cè)丝诘?0%。以上龐大的老年人口如根據(jù)調(diào)查有5%的老人希望得到養(yǎng)老服務(wù),總數(shù)也有50萬,去除廣東省人口中的農(nóng)村人口因素,港澳和深圳的養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象也達(dá)78萬人。(2) 購買欲望從目前整個(gè)廣東省養(yǎng)老服務(wù)的市場(chǎng)看,養(yǎng)老設(shè)施不足是顯而易見的。目前,廣東省擁有各類養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)1988家,,城市的福利機(jī)構(gòu)有215家,其中,政府辦的133家,民辦的有82家,,%,其中,香港老人僅3000人。香港無疑是養(yǎng)老莊園客源市場(chǎng)的最大商業(yè)機(jī)會(huì),其一,香港人大約60%是早年移居香港的廣東省籍居民,落葉歸根是普遍的思想;其二,香港的養(yǎng)老資源有限,供需差額約30%,也就是說10人申請(qǐng)入住養(yǎng)老院只能有7人如愿;其三,香港養(yǎng)老院條件普遍不佳,居住狹窄,缺乏活動(dòng)空間,環(huán)境差;其四,香港養(yǎng)老院收費(fèi)較高,與廣東省相同條件的收費(fèi)比例大約是1:6。因此,香港老人回深圳養(yǎng)老的觀念在香港十分普及。存在的問題是,由于香港政府的“福利不跨境”政策,導(dǎo)致老人回鄉(xiāng)養(yǎng)老存在醫(yī)療和養(yǎng)老金領(lǐng)取的困難。隨著兩地政府不斷的商討,這個(gè)問題可望在近期得到解決。廣東及深圳是中國(guó)最早改革開放的地區(qū),人均GDP,人均收入一直名列全國(guó)之首。其中深圳的人均收入已經(jīng)超過國(guó)外中等發(fā)達(dá)國(guó)家。年輕的深圳人艱苦創(chuàng)業(yè),斬獲不菲,紛紛將家鄉(xiāng)的父母接至深圳,構(gòu)成深圳從天而降的10萬老人群體,同時(shí),也帶來了諸多老年問題,安全問題、交流問題、活動(dòng)問題、家庭問題等,加上子女工作繁忙,導(dǎo)致深圳老人的生活,特別是精神生活方面質(zhì)量并不高,而每月數(shù)千元的養(yǎng)老費(fèi)用,使老人能夠過上更好的晚年生活,這對(duì)深圳人來說,無疑是一件好事。(3) 購買能力香港老人享受著比較穩(wěn)定的養(yǎng)老保障,以香港60歲以上的獨(dú)居老人為例,香港政府每月發(fā)放的綜援標(biāo)準(zhǔn)金額,2004年9月之后調(diào)整為2270港元,加上其他福利補(bǔ)助,如1000多元的房租津貼、625705元的生果金,每月補(bǔ)貼可達(dá)30004000元港元。因病住院,政府一天補(bǔ)助3000元,入住養(yǎng)老院,政府每人每月補(bǔ)助6000港元。如此豐厚的老年補(bǔ)貼在香港也許并不豐厚,但在內(nèi)地養(yǎng)老,則可以大幅度地提升生活品質(zhì)。這也是香港老年人踴躍北上養(yǎng)老的原因。以深圳居民的經(jīng)濟(jì)狀況為例,深圳的經(jīng)濟(jì)收入一向排在全國(guó)前列,2005年人均年薪達(dá)到32476元,其中,由于暫住人口基數(shù)較大,及工資差額過大的因素,加之還不包括深圳自營(yíng)人員的經(jīng)濟(jì)收入,深圳居民的實(shí)際收入遠(yuǎn)高于此數(shù)。另外,深圳高收入人群定居深圳的愿望強(qiáng)烈,把父母接來深圳養(yǎng)老已經(jīng)成為大多數(shù)內(nèi)地來深居民的愿望。因此,每月20003000元的養(yǎng)老費(fèi)用對(duì)于深圳人來說,并不是很大的問題。4. 市場(chǎng)分布目標(biāo)市場(chǎng)老齡人口比例序號(hào)地 區(qū)老齡人口(萬人)預(yù)期人數(shù)比 例1國(guó)內(nèi)離退休干部150015002高收入老年人群100015003港澳地區(qū)1255004廣東城鎮(zhèn)老年家庭30010005海外 1005006合計(jì)30255000表中可見,國(guó)內(nèi)離退休干部、高收入老年人群、廣東城鎮(zhèn)老年家庭依然是本度假村頤養(yǎng)中心最大客戶來源,也是我們營(yíng)銷活動(dòng)的主戰(zhàn)場(chǎng);深圳和珠三角地區(qū)、港澳地區(qū)是未來市場(chǎng)潛力最大的城市之一,國(guó)內(nèi)離退休干部、高收入老年人群是我們市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方向;而廣東由于農(nóng)業(yè)人口的比例,加上以廣州為主的各大城市,如肇慶、中山、東莞等地借助地區(qū)優(yōu)勢(shì),業(yè)已開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),競(jìng)爭(zhēng)力比較大;而澳門人口較少,年輕化程度高,地方也不錯(cuò),購買養(yǎng)老莊園的養(yǎng)老服務(wù)的幾率相對(duì)比較小。七 造福一方廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目,是一套有針對(duì)性的量體裁衣的城市發(fā)展方略,對(duì)于項(xiàng)目所在地長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,具有十分重要的意義。對(duì)于國(guó)家而言,人口老齡化關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和民族的振興,從中央到地方普遍引起高度關(guān)注,政府和社會(huì)各個(gè)階層在迎接老齡化社會(huì)的不期而至,殫精竭慮,擔(dān)負(fù)起不可推卸的責(zé)任;對(duì)于地區(qū)來說,面對(duì)老齡化社會(huì)的到來,有必要未雨綢繆,在準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的同時(shí),積極調(diào)整城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,為未來的變遷做好準(zhǔn)備;對(duì)于企業(yè)來說,社會(huì)的需求就是商機(jī),滿足社會(huì)需求是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任,面對(duì)撲面而來的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”,企業(yè)不可能置身度外;對(duì)于個(gè)人來說,每一個(gè)人都會(huì)變老,為了使更多的老人都有幸福的晚年,為了我們的子孫后代不再為親人的老去承擔(dān)更重的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān),政府、企業(yè)和個(gè)人都有義務(wù)擔(dān)負(fù)起這歷史賦予的責(zé)任。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的建設(shè),對(duì)于開發(fā)、利用南中國(guó)海的島嶼資源優(yōu)勢(shì),影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。歸納起來,有以下幾個(gè)重要方面將取得顯著成果:1. 創(chuàng)建中國(guó)養(yǎng)老示范基地面向高于全國(guó)經(jīng)濟(jì)平均發(fā)展水平的珠三角地區(qū)和港澳地區(qū),粵西地區(qū)最有條件通過大規(guī)模的養(yǎng)老基地建設(shè),為深圳、香港、澳門、乃至珠三角地區(qū)的廣大養(yǎng)老市場(chǎng),提供高質(zhì)量的養(yǎng)老區(qū)域和設(shè)施,為解決不期而至的老齡化社會(huì)做準(zhǔn)備。當(dāng)?shù)卣梢宰プC(jī)遇,在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi),通過市場(chǎng)手段,開放社會(huì)辦養(yǎng)老,大力開展集中化、社會(huì)化、規(guī)?;纳鷳B(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目,并以廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目為基礎(chǔ),奠定所在地區(qū)中國(guó)生態(tài)養(yǎng)老之都的地位。2. 吸引國(guó)際公益資本投入廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心及其配套項(xiàng)目的建設(shè),是資金密集型的產(chǎn)業(yè)投資,有著非常廣闊的市場(chǎng)空間和長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào),是國(guó)際資本和國(guó)內(nèi)游資的追捧對(duì)象。通過合理的規(guī)劃,以及政策傾斜,僅以養(yǎng)老項(xiàng)目為基礎(chǔ),單個(gè)項(xiàng)目就可以吸引數(shù)十億的資金投入,成功項(xiàng)目還可以通過國(guó)際融資渠道在海內(nèi)外上市,謀求更大的發(fā)展。大量資金的流入,對(duì)粵西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,受益良多。3. 充分利用當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源湛江地區(qū)的生態(tài)資源豐富,除了少量的天然資源得到開發(fā)之外,大部分原生態(tài)的海島資源都是以荒島的形式白白浪費(fèi)。而湛江地區(qū)海島的生態(tài)資源又不適宜引進(jìn)容易引起海洋污染的工業(yè)項(xiàng)目,造成粵西地區(qū)大量的海島生態(tài)資源實(shí)際上是處于閑置狀態(tài)。唯有創(chuàng)建與自然融為一體的,沒有工業(yè)污染的養(yǎng)老項(xiàng)目,方可以充分利用粵西地區(qū)眾多的荒島野林,在保持青山綠水的前提下,產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。4. 協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)嘏涮桩a(chǎn)業(yè)發(fā)展廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項(xiàng)目是一個(gè)高質(zhì)量的人居工程,養(yǎng)老基地建設(shè)類同于一個(gè)城市的再造過程,新的城市建設(shè)、新的居民的引進(jìn),毫無疑問將帶動(dòng)商業(yè)、交通、服務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)的需求的增長(zhǎng),這對(duì)于協(xié)調(diào)湛江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,增加當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收益、改善城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)功能結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展,都將起到積極、重要的作用。5. 促進(jìn)傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展文化是一個(gè)城市發(fā)展的靈魂。湛江地區(qū)蘊(yùn)藏著豐富的民俗文化資源,許多資源已處于自然消亡的邊緣。長(zhǎng)期不協(xié)調(diào)的文化引導(dǎo),導(dǎo)致原本富裕的文化資源并沒得到良好的利用和發(fā)揚(yáng)。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心建設(shè)是一個(gè)高度的文化發(fā)揚(yáng)基地,通過對(duì)本地傳統(tǒng)文化資源的有效開發(fā),引進(jìn)先進(jìn)的、積極的、健康的文化元素,有利于促進(jìn)湛江本地文化的發(fā)掘、整理、繼承和光大。6. 推動(dòng)教育衛(wèi)生行業(yè)進(jìn)
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