【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)類不動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)服務(wù)類不動(dòng)產(chǎn)。 公共服務(wù)類不動(dòng)產(chǎn)是城市公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)空間（如學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、公園等）。 商業(yè)服務(wù)類不動(dòng)產(chǎn)是城市商業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)空間（如酒店、餐館等）。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)的功能 工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)是城市工業(yè)創(chuàng)造和工業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)載體和空間（如廠房、倉庫等）。 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)模代表了一座城市的工業(yè)發(fā)達(dá)程度。 第 三 節(jié) 城市 的建設(shè)與不動(dòng)產(chǎn) 的 建設(shè) 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市建設(shè)與不動(dòng)產(chǎn)建設(shè) 不動(dòng)產(chǎn)作為 城市 的物質(zhì)載體，城市的 建設(shè) 就是城市不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)，城市規(guī)模的擴(kuò)大就是不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大。 城市的建設(shè)過程是一座城市每一種具體的不同類型、不同功能不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)過程、使用過程、經(jīng)營過程，同時(shí)也是一座城市不動(dòng)資產(chǎn)的積累過程。 在城市的建設(shè)中，當(dāng)某一種類型的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模在城市不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模中的比重最大時(shí)，這座城市就具有了以這種類型的不動(dòng)產(chǎn)為代表的城市不動(dòng)產(chǎn)特性。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 例如： 一座城市的工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)所占比重最大，說明這座城市一定是一座工業(yè)型城市。 一 座城市 的物流類不動(dòng)產(chǎn)（港口、碼頭、交通樞紐等）所 占比重最大，說明這座城市一定 是商貿(mào)集散型城市 。 一 座城市 的辦公類不動(dòng)產(chǎn) 所占比重最大，說明這座城市一定是一 座智慧創(chuàng)造型 城市。 一 座城市 的居住類不動(dòng)產(chǎn) 所占比重最大，說明這座城市一定是一 座宜居的消費(fèi)型城市 。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市規(guī)模的擴(kuò)大與不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè) 城市 規(guī)模的擴(kuò)大過程也是這座城市的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大過程。 今天大家熟悉的新城區(qū)建設(shè)、新開發(fā)區(qū)建設(shè)、新產(chǎn)業(yè)園建設(shè)等，一方面是城市要素、產(chǎn)業(yè)要素的集聚和規(guī)模擴(kuò)大的過程，另一方面也是不同類型的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大過程。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 從城市管理的角度分析（市政府角度），城市擴(kuò)大是城市政府有計(jì)劃（如制定城市發(fā)展規(guī)劃，有計(jì)劃的吸引城市要素向城市或城市的特點(diǎn)區(qū)域集聚）或無計(jì)劃（隨著人們對城市生活的追求，大量的農(nóng)民自發(fā)的涌入城內(nèi)，在城市的邊緣形成新城市郊區(qū)或城中村、城邊村）管理的結(jié)果。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 從不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的角度分析（市場投資角度），城市擴(kuò)大是不同的投資主體（政府、機(jī)構(gòu)或個(gè)人）有計(jì)劃對城市不同類型不動(dòng)產(chǎn)的投資結(jié)果。 例如： 有的投資者看好這座城市的住房市場，就會(huì)投資住宅類不動(dòng)產(chǎn)。 有的投資者看好這座城市的商業(yè)市場，就會(huì)投資這座城市的商場、批發(fā)市場。 有的投資者看好這座城市的旅游市場，就會(huì)投資這座城市的酒店等等。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市的更新改造與不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè) 城市更新，狹義上可理解為舊 城 改 造 。廣義 上可以理解為 城市結(jié)構(gòu) 、城市系統(tǒng)、城市 功能 、城市產(chǎn)業(yè)、城市特色的 更新 和城市產(chǎn)業(yè)、城市價(jià)值的 升級 。 城市更新其 實(shí)質(zhì)是對城市空間結(jié)構(gòu)的重新布局、土地資源的二次評價(jià)和再 開發(fā)、 城市空間 利益 和城市市民利益的 重新分配和城市 區(qū)域功能的重新塑造。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市更新源于兩個(gè)方面的原因： 一是城市不動(dòng)產(chǎn)壽命（不動(dòng)產(chǎn)使用周期）決定的不動(dòng)產(chǎn)重建更新（包括不動(dòng)產(chǎn)使用周期更新和因戰(zhàn)亂、災(zāi)害等原因造成的重建性更新） 。 二是為提升城市產(chǎn)業(yè)、城市價(jià)值對舊城市、舊廠房、舊農(nóng)村（城中村）進(jìn)行改造更新。 今天中國的城市更新多為第二種原因引起的規(guī)模化的更新。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 從西方發(fā)達(dá)國家城市更新所走過的歷程來看，基本都經(jīng)歷了四個(gè)階段： A 由于建筑物自然壽命更新或戰(zhàn)亂毀壞房屋后重建更新引起的建筑物成片更新（自然更新階段）； B 由政府主導(dǎo)的 ，城市片區(qū)建筑和環(huán)境 改善為目標(biāo)的 有計(jì)劃更新（政府有計(jì)劃更新 階段 ）； C 大量興建商業(yè)中心、寫字樓，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的 商業(yè)開發(fā)性更新（商業(yè)更新 階段 ）； D 為 尋求城市的可持續(xù)發(fā)展， 以實(shí)現(xiàn)城市 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多重 發(fā)展 目標(biāo) 的現(xiàn)代城市更新（現(xiàn)代城市更新 階段 ） 。 第 四 節(jié) 城市 的經(jīng)營與不動(dòng)產(chǎn) 的 經(jīng)營 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市的價(jià)值經(jīng)營與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值經(jīng)營 隨著全球化的日益深入，我們進(jìn)入一個(gè)充滿競爭的新 時(shí)代 。 新世紀(jì)競爭的一個(gè)重要方面就是不同城市之間的競爭。 今天城市的競爭說到底是城市核心競爭力的競爭。 城市的經(jīng)營是城市培育城市核心競爭力這種能力的經(jīng)營。 不動(dòng)產(chǎn)作為 城市 的物質(zhì)載體和空間載體，在不動(dòng)產(chǎn)層面，城市的經(jīng)營就是城市物質(zhì)載體和空間載體規(guī)模、功能、水平、價(jià)值、文化、使用效率的經(jīng)營 。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市的經(jīng)營根本上是城市內(nèi)在價(jià)值的經(jīng)營（城市的內(nèi)在價(jià)值表現(xiàn)在城市的政治、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化、生活、景觀、生態(tài)、居住、人文等條件的優(yōu)劣）。 在物質(zhì)和空間層面，城市經(jīng)營表現(xiàn)在與城市經(jīng)營不可分割的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營上（具體表現(xiàn)為公共服務(wù)類不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)、居住類不動(dòng)產(chǎn)等的經(jīng)營）。因此，城市不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營從一個(gè)方面代表和反映了城市的經(jīng)營。 城市不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營水平、經(jīng)營能力的高低從一個(gè)側(cè)面反映了一座城市的整體經(jīng)營能力和競爭能力。 在城市經(jīng)營層面，城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高有助于城市價(jià)值的提高，城市價(jià)值的提高又反作用于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市價(jià)值 與不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值 定義 城市的發(fā)展目標(biāo)是多元的，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和政治等多方面的目標(biāo) 。所以 ，城市的價(jià)值同樣也是由城市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史、地理等多方面因素所決定的。因此，城市價(jià)值可以定義 為： 根據(jù)一個(gè)城市的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，聚集利用和優(yōu)化配置更多的資源 （城市要素） ，為所在 的城市 和 市民 創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)文化價(jià)值等的能力。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值可以定義 為： 不動(dòng)資產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)商品 在市場中所 具有的， 通過人的消費(fèi) ，在體現(xiàn)其使用功能（使用價(jià)值）的同時(shí)所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造價(jià)值的能力（可以理解為不動(dòng)產(chǎn)獲取利潤的能力）。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市價(jià)值 與不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值 間關(guān)系 A 城市價(jià)值是 不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值的 決定性 因素 。 城市是一個(gè)非常復(fù)雜的開放的系統(tǒng)，而 不動(dòng)產(chǎn) 是城市系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分。 在城市內(nèi)部，房 不動(dòng)產(chǎn) 與城市的關(guān)系是個(gè)體與 整體、內(nèi)因與外因 的關(guān)系 。 個(gè)體 因主體而存 在 ，主體因 個(gè)體 而變 化 。 在價(jià)值層面， 城市價(jià)值是 不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值的決定性因素，是 不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值提高的根本保障。 不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值的確 定（不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)） 和提高 （提價(jià)） 依賴于城市價(jià)值 的提升。 沒有 城市價(jià)值的提升，不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值就難以實(shí)現(xiàn)和提高。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 B 不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)在品質(zhì)是決定不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值的 直接 因素 。 不動(dòng)產(chǎn)的功能品質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)使用價(jià)值的基礎(chǔ)。 不動(dòng)產(chǎn)的建筑品質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)。 不動(dòng)產(chǎn)的地段品質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的區(qū)位基礎(chǔ)。 不動(dòng)產(chǎn)的文化品質(zhì) 是 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)在基礎(chǔ)。 不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)品質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的增值基礎(chǔ)。 在價(jià)值層面，不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)在品質(zhì)直接決定了不動(dòng)產(chǎn)在一座城市中的 價(jià)值 。 在城市、地段已經(jīng)決定的情況下，不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)在品質(zhì)決定不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉 白雪 城市的文化經(jīng)營與不動(dòng)產(chǎn)的文化經(jīng)營 文化有狹義文化和廣義文化之分。 狹義的文化是指社會(huì)的意識形態(tài)，以及與之相適應(yīng)的制度和組織結(jié)構(gòu)，是人類社會(huì)發(fā)展積累的精神財(cái)富。 廣義的文化是指各類社會(huì)歷史實(shí)踐過程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和。 北師大不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院（珠海） 張信暉