【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算責(zé)任單位 全面預(yù)算指標(biāo)的確定與分解 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算指標(biāo) 1 9 6 2 1 4 . 37 4 4 3 4 . 22 4 4 6 3 . 13 6 9 6 3 . 6020220400006000080000100000120220140000160000180000202200工程項目折讓 196214 74434 24463 36964工程項目折讓現(xiàn)金折讓賬面折讓常規(guī)產(chǎn)品折讓現(xiàn)金折讓賬面折讓遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 預(yù)算 目標(biāo)的作用 ? 預(yù)算 目標(biāo)使我們看清使命； ? 預(yù)算 目標(biāo)有助于我們安排輕重緩急； ? 預(yù)算 目標(biāo)是我們產(chǎn)生積極性，引導(dǎo)我們發(fā)揮潛能； ? 預(yù)算 目標(biāo)有助于評估進(jìn)展； ? 預(yù)算 目標(biāo)使我們把重點從工作本身轉(zhuǎn)移到工作成果上。 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 基于價值的行動 目標(biāo)是具有兌現(xiàn)日期的夢想 。 －－哈維 ? 馬凱 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 一個科學(xué)的目標(biāo)準(zhǔn)則“聰明的 ” 具體 簡明、清晰指出要完成的任務(wù) 可衡量 用具體，可觀察到的語句來描述一旦目標(biāo) 達(dá)到會產(chǎn)出什么不同。 可實現(xiàn) 在時間，成本和挑戰(zhàn)性的可行性。 相關(guān) 將之與經(jīng)營計劃相聯(lián)系。 有時限性 包括達(dá)到成就的具體日期。 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 “聰明”的目標(biāo) 不聰明的目標(biāo) 提高我所管理的員工的時間管理技能。 準(zhǔn)備更好的銷售報告。 聰明的目標(biāo) 與 HR合作在 7月 1日前給我所有的下屬完成一個時間管理的課程。 利用銷售隊伍提供的信息，在 8月 1日前修改目前的銷售報告以提供有關(guān)銷售量和利潤方面的準(zhǔn)確信息。 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 練習(xí)：哪些是聰明的目標(biāo) 5分鐘 ?設(shè)計和實施一項安全項目，使 2022年事故發(fā)生數(shù)額比 2022年降低 25％。 ?達(dá)到預(yù)算 ?到 2022年底利用新的報告系統(tǒng) ?比去年提高客戶滿意率 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 有證據(jù)表明，更困難的目標(biāo)通常導(dǎo)致更高的績效。 難度 績效 正常績效線 目標(biāo)線 反應(yīng)線 設(shè)定目標(biāo) 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 傳統(tǒng)的目標(biāo)設(shè)定過程 只管快干，不必?fù)?dān)心質(zhì)量 增加利潤，不管用什么方法 最高管理當(dāng)局的目標(biāo) 事業(yè)部經(jīng)理的目標(biāo) 部門管理者的目標(biāo) 職員個人目標(biāo) 我希望看到我們事業(yè) 部利潤的顯著增長 我們需要改 進(jìn)公司的績效 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 傳統(tǒng)管理中的目標(biāo) ?作用： 控制的方式 ?效果： 恐嚇 ?設(shè)定方式：上級給下級規(guī)定，單向過程 ?缺點： 可能不科學(xué) ? 目標(biāo)模糊，可操作性差 ? 信息偏差，目標(biāo)一致性差 ? 難以考核，獎罰不分明 ? 激勵性差 ?解決之道：引進(jìn)計劃目標(biāo)管理模式 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 ? 將目標(biāo)作為一種激勵因素 (而非控制手段 ),讓人們確切地了解對他們的期望，使他們參與自身的目標(biāo)設(shè)定過程，將他們實現(xiàn)目標(biāo)的進(jìn)展情況不斷地反饋給他們，以及根據(jù)實現(xiàn)目標(biāo)的情況對他們進(jìn)行獎勵，從而產(chǎn)生激勵，以保證目標(biāo)的實現(xiàn)。 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （一）全面預(yù)算目標(biāo)的確定 預(yù)算目標(biāo)的特征 ? 預(yù)算目標(biāo)應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的要求 ? 預(yù)算目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)目標(biāo)相一致 ? 預(yù)算目標(biāo)能夠可靠計量 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 基礎(chǔ)分析 預(yù)算制定 預(yù)算實施與評價 SWOT分析 公 司 戰(zhàn) 略 戰(zhàn) 略 預(yù) 算 年 度 預(yù) 算 預(yù) 算 實 施 預(yù) 算 考 評 與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （一）預(yù)算目標(biāo)的確定 預(yù)算目標(biāo)體系 ? 單一目標(biāo)的缺陷 ? 預(yù)算目標(biāo)體系 ? 財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)結(jié)合 ? 過程與結(jié)果結(jié)合 ? 預(yù)算指標(biāo)的層次性 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 ??利潤總額 ?利潤率 ?利潤與銷售比率 ?利潤與投資比率 ?利潤與資本比率 ?市場地位 ?資產(chǎn)，銷售或利潤增加率 ?市場地位 ?生產(chǎn)力－人，機器，資本 ?市場占有率 ?銷售種類和產(chǎn)品類別 ?銷售額 ?雇員關(guān)系，行為，流動 ?公司知名度 ?社會關(guān)系 公司目標(biāo)的實例 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 公司應(yīng)該追求的目標(biāo) ?客戶滿意 ?核心能力 ?內(nèi)部管理 ?財務(wù)結(jié)果 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分卡 (Balance Scorecard) High ?財務(wù)表現(xiàn)如投資回報率、每股盈利等，對于不斷改善和創(chuàng)新常常形成誤導(dǎo) ?忘記財務(wù)數(shù)據(jù)，不斷改善生產(chǎn)數(shù)據(jù)如壞品率，生產(chǎn)周期時間等，財務(wù)表現(xiàn)自然會好 ?哈佛的財務(wù)教授 Kaplan amp。 Norton研究并發(fā)現(xiàn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不會單看一套數(shù)據(jù) 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分卡 (Balance Scorecard) ?K amp。 N用了一年的時間調(diào)研了 12家被認(rèn)為是量度企業(yè)績效頂尖的企業(yè) ?在 1992年 K amp。 N發(fā)表了現(xiàn)今最熱門的企業(yè)績效管理方法 “綜合計分卡 (Balance Scorecard)” ?綜合計分卡的目的就是希望做到量度并能推動績效“ Measure That Drive Performance” 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分 (Balance Scorecard) ?主要動力 (Key Drivers) 內(nèi)部管理 學(xué)習(xí)創(chuàng)新 ?主要結(jié)果 (Key Outes) 顧客滿意 財務(wù)表現(xiàn) 內(nèi)部 管理 顧客 滿意 財務(wù) 表現(xiàn) 產(chǎn)品／服務(wù) 流程建立 市場表現(xiàn) 戰(zhàn)略投資 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分 (Balance Scorecard) ?列出在綜合計分卡的 4個方面中企業(yè)的成功 要素（ Key Success Factors) ?保持管理的可行性，總共 16－ 20個要素 ?企業(yè)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略為中心，不是控制 ?需要企業(yè)上下一心，自上而下把綜合計分卡 向員工溝通 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 綜合計分 (Balance Scorecard) 核心能力內(nèi)部管理顧客滿意財務(wù)表現(xiàn)企業(yè)部門個人遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 平衡計分卡 (Balance Scorecard) ?全面評價企業(yè)提高企業(yè)競爭力 ?是 ?財務(wù)總監(jiān)在設(shè)計全面預(yù)算指標(biāo)系統(tǒng)時 ?必須有的一張藍(lán)圖 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （一）預(yù)算目標(biāo)的確定 預(yù)算目標(biāo)確定的客觀依據(jù) ? 市場標(biāo)準(zhǔn) ? 預(yù)算目標(biāo)的提出者 —出資人 ? 預(yù)算目標(biāo)的提出依據(jù) —市場平均利潤 ? 內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn) ? 歷史水平 ? 未來潛力 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 核心指標(biāo)： 是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)分為：核心指標(biāo)與預(yù)算科目 預(yù)算科目： 預(yù)算科目是核心指標(biāo)的分解計算指標(biāo)。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制執(zhí)行。 其它費用%保險費%養(yǎng)路費%燃料費%車船稅%車輛修理費%其他%保險費 養(yǎng)路費車船稅 燃料費車輛修理費 其它費用其他遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 一 、 核心指標(biāo) 核心指標(biāo)是依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，下屬各房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。預(yù)算科目是核心指標(biāo)的分解計算指標(biāo)。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制 執(zhí)行。財務(wù)預(yù)算體系中的核心指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)有兩類，共八個。第一類是財務(wù)指標(biāo)，共五個，包括： 銷售額 、 投資額 、 利潤額 、 銷售利潤率 和 投資利潤率 ；第二類是管理指標(biāo)，共三個，包括： 費用額 、銷售率 和 費用利潤率 。動態(tài)指標(biāo)有： 現(xiàn)金凈流量增加額 、 動態(tài)投資回收期節(jié)約 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心指標(biāo)的組成 核心指標(biāo)設(shè)計 靜態(tài)指標(biāo)： 動態(tài)指標(biāo)： 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 1） 銷售額 公式 ：銷售額＝主營業(yè)務(wù)收入＋其他業(yè)務(wù)收入 其中：主營業(yè)務(wù)收入是指住宅 、 車位和非住宅建筑物等項目銷售取得的收入 。 其他業(yè)務(wù)收入是指住宅 、 車位和公建等項目出租取得的收入 ， 及其他各項收入 。 確認(rèn)原則 ：實行按揭付款方式的買賣合同 ， 以首付款交齊并由客戶提供全套有效的按揭材料的時間為收入確認(rèn)時間 。 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 2） 投資額 公式 ：投資額＝土地開發(fā)費用 +前期工程費用 +建安工程費用 +項目建設(shè)配套費用 +監(jiān)理費用 +開發(fā)間接費 確認(rèn)原則 ：各項投資額以公司財務(wù)部實際會計核算報表中的數(shù)據(jù)為準(zhǔn) ， 以實際投資到位為標(biāo)準(zhǔn) 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 3） 利潤額 公式 ：利潤額＝銷售收入－投資額－費用額－營業(yè)稅金及附加 其中：費用額是指管理費用 、 銷售費用和固定資產(chǎn)購置費的總和 。 費用額＝管理費用＋銷售費用＋（ 固定資產(chǎn)購置費 /5年 ） 確認(rèn)原則 ：固定資產(chǎn)購置費按當(dāng)年購置費用的五分之一計入當(dāng)期費用額 ， 但在預(yù)算書中必須全額反映 。 折舊期限的最后一年清理時再進(jìn)行調(diào)整 。 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 4） 銷售利潤率＝利潤 /銷售收入 100% 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo) 5） 投資利潤率＝利潤 /投資額 100% 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 1） 費用額 費用額 =管理費用 +銷售費用 +（ 固定資產(chǎn)購置費 /5年 ） 2） 銷售率 其中：計劃均價是指市場預(yù)測平均價格，由子公司銷售市場研究部門提供，集團(tuán)價格委員會審核。 3）費用利潤率＝利潤 /費用總額 100% 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 管理類指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （ 二 ） 動態(tài)指標(biāo) 現(xiàn)金凈流量增加額 =預(yù)算收入的凈增加額 +預(yù)算成本費用的凈節(jié)約額 *作為年度績效考核和項目總評價的指標(biāo) 動態(tài)投資回收期節(jié)約 =項目計劃的投資回收期 —項目實際投資回收期 *作為項目總評價的考評指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 動態(tài)指標(biāo) 目的與作用 遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 案例：北京當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022年度全面預(yù)算考核指標(biāo) 項目 單位 考核指標(biāo)（ A） 考核指標(biāo)說明 考核周期和權(quán)重 評分標(biāo)準(zhǔn) 月度 季度 年度 房地產(chǎn)公司 營業(yè)計劃完成率 實際簽約額 /計劃簽約額 60% 5% 20% A100%為 5分 （ 不含 4分 ） ； 90%≤A100% 為 4分； 80%≤A90%為 3分； 70%≤A80%為 2分； 70%以下 0分 。 銷售回款完成率 實際回款額 /計劃回款額 40% 5% 10% 利潤計劃完成率 實際利潤額 /計劃利潤額 月度 預(yù)