【文章內(nèi)容簡介】 幢3管理中心大樓30009000 小高層4員工宿舍7000小高層5醫(yī)療中心10005000門診急救中心6康復(fù)中心500 1000 醫(yī)療中心附屬機(jī)構(gòu)7膳食中心1000 3000 常住人員用餐8文化中心2500 3500 書法、歌舞、棋牌、創(chuàng)作、專題講座等9養(yǎng)殖中心5000 5000 觀賞性鳥類10體育中心1萬2500 室內(nèi)場館11酒店、商務(wù)中心5500 3萬 國際交流平臺12游艇俱樂部3000 4500 俱樂部管理中心13后勤保障中心1500 3000 物資儲存、配送14佛教寺院1萬1萬 寺院、僧侶宿舍15高爾夫練習(xí)場3萬 3000 接待中心16果樹基地7萬租地保障17花卉基地3萬 租地保障18區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路5萬建設(shè)用地及租地保障19草地、園林景觀5萬 租地保障合計50萬 31萬 最大容納1萬人（2） 用地性質(zhì)用地性質(zhì)分為征地和租地兩種形式，為了保證項目建設(shè)用地和保護(hù)用地，擬采用兩種方式向有關(guān)部門申報。征地過程分為二期達(dá)到500畝的項目用地，保護(hù)用地采用分期租用的形式遞減。建設(shè)用地和保護(hù)用地的具體計劃如下表所示：項目用地規(guī)劃性質(zhì)表（單位：畝）序號用地規(guī)劃第一期第二期總計1征地（建設(shè)用地）2382504882租地（保護(hù)用地）2502502503合計738（3） 保護(hù)規(guī)劃項目在建設(shè)用地之外，設(shè)置了包括項目建設(shè)用地在內(nèi)的共計738畝保護(hù)用地，目的在于維持項目周邊方圓738畝范圍內(nèi)嚴(yán)格的環(huán)境保障，不允許規(guī)劃和建設(shè)包括工廠、工程以及其他永久性建筑。避免發(fā)生國內(nèi)頤養(yǎng)機(jī)構(gòu)周邊經(jīng)常發(fā)生的再規(guī)劃項目和工程，造成頤養(yǎng)中心空氣，噪聲、水源、景觀等環(huán)境的污染。如在深圳建設(shè)的馬會頤養(yǎng)中心，由于周邊工程等項目的建設(shè)，造成頤養(yǎng)中心喪失原始環(huán)境條件，使頤養(yǎng)中心失去吸引力。本項目的保護(hù)規(guī)劃旨在保護(hù)項目的周邊環(huán)境，在頤養(yǎng)中心的建設(shè)過程中以及建成后，永不再受到環(huán)境改變的侵?jǐn)_。六 市場前景1. 市場分析隨著我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的逐步完善，對于離休退休老年人口來說，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為我國老齡人口的最佳選擇，理由有四：（1） 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是孤寡老人擺脫孤獨感的最佳途徑歲月的滄桑，不僅在老人的臉上刻滿了皺紋，還無情地奪去了一些老人的伴侶。調(diào)查表明，60歲以上的老年人無配偶的占27％，失去了“另一半”，使老年人心里感到?jīng)]了依靠，生活變得雜亂無章，像秋天的落葉，飄零無著，孤立無援的感受，常令身老人不寒而栗。入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，“寡人”不孤，那么多的老年人，總能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋，生活變得豐富多彩了。據(jù)調(diào)查80％的入住老人對目前的生活感到“很滿意”，72％的入住老人沒有了孤獨感。（2） 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人追求生活質(zhì)量的選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使老年人多了一個選擇生活的機(jī)會，他們不必在家里孤獨地打發(fā)日子，而是老年人改變自己命運的一次自我解放，展示了老年人的現(xiàn)代意識。近年來，一些身體健康又有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老人也住進(jìn)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這種純休閑型的入住，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民群眾生活質(zhì)量提高的一個重要標(biāo)志，是當(dāng)代老年人的一種全新的生活追求。據(jù)對入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人的調(diào)查，目前有32％的老人是出于選擇這種悠閑的生活方式而住進(jìn)來的。這種“休閑型”的入住，拉動了老年人生活質(zhì)量的全面提升，使養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人的生活發(fā)生了質(zhì)的變化。（3） 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人最安全的養(yǎng)老方式老人在家獨居，對突發(fā)疾病是難以應(yīng)付的。醫(yī)療條件是所有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人最為青睞的，24小時有大夫值班，從根本上解除了老年人的后顧之憂。許多老人認(rèn)為，住到大型養(yǎng)老中心，真是找到了一個“全能保姆”，衣、食、住、行、醫(yī)，什么都不用自己操心了。老年公寓完善的生活服務(wù)和優(yōu)越的醫(yī)療條件，為老年人的晚年提供了可靠的保障。據(jù)調(diào)查，86％的老人“最看中的”是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療條件，居能安身，醫(yī)可治病，這是任何一個家庭都難以做到的，而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做到了這一點。（4） 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是老年人解除子女負(fù)擔(dān)的最佳選擇家庭結(jié)構(gòu)的變化，使老人難以得到子孫無微不至的照顧。白天，兒孫們都需要工作，即使有心恐也無力；晚上，兒孫都有自己的小家庭，即使兒女孝順，老人也心存不安。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人不僅能得到比子女更加及時和專業(yè)的照顧，也解除了子女的后顧之憂。老人怡然自得，子女安心工作，還可以利用節(jié)假日，一家團(tuán)聚，其樂融融。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐步走向規(guī)范化，普及化，是老齡化社會發(fā)展的必然趨勢。這意味著，廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心有著穩(wěn)定和樂觀的市場前景。2. 市場定位廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目的市場初步定位是向國內(nèi)離退休干部、學(xué)者，高收入人群和港澳地區(qū)、珠三角地區(qū)以及海外歸僑的適齡老人提供頤養(yǎng)天年的一站式養(yǎng)老社區(qū)。根據(jù)以上地區(qū)老齡人口的分布狀況、文化背景、經(jīng)濟(jì)能力，市場的分布如下表：廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目市場分布表序號地 區(qū)床 位比 例1國內(nèi)離退休干部150030%2國內(nèi)高收入人群150030%3港澳地區(qū)50010%4廣東100020%5海外50010%6合計5000100%市場的規(guī)劃和定位決定未來項目開展的營銷方式和資源分布，在實際操作中，將根據(jù)市場定位決定價格定位和服務(wù)定位。3. 市場需求（1） 人口數(shù)量目標(biāo)市場老年人口絕對數(shù)量大，并且增長迅速，在總?cè)丝谥兴急戎厝找嫣岣?。香港地區(qū)60歲以上老人總數(shù)已達(dá)110萬，占人口總數(shù)的17%；廣東省60歲以上人口已達(dá)880多萬，％，其中65歲以上老年人口達(dá)570多萬，％；澳門60歲以上人口也達(dá)4萬，占總?cè)丝诘?0%；深圳也有近10萬老人了，也接近總?cè)丝诘?0%。以上龐大的老年人口如根據(jù)調(diào)查有5%的老人希望得到養(yǎng)老服務(wù)，總數(shù)也有50萬，去除廣東省人口中的農(nóng)村人口因素，港澳和深圳的養(yǎng)老服務(wù)對象也達(dá)78萬人。（2） 購買欲望從目前整個廣東省養(yǎng)老服務(wù)的市場看，養(yǎng)老設(shè)施不足是顯而易見的。目前，廣東省擁有各類養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)1988家，，城市的福利機(jī)構(gòu)有215家，其中，政府辦的133家，民辦的有82家，，%，其中，香港老人僅3000人。香港無疑是養(yǎng)老莊園客源市場的最大商業(yè)機(jī)會，其一，香港人大約60%是早年移居香港的廣東省籍居民，落葉歸根是普遍的思想；其二，香港的養(yǎng)老資源有限，供需差額約30%，也就是說10人申請入住養(yǎng)老院只能有7人如愿；其三，香港養(yǎng)老院條件普遍不佳，居住狹窄，缺乏活動空間，環(huán)境差；其四，香港養(yǎng)老院收費較高，與廣東省相同條件的收費比例大約是1：6。因此，香港老人回深圳養(yǎng)老的觀念在香港十分普及。存在的問題是，由于香港政府的“福利不跨境”政策，導(dǎo)致老人回鄉(xiāng)養(yǎng)老存在醫(yī)療和養(yǎng)老金領(lǐng)取的困難。隨著兩地政府不斷的商討，這個問題可望在近期得到解決。廣東及深圳是中國最早改革開放的地區(qū)，人均GDP，人均收入一直名列全國之首。其中深圳的人均收入已經(jīng)超過國外中等發(fā)達(dá)國家。年輕的深圳人艱苦創(chuàng)業(yè)，斬獲不菲，紛紛將家鄉(xiāng)的父母接至深圳，構(gòu)成深圳從天而降的10萬老人群體，同時，也帶來了諸多老年問題，安全問題、交流問題、活動問題、家庭問題等，加上子女工作繁忙，導(dǎo)致深圳老人的生活，特別是精神生活方面質(zhì)量并不高，而每月數(shù)千元的養(yǎng)老費用，使老人能夠過上更好的晚年生活，這對深圳人來說，無疑是一件好事。（3） 購買能力香港老人享受著比較穩(wěn)定的養(yǎng)老保障，以香港60歲以上的獨居老人為例，香港政府每月發(fā)放的綜援標(biāo)準(zhǔn)金額，2004年9月之后調(diào)整為2270港元，加上其他福利補助，如1000多元的房租津貼、625705元的生果金，每月補貼可達(dá)30004000元港元。因病住院，政府一天補助3000元，入住養(yǎng)老院，政府每人每月補助6000港元。如此豐厚的老年補貼在香港也許并不豐厚，但在內(nèi)地養(yǎng)老，則可以大幅度地提升生活品質(zhì)。這也是香港老年人踴躍北上養(yǎng)老的原因。以深圳居民的經(jīng)濟(jì)狀況為例，深圳的經(jīng)濟(jì)收入一向排在全國前列，2005年人均年薪達(dá)到32476元，其中，由于暫住人口基數(shù)較大，及工資差額過大的因素，加之還不包括深圳自營人員的經(jīng)濟(jì)收入，深圳居民的實際收入遠(yuǎn)高于此數(shù)。另外，深圳高收入人群定居深圳的愿望強(qiáng)烈，把父母接來深圳養(yǎng)老已經(jīng)成為大多數(shù)內(nèi)地來深居民的愿望。因此，每月20003000元的養(yǎng)老費用對于深圳人來說，并不是很大的問題。4. 市場分布目標(biāo)市場老齡人口比例序號地 區(qū)老齡人口（萬人）預(yù)期人數(shù)比 例1國內(nèi)離退休干部150015002高收入老年人群100015003港澳地區(qū)1255004廣東城鎮(zhèn)老年家庭30010005海外 1005006合計30255000表中可見，國內(nèi)離退休干部、高收入老年人群、廣東城鎮(zhèn)老年家庭依然是本度假村頤養(yǎng)中心最大客戶來源，也是我們營銷活動的主戰(zhàn)場；深圳和珠三角地區(qū)、港澳地區(qū)是未來市場潛力最大的城市之一，國內(nèi)離退休干部、高收入老年人群是我們市場的競爭方向；而廣東由于農(nóng)業(yè)人口的比例，加上以廣州為主的各大城市，如肇慶、中山、東莞等地借助地區(qū)優(yōu)勢，業(yè)已開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，競爭力比較大；而澳門人口較少，年輕化程度高，地方也不錯，購買養(yǎng)老莊園的養(yǎng)老服務(wù)的幾率相對比較小。七 造福一方廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目，是一套有針對性的量體裁衣的城市發(fā)展方略，對于項目所在地長遠(yuǎn)發(fā)展，具有十分重要的意義。對于國家而言，人口老齡化關(guān)系到國家的發(fā)展和民族的振興，從中央到地方普遍引起高度關(guān)注，政府和社會各個階層在迎接老齡化社會的不期而至，殫精竭慮，擔(dān)負(fù)起不可推卸的責(zé)任；對于地區(qū)來說，面對老齡化社會的到來，有必要未雨綢繆，在準(zhǔn)備應(yīng)對挑戰(zhàn)的同時，積極調(diào)整城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，為未來的變遷做好準(zhǔn)備；對于企業(yè)來說，社會的需求就是商機(jī)，滿足社會需求是企業(yè)的社會責(zé)任，面對撲面而來的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)不可能置身度外；對于個人來說，每一個人都會變老，為了使更多的老人都有幸福的晚年，為了我們的子孫后代不再為親人的老去承擔(dān)更重的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)，政府、企業(yè)和個人都有義務(wù)擔(dān)負(fù)起這歷史賦予的責(zé)任。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心的建設(shè)，對于開發(fā)、利用南中國海的島嶼資源優(yōu)勢，影響是長遠(yuǎn)的。歸納起來，有以下幾個重要方面將取得顯著成果：1． 創(chuàng)建中國養(yǎng)老示范基地面向高于全國經(jīng)濟(jì)平均發(fā)展水平的珠三角地區(qū)和港澳地區(qū)，粵西地區(qū)最有條件通過大規(guī)模的養(yǎng)老基地建設(shè)，為深圳、香港、澳門、乃至珠三角地區(qū)的廣大養(yǎng)老市場，提供高質(zhì)量的養(yǎng)老區(qū)域和設(shè)施，為解決不期而至的老齡化社會做準(zhǔn)備。當(dāng)?shù)卣梢宰プC(jī)遇，在國家政策允許的范圍內(nèi)，通過市場手段，開放社會辦養(yǎng)老，大力開展集中化、社會化、規(guī)?；纳鷳B(tài)養(yǎng)老項目，并以廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目為基礎(chǔ)，奠定所在地區(qū)中國生態(tài)養(yǎng)老之都的地位。2． 吸引國際公益資本投入廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心及其配套項目的建設(shè)，是資金密集型的產(chǎn)業(yè)投資，有著非常廣闊的市場空間和長遠(yuǎn)的投資回報，是國際資本和國內(nèi)游資的追捧對象。通過合理的規(guī)劃，以及政策傾斜，僅以養(yǎng)老項目為基礎(chǔ)，單個項目就可以吸引數(shù)十億的資金投入，成功項目還可以通過國際融資渠道在海內(nèi)外上市，謀求更大的發(fā)展。大量資金的流入，對粵西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，受益良多。3． 充分利用當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源湛江地區(qū)的生態(tài)資源豐富，除了少量的天然資源得到開發(fā)之外，大部分原生態(tài)的海島資源都是以荒島的形式白白浪費。而湛江地區(qū)海島的生態(tài)資源又不適宜引進(jìn)容易引起海洋污染的工業(yè)項目，造成粵西地區(qū)大量的海島生態(tài)資源實際上是處于閑置狀態(tài)。唯有創(chuàng)建與自然融為一體的，沒有工業(yè)污染的養(yǎng)老項目，方可以充分利用粵西地區(qū)眾多的荒島野林，在保持青山綠水的前提下，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。4． 協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)嘏涮桩a(chǎn)業(yè)發(fā)展廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心項目是一個高質(zhì)量的人居工程，養(yǎng)老基地建設(shè)類同于一個城市的再造過程，新的城市建設(shè)、新的居民的引進(jìn)，毫無疑問將帶動商業(yè)、交通、服務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)的需求的增長，這對于協(xié)調(diào)湛江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收益、改善城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)功能結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，都將起到積極、重要的作用。5． 促進(jìn)傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展文化是一個城市發(fā)展的靈魂。湛江地區(qū)蘊藏著豐富的民俗文化資源，許多資源已處于自然消亡的邊緣。長期不協(xié)調(diào)的文化引導(dǎo)，導(dǎo)致原本富裕的文化資源并沒得到良好的利用和發(fā)揚。廣東硇洲島旅游度假頤養(yǎng)中心建設(shè)是一個高度的文化發(fā)揚基地，通過對本地傳統(tǒng)文化資源的有效開發(fā)，引進(jìn)先進(jìn)的、積極的、健康的文化元素，有利于促進(jìn)湛江本地文化的發(fā)掘、整理、繼承和光大。6． 推動教育衛(wèi)生行業(yè)進(jìn)