【正文】 警、季度 /年度 考核 20% 20% 銷售費用率 實際銷售費用 /實際簽約額 10% 10% A ≤ 90%為 5分； （ 以績效任務完成為前提 ） 90%A≤100% 為 4分； 100%A為 0分 人均管理費 管理費用 /直接人員編制 10% 10% 管理費用總額 薪酬福利、車輛費用、辦公費用、專項費用、公共費用等 20% 10% 成本費用總額 土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物業(yè)成本、銷售設施成本 30% 20% 合計 100% 100% 100% 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算科目 預算科目： 預算科目是核心指標的分解計算指標。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制執(zhí)行。 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 預算科目 （ 一 ） 預算科目 是房地產(chǎn)企業(yè)對未來需要完成的經(jīng)濟事項的具體內容進行分類核算和管理的項目 。 預算管理涉及的企業(yè)經(jīng)營活動的各方面信息通過預算科目進行層層歸集和匯總 ， 用以計算核心指標 ， 并與計劃目標進行比照 ， 實施控制 。 按照會計信息歸集的程度 ， 預算科目可劃分為一和二級科目 ，各房地產(chǎn)公司也可按項目實際需要增設下一級預算科目 。 一級科目即我們提供的標準預算表中第三列的項目 。 包括：主營業(yè)務收入 、 其他業(yè)務收入 、 土地開發(fā)費用 、 前期工程費用 、 建安工程費用 、 項目建設配套費用 、 開發(fā)間接費 、 銷售費用 、 管理費用 、 固定資產(chǎn)購置費用 、 監(jiān)理費用 、 財務費用 、 稅金 。 二級科目即標準預算表中第四列的各項目 ，經(jīng)過匯總可計算出一級科目的數(shù)值 ， 基本上是按照各地產(chǎn)開發(fā)項目的具體子項進行歸集 。 二級科目由相關的合同以及相應的會計科目進行歸集 。 預算科目的確定 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （ 二 ） 預算科目中各項審批權限的執(zhí)行以房地產(chǎn)開發(fā)公司 《 經(jīng)營和財務審批授權管理系統(tǒng) 》 及預算年度的授權書為準繩 。 （ 三 ） 如果為房地產(chǎn)集團公司 ， 集團對各房地產(chǎn)子公司管理費用的目標考核可以到二級預算科目 。 （ 四 ） 科目的計算方法 主營業(yè)務收入 =住宅銷售收入＋車位銷售收入＋非住宅建筑銷售收入 其他業(yè)務收入 =當年所有物業(yè)出租收入＋其他收入 土地開發(fā)費用 =拆遷補償費用＋地價款 +土地評估費 、 契稅 +其他 *拆遷補償費中包括前期補償費 前期工程費用 =可研費 +方案咨詢費 +招投標費 +設計費 +質量監(jiān)督 +預算審查費 +測量費＋勘探費 +執(zhí)照費 +竣工圖費 +綠化費 +其他 預算科目的確定 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 建安工程費用 =基礎 +土建 +水暖＋設備安裝 +地下車庫 +電氣安裝 +其他 *人防工程計入 “ 土建 ” 項目 *“ 地下車庫 ” 項目包括建設地下車庫的基礎 、 土建 、 水暖 、 設備安裝 、 消防 、 電氣等方面的開支 項目建設配套費用 =會所 +上水 +雨水+污水 +供氣 +熱力 +供電 +電信 +道路 +園林景致＋環(huán)衛(wèi) +網(wǎng)絡 +商業(yè)配套 +安防設備 +鍋爐房 +教育配套 +其他 *路燈項開支計入 “ 道路 ” 項目 監(jiān)理費用 =需要監(jiān)理工程總造價 監(jiān)理取費標準 開發(fā)間接費 =前期周轉房的裝飾裝修費用 +樣板間建造和裝飾裝修費用 +其他 *租賃周轉房的房租計入 “ 其他 ” 預算科目的確定 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 銷售費用 =市場推廣費用 +銷售傭金 +銷售管理酬金 +銷售管理費用 *銷售費用的構成和歸集方法見 “ 表一：銷售費用預算明細表 ” 管理費用 =工資福利費 +車輛使用費 +辦公費用 +專項費用 +管理稅費 +折舊費用 *管理稅費包括印花稅；管理費用的構成和歸集方法見 “ 表二：管理費用預算明細表 ” 1 固定資產(chǎn)購置費 =預算年度購置新增的固定資產(chǎn)支出 （ 2022元以上 ， 使用期限一年以上 ） 1 財務費用 =利息支出 —利息收入 +銀行手續(xù)費 1 稅金 =營業(yè)稅金及附加 +所得稅 +土地增殖稅 預算科目的確定 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 預算科目的定額與費用標準設計 其他%廣告費%促消費%宣傳費用%廣告費宣傳費用促消費其他項目 金額 百分比 銷售折讓 % 工資 % 產(chǎn)品推廣費 % 運雜費 % 物料消耗 % 車輛使用費 % 業(yè)務招待費 37319 % 福利 % 通訊費 % 差旅費 % 水電費 % 外地銷售檢測費 8730 % 工程項目安裝費 % 工會經(jīng)費 % 其它費用 2500 % 教育經(jīng)費 % 低值易耗品 % 包裝費 % 辦公費 98 % 折舊費 修理費 保險費 技術服務費 合計 % 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 本說明按照銷售費用預算表各項科目逐一加以說明： 工資 （ 一級科目 ） ：此一級科目中包括了兩項二級科目分別為：崗位工資和績效工資 ，總額通過預算控制 崗位工資：為固定費用 ， 詳見營銷中心薪酬系統(tǒng) 。 績效工資：為變動費用 ， 詳見營銷中心薪酬系統(tǒng) 。 福利：其中包括了社會保障 、 福利 、 預提福利費三項二級科目 。 社會保障：為固定費用 、 詳見勝捷公司社會保障制度 福利：為固定費用 ， 詳見勝捷公司福利制度 預提福利費：為固定費用 ， 詳見勝捷公司預提福利費制度 車輛使用費：其中包括了保險費 、 養(yǎng)路費 、 車船稅 、 燃料費 、 車輛修理費 、 其他費用六項二級科目 。 保險費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年向保險公司交納的車輛保險費用 ， 為固定費用 ， 計費方式按國家相關規(guī)定如實交納 ， 費用分攤到每月 養(yǎng)路費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照 《 國家車輛使用管理辦法 》 交納的費用 ，為固定費用 車船稅：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照 《 國家車輛使用管理辦法 》 交納的費用 ，為固定費用 。 燃料費：車輛在銷售過程中所發(fā)生的加油費用 ， 為變動費用 ， 今年預算的額度按照去年燃料費占銷售額的比例壓縮 15%。 車輛修理費：車輛在日常工作中因維護和檢修所發(fā)生的費用 ， 為變動費用 ， 今年預算的額度按照去年車輛修理費占銷售額的比例壓縮 10%。 其他費用：車輛發(fā)生的其它費用 ， 為變動費用 。 預算科目定額與費用標準設計（案例） 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 教育經(jīng)費：為固定費用 ， 公司全年所發(fā)生的對全體員工的培訓等費用在營銷中心的分攤 。 工會經(jīng)費：為固定費用 ， 公司總的工會經(jīng)費按人數(shù)分攤到營銷中心 辦公費：營銷中心在日常工作中所領用的低值易耗品 ， 每月固定預算為 3000元 。 水電費：營銷中心每月的固定預算為 3000元 。 通訊費：其中包括了市內通話費 、 長途通話費 、 移動通訊費 、 上網(wǎng)費四項二級科目 。 營銷中心的市內通話費 、 長途通話費 、 上網(wǎng)費每月固定為 3000元 。 移動通訊費：為固定費用 ， 詳見移動通訊費管理規(guī)定 。 每月為 15000元 差旅費：為變動費用 ， 今年預算的額度為差旅費占銷售額的 %， 按月度進行計算 。 1 業(yè)務招待費：為變動費用 ， 今年預算的額度為業(yè)務招待費占銷售額的 %， 1 折舊費：為固定費用 ， 每月營銷中心的固定資產(chǎn)折舊 35000元 1 路橋費 、 住宿費及交通罰款 。 1 保險費：為固定費用 ， 是質量保險費 ， 每年 30000元 。 1 技術檢測費：固定費用 ， 每年 50000元 。 1 市場推廣費：變動費用 ， 總額為銷售額的 2%。 此項費用的審批權歸公司總裁 。 1 銷售傭金提成：變動費用 ， 是銷售回款總額的 0。 3％ 。 預算科目定額與費用標準設計（案例） 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 房地產(chǎn)企業(yè) 全面預算編制計劃與預算表的使用 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算編制流程 銷售預算 項目開發(fā)經(jīng)營預算 土地 前期 市政 配套 建筑安裝 裝飾裝修 開發(fā)間接費 銷售費用、 管理費用、財務費用 不可預見費 稅金 開發(fā)成本預算 現(xiàn)金預算 資料、支出預算 固定資產(chǎn)購買計劃 負債計劃 預算利潤表 預期資產(chǎn)負債表 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 （二）預算的編制 預算編制的程序 自上而下 上下結合 自下而上 ?集權管理 ?缺乏激勵性 ?適用于單一產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè) ?分權管理 ?管理失控 /寬打窄用 /擠牙膏 ?適用于資本型控股集團 ?有效保證企業(yè)總目標的實現(xiàn) ?在討價還價中趨于一致 ?需要清晰一致的游戲規(guī)則 計劃的編制與審核系統(tǒng) 一、從編制的流程上解決問題 是公司整體計 劃管理成功的基礎 將外部因素的影 響降低致最少 加強內部的客戶 服務意識、全力支 持本部門計劃達成 樹立內部客戶 服務意識，以前期 、工程部門為內部 客戶，滿足相關部 門要求 關鍵里程碑控制 加強同各部門 配合 成為真正的管 理部門 從被動管理到 主動管理 企業(yè)計劃管理 的火車頭 對可售資源、 產(chǎn)品類型、銷售 節(jié)奏精確分析 是拉動企業(yè)潛 能的核心部門 前期項目全程策劃 規(guī)劃設計計劃 工程管理計劃 市場營銷計劃 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 組織運作思想與結構 外聯(lián)中心 營銷中心 工程管理中心 設計研發(fā)中心 資金控制核心 :財務管理中心 成本控制核心 :造價管理中心 人控核心 :人力資源中心 立法機構：總經(jīng)辦與管理中心 產(chǎn)品供應系統(tǒng) 審核檢閱系統(tǒng)：成本控制領域 內控與支持系統(tǒng)：財務控制與支持系統(tǒng) 立法與監(jiān)約機構：制定游戲規(guī)則，監(jiān)督實施情況，改進 內控與支持系統(tǒng)：人力控制與支持系統(tǒng) 產(chǎn)品供應系統(tǒng)的管理 :采用計劃目標管理模式 ,強調事前管理 ,正式的工作開展必須經(jīng)過計劃目標管理系統(tǒng)的審核后 ,由總經(jīng)理發(fā)布才能開展工作 公司核心業(yè)務功能 產(chǎn)品供應系統(tǒng)各中心業(yè)務執(zhí)行的重點管理手段 : 1\業(yè)務進展情況的監(jiān)約工作由計劃管理部門和人力資源部共同承擔 :定期檢查與考核 ,提出改進意見 2\形成內部價值連壓力傳遞系統(tǒng) :營銷部門成為工程設計部門 \外聯(lián)部門的內部客戶 ,工程部門成為設計部門 \外聯(lián)部門內部客戶 ,內部客戶的要求標準國際化目標系統(tǒng)明確 3\考核系統(tǒng)與薪酬激勵系統(tǒng)成為各部門工作的核心動力 4\總裁工作的重點是例外管理與監(jiān)查巡視 ,提出更高工作要求 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 案例： 一個出色的出色的房地產(chǎn)公司計劃管理系統(tǒng) 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算編制計劃案例：地產(chǎn)公司預算編制計劃 工作內容 責任單位 協(xié)助單位 工作要求 開始時間 完成時間 需編制呈送報表 傳遞單位 備注 遠博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家 預算表是全面預算管理的重要工具 ， 通過編制預算表 ， 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃目標按年度 —月份 、 公司 —部門 、 項目 —工程和費用子項目進行詳細而有條理的分解 。 預算表作為工作進度和財務控制的標準 ， 為定期分析 、 加強控制提供依據(jù) 。 預算表是預算體系使用的一系列表格的統(tǒng)稱 ， 包括預算匯總表和多個附表 。 預算匯總表是編制單位 （ 集團或者子公司 ） 各科目和核心指標的預算目標的一覽表 ， 從總體上反映計劃目標分解到各項目和各年份 、 月份的情況 。 附表是預算匯總表的編制依據(jù) ， 由編制單位的各業(yè)務部門編制 ， 包括：年度經(jīng)營計劃書 、 銷售收入預算表 、 土地開發(fā)費用預算表 、 前期工程費用預算表 、 建安工程費用預算表 、 項目建設配套費用預算表 、 開發(fā)間接費預算表 、 管理費用預算表 、 監(jiān)理費用預算表 、 固定資產(chǎn)購置預算表等 ， 如果是集團公司 ， 可考慮集團只對二級預算科目的預算數(shù)進行審定考核 。 預算