【文章內容簡介】 務類不動產和商業(yè)服務類不動產。 公共服務類不動產是城市公共服務實現的物質空間（如學校、科研機構、醫(yī)院、公園等）。 商業(yè)服務類不動產是城市商業(yè)服務實現的物質空間（如酒店、餐館等）。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 工業(yè)類不動產的功能 工業(yè)類不動產是城市工業(yè)創(chuàng)造和工業(yè)價值實現的物質載體和空間（如廠房、倉庫等）。 工業(yè)不動產的規(guī)模代表了一座城市的工業(yè)發(fā)達程度。 第 三 節(jié) 城市 的建設與不動產 的 建設 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市建設與不動產建設 不動產作為 城市 的物質載體，城市的 建設 就是城市不動產的建設，城市規(guī)模的擴大就是不動產規(guī)模的擴大。 城市的建設過程是一座城市每一種具體的不同類型、不同功能不動產的建設過程、使用過程、經營過程，同時也是一座城市不動資產的積累過程。 在城市的建設中，當某一種類型的不動產規(guī)模在城市不動產規(guī)模中的比重最大時，這座城市就具有了以這種類型的不動產為代表的城市不動產特性。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 例如： 一座城市的工業(yè)類不動產所占比重最大，說明這座城市一定是一座工業(yè)型城市。 一 座城市 的物流類不動產（港口、碼頭、交通樞紐等）所 占比重最大，說明這座城市一定 是商貿集散型城市 。 一 座城市 的辦公類不動產 所占比重最大，說明這座城市一定是一 座智慧創(chuàng)造型 城市。 一 座城市 的居住類不動產 所占比重最大，說明這座城市一定是一 座宜居的消費型城市 。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市規(guī)模的擴大與不動產的開發(fā)建設 城市 規(guī)模的擴大過程也是這座城市的不動產規(guī)模擴大過程。 今天大家熟悉的新城區(qū)建設、新開發(fā)區(qū)建設、新產業(yè)園建設等，一方面是城市要素、產業(yè)要素的集聚和規(guī)模擴大的過程，另一方面也是不同類型的不動產規(guī)模擴大過程。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 從城市管理的角度分析（市政府角度），城市擴大是城市政府有計劃（如制定城市發(fā)展規(guī)劃，有計劃的吸引城市要素向城市或城市的特點區(qū)域集聚）或無計劃（隨著人們對城市生活的追求，大量的農民自發(fā)的涌入城內，在城市的邊緣形成新城市郊區(qū)或城中村、城邊村）管理的結果。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 從不動產建設的角度分析（市場投資角度），城市擴大是不同的投資主體（政府、機構或個人）有計劃對城市不同類型不動產的投資結果。 例如： 有的投資者看好這座城市的住房市場，就會投資住宅類不動產。 有的投資者看好這座城市的商業(yè)市場，就會投資這座城市的商場、批發(fā)市場。 有的投資者看好這座城市的旅游市場，就會投資這座城市的酒店等等。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市的更新改造與不動產的開發(fā)建設 城市更新，狹義上可理解為舊 城 改 造 。廣義 上可以理解為 城市結構 、城市系統(tǒng)、城市 功能 、城市產業(yè)、城市特色的 更新 和城市產業(yè)、城市價值的 升級 。 城市更新其 實質是對城市空間結構的重新布局、土地資源的二次評價和再 開發(fā)、 城市空間 利益 和城市市民利益的 重新分配和城市 區(qū)域功能的重新塑造。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市更新源于兩個方面的原因： 一是城市不動產壽命（不動產使用周期）決定的不動產重建更新（包括不動產使用周期更新和因戰(zhàn)亂、災害等原因造成的重建性更新） 。 二是為提升城市產業(yè)、城市價值對舊城市、舊廠房、舊農村（城中村）進行改造更新。 今天中國的城市更新多為第二種原因引起的規(guī)?；母隆? 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 從西方發(fā)達國家城市更新所走過的歷程來看，基本都經歷了四個階段： A 由于建筑物自然壽命更新或戰(zhàn)亂毀壞房屋后重建更新引起的建筑物成片更新（自然更新階段）； B 由政府主導的 ，城市片區(qū)建筑和環(huán)境 改善為目標的 有計劃更新（政府有計劃更新 階段 ）； C 大量興建商業(yè)中心、寫字樓，以房地產開發(fā)為主導的 商業(yè)開發(fā)性更新（商業(yè)更新 階段 ）； D 為 尋求城市的可持續(xù)發(fā)展， 以實現城市 經濟、社會、環(huán)境等多重 發(fā)展 目標 的現代城市更新（現代城市更新 階段 ） 。 第 四 節(jié) 城市 的經營與不動產 的 經營 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市的價值經營與不動產的價值經營 隨著全球化的日益深入，我們進入一個充滿競爭的新 時代 。 新世紀競爭的一個重要方面就是不同城市之間的競爭。 今天城市的競爭說到底是城市核心競爭力的競爭。 城市的經營是城市培育城市核心競爭力這種能力的經營。 不動產作為 城市 的物質載體和空間載體，在不動產層面，城市的經營就是城市物質載體和空間載體規(guī)模、功能、水平、價值、文化、使用效率的經營 。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市的經營根本上是城市內在價值的經營（城市的內在價值表現在城市的政治、經濟、產業(yè)、文化、生活、景觀、生態(tài)、居住、人文等條件的優(yōu)劣）。 在物質和空間層面，城市經營表現在與城市經營不可分割的不動產經營上（具體表現為公共服務類不動產、商業(yè)類不動產、工業(yè)類不動產、居住類不動產等的經營）。因此，城市不動產的經營從一個方面代表和反映了城市的經營。 城市不動產經營水平、經營能力的高低從一個側面反映了一座城市的整體經營能力和競爭能力。 在城市經營層面，城市不動產價值的提高有助于城市價值的提高，城市價值的提高又反作用于不動產價值的提高。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市價值 與不動產 價值 定義 城市的發(fā)展目標是多元的，包括經濟、社會、文化和政治等多方面的目標 。所以 ，城市的價值同樣也是由城市的經濟、政治、文化、歷史、地理等多方面因素所決定的。因此，城市價值可以定義 為： 根據一個城市的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，聚集利用和優(yōu)化配置更多的資源 （城市要素） ，為所在 的城市 和 市民 創(chuàng)造更多的經濟價值和社會文化價值等的能力。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 不動產的價值可以定義 為： 不動資產作為不動產商品 在市場中所 具有的， 通過人的消費 ，在體現其使用功能（使用價值）的同時所表現出來的創(chuàng)造價值的能力（可以理解為不動產獲取利潤的能力）。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市價值 與不動產 價值 間關系 A 城市價值是 不動產 價值的 決定性 因素 。 城市是一個非常復雜的開放的系統(tǒng)，而 不動產 是城市系統(tǒng)中一個重要的有機組成部分。 在城市內部，房 不動產 與城市的關系是個體與 整體、內因與外因 的關系 。 個體 因主體而存 在 ，主體因 個體 而變 化 。 在價值層面， 城市價值是 不動產 價值的決定性因素，是 不動產 價值提高的根本保障。 不動產 價值的確 定（不動產定價） 和提高 （提價） 依賴于城市價值 的提升。 沒有 城市價值的提升，不動產 價值就難以實現和提高。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 B 不動產內在品質是決定不動產 價值的 直接 因素 。 不動產的功能品質是不動產使用價值的基礎。 不動產的建筑品質是不動產價值的物質基礎。 不動產的地段品質是不動產價值的區(qū)位基礎。 不動產的文化品質 是 不動產價值的內在基礎。 不動產的服務品質是不動產價值的增值基礎。 在價值層面，不動產的內在品質直接決定了不動產在一座城市中的 價值 。 在城市、地段已經決定的情況下，不動產的內在品質決定不動產的市場價值。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉 白雪 城市的文化經營與不動產的文化經營 文化有狹義文化和廣義文化之分。 狹義的文化是指社會的意識形態(tài)，以及與之相適應的制度和組織結構，是人類社會發(fā)展積累的精神財富。 廣義的文化是指各類社會歷史實踐過程中所創(chuàng)造的物質財富和精神財富的總和。 北師大不動產學院（珠海） 張信暉