【正文】 表的編制 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 一 、 預(yù)算表編制流程 （ 一 ） 編制各附表 編制單位依據(jù)房地產(chǎn)公司董事會(huì)下達(dá)的年度計(jì)劃目標(biāo) ， 編寫(xiě)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) ， 明確預(yù)算年度的工作量 。各部門據(jù)此編制相關(guān)的附表： 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) ——經(jīng)營(yíng)部在經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理的指導(dǎo)下 ，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃依據(jù)實(shí)際情況和計(jì)劃目標(biāo)修訂 ， 并對(duì)預(yù)算年度重點(diǎn)細(xì)化 ， 編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) ，涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有環(huán)節(jié) 。 銷售收入預(yù)算表 ——銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下 ，依據(jù)取得的年度可售住宅面積 、 車位數(shù)量 、 非住宅面積和計(jì)劃均價(jià)等數(shù)據(jù) ， 編制銷售收入預(yù)算表 。編制時(shí)應(yīng)按樓號(hào)分別列示 ， 住宅 、 車位 、 非住宅出售收入?yún)R總至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入合計(jì)欄 ， 出租收入?yún)R總至其他業(yè)務(wù)收入合計(jì)欄 ， 各項(xiàng)收入的計(jì)算采用穩(wěn)健性原則 。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算表 ——經(jīng)營(yíng)部在經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理的指導(dǎo)下 ， 依據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供宗地的評(píng)估價(jià)格信息 、拆遷補(bǔ)償協(xié)議 、 與土地方的合作協(xié)議以及年度開(kāi)發(fā)任務(wù) ， 對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 、 地價(jià)款 、 土地評(píng)估費(fèi) 、契稅和其他等項(xiàng)目進(jìn)行估算 ， 編制土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算表 。 預(yù)算表的編制 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 前期工程費(fèi)用預(yù)算表 ——預(yù)算合約部會(huì)同經(jīng)營(yíng)部 ， 在預(yù)算部經(jīng)理和經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理的指導(dǎo)下 ， 編制前期工程費(fèi)用預(yù)算表 。 具體項(xiàng)目包括：可研費(fèi) 、 方案咨詢費(fèi) 、 招投標(biāo)費(fèi) 、 設(shè)計(jì)費(fèi) 、 質(zhì)量監(jiān)督 、 測(cè)量費(fèi)用 、 勘探費(fèi) 、 執(zhí)照費(fèi) 、 竣工圖費(fèi) 、綠化費(fèi)和其他費(fèi)用 。 各項(xiàng)目填報(bào)依據(jù)是： ① 政府相關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ② 平面 、 立面 、 施工圖 、景觀 、 裝修 、 市政等在內(nèi)所有的設(shè)計(jì)費(fèi)和方案咨詢費(fèi)參照市場(chǎng)價(jià)格； ③ 執(zhí)照費(fèi)包括各種應(yīng)辦證照需要向政府相關(guān)部門交納的費(fèi)用 。 建安工程費(fèi)用預(yù)算表 ——預(yù)算部在預(yù)算合約部經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下 ， 編制建安工程費(fèi)用預(yù)算表 。 具體項(xiàng)目包括：基礎(chǔ) 、 土建 、 設(shè)備安裝 、 地下車庫(kù) 、 電氣安裝 、 和其他費(fèi)用 。 各項(xiàng)目填報(bào)時(shí)注意： ① 請(qǐng)按樓號(hào)編制工程造價(jià)；② 已開(kāi)工的樓盤(pán)以建安合同為填報(bào)依據(jù)； ③ 待開(kāi)工的樓盤(pán)以規(guī)劃和預(yù)算定額為填報(bào)依據(jù)； ④地下車庫(kù)及裝修單列 。 預(yù)算表的編制 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)預(yù)算表 ——項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須的周轉(zhuǎn)房和樣板間費(fèi)用 ， 由信息管理部牽頭 ， 會(huì)同預(yù)算合約部 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)部共同完成 。 銷售費(fèi)用預(yù)算表 ——銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下 ， 依據(jù)年度銷售任務(wù) ， 對(duì)市場(chǎng)推廣費(fèi)用 、 銷售傭金 、 管理酬金 、 日常銷售管理費(fèi)用等項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎且合理的估算 ， 編制銷售費(fèi)用預(yù)算表 ， 并在表內(nèi)注明各項(xiàng)銷售費(fèi)用的計(jì)提比例 。 參照集團(tuán)提供的銷售費(fèi)用預(yù)算表編制 （ 見(jiàn)附表一：銷售費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表 ） 。 管理費(fèi)用預(yù)算表 ——財(cái)務(wù)部在財(cái)務(wù)經(jīng)理的指導(dǎo)下 ， 依據(jù)上一年度實(shí)際費(fèi)用支出情況 ，制定管理費(fèi)用預(yù)算 ， 報(bào)公司總經(jīng)理審定 。其中的專項(xiàng)費(fèi)用主要是無(wú)法分?jǐn)偟讲块T的開(kāi)支 ， 即公司級(jí)費(fèi)用 。 公司財(cái)務(wù)部門發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入公司管理費(fèi)用總額中考核 。 ， 見(jiàn)以下管理費(fèi)用預(yù)算表編制 （ 見(jiàn)附表二：管理費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表 ） 。 預(yù)算表的編制 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)預(yù)算表 ——行政管理部門在其負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下 ， 對(duì)編制單位在預(yù)算年度可能發(fā)生的超過(guò) 2022元 ， 使用期限在一年以上的各種資產(chǎn) （ 不含在建工程 ） 購(gòu)置支出 ， 編制固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算表 。 （ 二 ） 根據(jù)附表編制預(yù)算匯總表 預(yù)算編制單位的財(cái)務(wù)部門按照標(biāo)準(zhǔn)的格式和要求，依據(jù)完成的附表，編制預(yù)算匯總表。 預(yù)算匯總表格式 請(qǐng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算匯總表 （ 表三：標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算匯總表 ） 格式和科目?jī)?nèi)容制作填寫(xiě) ， 沒(méi)有預(yù)計(jì)發(fā)生額的空格填寫(xiě) “ 0‖， 以方便進(jìn)行匯總和分析 。 預(yù)算表的編制 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 說(shuō)明 l 預(yù)算表中所有項(xiàng)目單位為千元； l 財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目和稅金項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部門計(jì)算填寫(xiě)； l ―項(xiàng)目總評(píng)估 ” 一欄的各項(xiàng)目依據(jù)集團(tuán)審批的經(jīng)營(yíng)預(yù)算書(shū)填列 ， 且符合各項(xiàng)目核心指標(biāo)的要求； l 以前年度損益和預(yù)算科目根據(jù)會(huì)計(jì)決算報(bào)告填列； （十三） —（十八）的各項(xiàng)銷售率指標(biāo)按月計(jì)算填列，（十九）銷售率指標(biāo)只按全年完成數(shù)計(jì)算填列。 （ 三 ） 編表說(shuō)明 編制單位應(yīng)將各附表作為預(yù)算匯總表的附件一起上報(bào)公司財(cái)務(wù)中心 。 附表應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)目的填報(bào)依據(jù)及計(jì)算方法 ， 以便核對(duì) 。 預(yù)算表的編制 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 預(yù)算表的審批與管理 預(yù)算表編制完成后 ， 由公司總經(jīng)理和財(cái)務(wù)部審定簽字確認(rèn)后 ， 上報(bào)財(cái)務(wù)中心 、 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心 、 總工辦和集團(tuán)總裁審核 。 總裁和計(jì)劃財(cái)務(wù)中心 、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心 、 總工辦將核對(duì)各科目的預(yù)算數(shù) ， 并就其中同計(jì)劃目標(biāo)有差異的部分與編制單位的總經(jīng)理和計(jì)劃財(cái)務(wù)部會(huì)商修改 。 經(jīng)雙方同意確認(rèn)后 ，由預(yù)算責(zé)任人簽字生效 。 經(jīng)預(yù)算責(zé)任人簽字的預(yù)算表壹式陸份 ，集團(tuán)總裁 、 財(cái)務(wù)中心 、 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心 、總工辦 、 子公司總經(jīng)理 （ 預(yù)算責(zé)任人 ）和財(cái)務(wù)部各保留一份 。 預(yù)算表的審批與管理 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 全面預(yù)算管理系統(tǒng)成功的關(guān)鍵 預(yù)算執(zhí)行 預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算管理的核心內(nèi)容。只有嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，才能保證預(yù)算目標(biāo)最終能夠?qū)崿F(xiàn)。具體地說(shuō)，預(yù)算的執(zhí)行包括支出審批、月度數(shù)據(jù)更新、月度預(yù)算分析和預(yù)算外重大調(diào)整四項(xiàng)工作。 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 一 、 支出審批與授權(quán) 編制單位的支出包括兩類 ， 第一類支出屬于在建工程投資支出 ， 第二類支出屬于費(fèi)用支出 。 支出依上述分類實(shí)行兩級(jí)管理 。 工程投資支出納入一級(jí)管理；費(fèi)用類支出納入二級(jí)管理 。 上述二級(jí)預(yù)算支出將由房地產(chǎn)公司當(dāng)年的 《 業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)授權(quán)管理實(shí)施細(xì)則 》 和預(yù)算年度的授權(quán)書(shū)規(guī)定的責(zé)任人行使審批權(quán)限 。 而財(cái)務(wù)部門 ， 如果是集團(tuán)公司 ，應(yīng)同時(shí)包括集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)中心和子公司財(cái)務(wù)部 ， 負(fù)責(zé)審查各項(xiàng)支出是否符合預(yù)算 ， 有無(wú)越權(quán) 。 對(duì)符合條件的支出 ， 授權(quán)人員簽字后 ， 財(cái)務(wù)部門予以支出；對(duì)于不符合條件的支出 ， 財(cái)務(wù)部門有權(quán)拒絕支出 。 如預(yù)算調(diào)整審批完成 ， 財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)更新后的預(yù)算書(shū)作為支出依據(jù) 。 原則上 ， 在健全和完善的預(yù)算管理體系中 ， 財(cái)務(wù)部門是支出的第一審批環(huán)節(jié) ， 對(duì)不符合開(kāi)支條件的支出 ，財(cái)務(wù)部門有權(quán)給予否決 ， 同時(shí)財(cái)務(wù)部門是授權(quán)管理中的全責(zé)部門 ， 即對(duì)其他部門的越權(quán)支出承擔(dān)連帶責(zé)任 。 預(yù)算執(zhí)行 案例：某集團(tuán)公司財(cái)務(wù)授權(quán)管理手冊(cè) 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 二 、 月度數(shù)據(jù)更新 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程 ，相應(yīng)地 ， 預(yù)算管理要做到動(dòng)態(tài)的控制 。 預(yù)算管理要和會(huì)計(jì)核算緊密地結(jié)合起來(lái) ， 會(huì)計(jì)核算提供經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的實(shí)際結(jié)果 ， 財(cái)務(wù)部門要定期 （ 每月5日前 ） 將會(huì)計(jì)核算的成果反映到預(yù)算指標(biāo)和科目中 ， 便于進(jìn)行分析和調(diào)整 。 各編制單位的會(huì)計(jì)核算科目應(yīng)與預(yù)算科目有很好的一致性，保證預(yù)算能夠準(zhǔn)確、高效地獲得和匯集相關(guān)數(shù)據(jù)。如果現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算科目與預(yù)算科目存在重大不一致，應(yīng)上報(bào)公司財(cái)務(wù)中心，并在其指導(dǎo)下進(jìn)行調(diào)整。 各編制單位的財(cái)務(wù)部門應(yīng)在完成上月的會(huì)計(jì)核算后 ， 將實(shí)際核算結(jié)果匯集 ， 填列預(yù)算差異分析表 （ 表四：預(yù)算差異分析表 ） ， 報(bào)公司總經(jīng)理 ，匯總各部門意見(jiàn) 。 公司總經(jīng)理有權(quán)在全年預(yù)算總額范圍內(nèi)進(jìn)行月份之間的分配調(diào)整 ， 更新相應(yīng)月份的預(yù)算數(shù)據(jù) ， 形成月度預(yù)算表 。 預(yù)算執(zhí)行 實(shí)例：預(yù)算差異分析表 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 三 、 月度預(yù)算差異分析 地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理在完成月度預(yù)算數(shù)據(jù)更新 ， 編制月度預(yù)算表后 ， 應(yīng)進(jìn)行月度預(yù)算執(zhí)行情況的分析 ， 撰寫(xiě)預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告 。 預(yù)算分析是比對(duì)預(yù)算各科目的計(jì)劃數(shù)和實(shí)際發(fā)生數(shù) ， 分析判斷預(yù)算執(zhí)行情況 ， 找出影響因素并評(píng)估其作用 ， 提出下一時(shí)期對(duì)預(yù)算管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)調(diào)整的建議和意見(jiàn) 。 并將分析過(guò)程寫(xiě)成書(shū)面的預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告 。 各預(yù)算編制單位的預(yù)算分析工作由其財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé) ， 就相關(guān)問(wèn)題詢問(wèn)有關(guān)部門 ， 各部門應(yīng)給予高度配合 。 每月 5日前完成預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告 ， 提交給財(cái)務(wù)中心和公司總經(jīng)理 。 月度預(yù)算報(bào)告和預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理簽字后報(bào)公司總經(jīng)理簽署意見(jiàn)并備案 。 預(yù)算執(zhí)行 案例：營(yíng)銷部的問(wèn)題？ 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 四 、 預(yù)算外重大調(diào)整 由于編制預(yù)算時(shí)無(wú)法估計(jì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的種種變化 ， 預(yù)算可能需要進(jìn)行重大調(diào)整 。 此類調(diào)整是在月度預(yù)算表和月度預(yù)算分析報(bào)告經(jīng)公司總經(jīng)理確認(rèn)批準(zhǔn)后進(jìn)行的預(yù)算外重大調(diào)整 。 包括： 工程支出類預(yù)算外調(diào)整； 費(fèi)用類支出預(yù)算外調(diào)整 。 工程類支出預(yù)算外調(diào)整 。 工程投資性支出屬一級(jí)管理，預(yù)算外調(diào)整在報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。如因?yàn)橹卮笤O(shè)計(jì)變更導(dǎo)致預(yù)算外成本支出的調(diào)整，應(yīng)提交相應(yīng)的工程分析報(bào)告、設(shè)計(jì)分析報(bào)告；如為市場(chǎng)因素導(dǎo)致預(yù)算外支出，應(yīng)提交市場(chǎng)分析報(bào)告，作為調(diào)整的依據(jù)。如果因?yàn)槟稠?xiàng)支出推遲發(fā)生導(dǎo)致預(yù)算科目出現(xiàn)較大余額，且該支出將在預(yù)算年度的以后某期發(fā)生，子公司總經(jīng)理有權(quán)將該項(xiàng)支出對(duì)應(yīng)的余額轉(zhuǎn)入相應(yīng)的月份，調(diào)整預(yù)算數(shù)。（可參照 “ 預(yù)算數(shù)據(jù)更新 ” 一節(jié)） 預(yù)算執(zhí)行 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 費(fèi)用類支出預(yù)算調(diào)整 本類預(yù)算調(diào)整分兩種情況 。 一是預(yù)算科目余額轉(zhuǎn)出累加至以后月份 。 如果因某項(xiàng)支出推遲發(fā)生 ， 導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算數(shù)之間有較大差異 ，且該項(xiàng)費(fèi)用將在預(yù)算年度中以后某期發(fā)生 ， 則預(yù)算余額可以轉(zhuǎn)出累加至預(yù)計(jì)發(fā)生期 。 這類預(yù)算總額內(nèi)月度余額的調(diào)整在報(bào)子公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后可進(jìn)行 。 調(diào)整時(shí)應(yīng)以財(cái)務(wù)部門提交的預(yù)算調(diào)整意見(jiàn) （ 預(yù)算分析報(bào)告 ） 為依據(jù) 。 二是追加預(yù)算 ， 無(wú)論是因?yàn)轭A(yù)算編制的疏忽還是管理活動(dòng)的臨時(shí)需要 ， 所有對(duì)于預(yù)算總額增加的調(diào)整必須上報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后方可進(jìn)行 。 調(diào)整完的預(yù)算書(shū)壹式陸份 ， 留財(cái)務(wù)部 、 各子公司總經(jīng)理 、 集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)中心 、 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心 、 總工辦和集團(tuán)總裁各一份 。 所有預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的文件和預(yù)算書(shū)必須上報(bào)和保留電子文件 ， 同時(shí)采用局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)管理 。 預(yù)算執(zhí)行 關(guān)鍵：費(fèi)用的報(bào)銷制度 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 管理者職業(yè)化塑造 格利和繼剛的故事 ? 格利和繼剛是兩位先生 ， 年齡一樣 ， 同一時(shí)間應(yīng)聘到天鴻集團(tuán)工作 。 ? 一年以后 ， 繼剛提升為公司主管 ， 而格利還是一般職員 ， 為此 ， 格利深感不快 。 因?yàn)樗X(jué)得和繼剛在同一部分工作 ， 各方面做得也不錯(cuò) ， 為什么沒(méi)提拔自己 ？ 有一天 ， 他向公司更高一級(jí)主管說(shuō)出自己的迷惑與不快 。 ? 主管聽(tīng)他傾訴完畢 ， 沉默了一會(huì) ， 然后說(shuō)： “ 這樣 ， 格利 ， 咱們公司餐廳要采購(gòu)以一批土豆給員工自己吃 ， 你去辦一下這件事 ， 回來(lái)咱們接著談這件事 。 ” ? 格利很快趕到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ， 又很快打來(lái)電話： ? “ 主管 ， 要采購(gòu)多少 ？ ” ? 主管告訴了他 ， 一會(huì)兒 ， 電話又來(lái)了： ? “ 主管 ， 土豆有兩種 ， 一種大的 1元 1斤 ， 一種小的 8角 1斤 ， 要哪種 ？ ” ? …… ? ―主管 ， 土豆有去皮的 ， 有帶皮的 ， 要哪種 ？ ” ? “ 主管 ， 土豆這么多 ， 公司有車來(lái)拉嗎 ？ ” ? “ 主管 ， …… ‖ ? ―主管 ， …… ‖ ? 當(dāng)又一遍電話響起的時(shí)候 ， 主管告訴格利： ? “ 這樣吧 ， 你先回來(lái) ” ， 然后他把繼剛叫到辦公室 ， 安排同一件事 。 ? 1小時(shí)以后 ， 繼剛回來(lái)向主管匯報(bào)： ? “ 主管 ， 土豆有大的 、 小的 、 去皮 、 帶皮很多種 ， 餐廳采購(gòu)自己吃 ， 我認(rèn)為沒(méi)必要買大的 ， 去皮的 ，小的 、 帶皮的 6角 1斤 ， 每斤可節(jié)省 4角錢 。 市場(chǎng)上土豆很多 ， 可隨時(shí)采購(gòu) ， 沒(méi)必要買太多 ， 我這次買了 100斤 ， 賣主已經(jīng)給送到了餐廳 。 另外 ， 市場(chǎng)上西紅柿很便宜 ， 看起來(lái)也不錯(cuò) ， 我建議改善一下生活 ， 可適當(dāng)采購(gòu)點(diǎn) ， 小的 5角 1斤 ， 如果需要 ， 我可打電話讓賣主送來(lái) 。 ” ? “ 很好 ， 辛苦了 ” ， 主管轉(zhuǎn)頭面對(duì)格利說(shuō)： ? “ 格利 ， 為什么公司提拔繼而不是你 ， 現(xiàn)在明白了嗎 ？ ” ? 問(wèn)題： 你怎樣看待格利和繼剛的表現(xiàn) ， 從中得出什么啟發(fā) ？ 遠(yuǎn)博顧問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)管理專家 經(jīng)理人的主動(dòng)性層面 ? 等待指示 ? 詢問(wèn)該做什么 ? 建議采取行動(dòng) ? 采取行動(dòng)，立即匯報(bào)。 ? 立即