【文章內容簡介】 審核標準，降低貸款風險。 ? 各個銀行總行已經在春節(jié)前向各地分行下發(fā)了關于控制房貸的指導性意見 。雖然大多數銀行并未明確停止首套房七折利率貸款，但目前多數銀行對于首套普通住房貸款都已經很難給出 。 ? 2022年，全國新增信貸為 ，而全國房地產貸款新增量超過 2萬億元，占各項貸款新增額的 %；其中，個人房貸新增 ，同比增長高達 %。2022年末個人購房貸款余額 。 越來越多的銀行已經感受到房貸瘋長帶來的隱患，特別是升息預期下，房貸業(yè)務的利差已進一步萎縮。 近期的全國房市：追蹤調查數據 ? 2022年 2月份市場整體情況 ? 國家統(tǒng)計局數據顯示， 2022年 1月份，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %（重慶為 %），漲幅比去年 12月份擴大 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比去年 12月份降低 。 ? 2月份全國 70個大中城市房屋銷售價格，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %（重慶為 %）。漲幅比 1月擴大 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比 1月縮小 。新房和二手房價格環(huán)比漲幅均在縮小。 ? 新房價 ：與去年同期相比， 2月份 70個大中城市新房價格均上漲，漲幅最大的 6個城市分別是：海口（ %）、三亞（ %）、廣州（ %）、溫州（ %）、北京和金華（均為 %）。僅唐山漲幅低于 1%。與 1月份比， 57個城市新房價格上漲，漲幅最大的 5個城市分別是：三亞、海口、宜昌、蚌埠和贛州；僅長春、昆明、丹東和溫州四個城市房價下降。 ? 二手房價 ：同比和環(huán)比都在漲。同比來看，全國漲幅%，比 1月份擴大 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比 1月縮小 。 房價變化的差異表現(xiàn) 重慶的房地產市場 ? 與 1月份相比，重慶市房價漲了 ％，結束連續(xù)兩個月環(huán)比漲幅下跌。 ? 去年 12月份和今年 1月份，重慶市房價環(huán)比漲幅分別是 ％和 ％，漲幅連續(xù)兩個月縮小。 2月，我市房價環(huán)比上漲 ％，較 1月擴大了 ％。不過，重慶二手房價同比漲幅達 ％，環(huán)比微漲 ％。 ? 2月主城房價僅次于去年 12月，是近年來我市主城房價第二高位月份。 ? 2月重慶主城區(qū)商品房成交面積 ，同比下降 %，環(huán)比下降 %。商品房成交均價5435元 /平方米，再創(chuàng)重慶主城區(qū)月度新高，同比增長 %。北部新區(qū)成交均價達到了 7900元 /平方米，環(huán)比增長 %位居主城各區(qū)首位。 二、 2022年 2月份各地方政策變化 ? 春節(jié)后商業(yè)銀行房貸業(yè)務驟然下降甚至近乎停滯。 房地產市場信貸收緊的跡象愈發(fā)明顯，銀行加大了對房貸優(yōu)質客戶的篩選力度；另一方面，在商業(yè)銀行差別化信貸政策執(zhí)行力度的引導下，房貸利率上浮正在成為一種趨勢，購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望 。 ? 現(xiàn)在北京市場 7折利率基本絕跡了。在建行、 中行 春節(jié)前調整 7折利率之后，像光大、 深發(fā)展 等很多中小型商業(yè)銀行也在節(jié)后紛紛跟進。 ? ， “ 總行將系統(tǒng)內房貸利率下浮限制設置為僅允許下浮 15%，也就是說即使首付比例達到 4成及以上，個人申請住房按揭最多只能打到 。 ” ? 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會于 2月 23日聯(lián)合其他 11部門發(fā)布了 《 關于貫徹國辦發(fā) 〔 2022〕 4號文件精神促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見 》 ，被稱為京版 11條；2月 27日，廣東省也公布了 《 轉發(fā)國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 ，并根據廣東實際，對于房地產市場提出了增加保障房供應、抑制投資投機需求等四條措施。 ? 南京等二線城市也通過調整公積金可貸額度等方式對房地產進行了細節(jié)調控。 對未來我國房地產市場的展望 ? 房價的主要趨勢判斷： ? 漲還是跌，以及主要驅動因素？ ? 房價變化的結構表現(xiàn) ? 房價如果大幅度下跌，哪些人會歡迎？ 土地是財富之母：各地政府財政收入的臍帶 ? 博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說，“現(xiàn)在房價之所以高，主要是在土地供應上”。 ? 2022年兩會期間，全國工商聯(lián)的發(fā)言稿認為，“房企費用一半流向政府”，在 3個一線城市中，上海從房價中分得的份額最高，為 %，其次是北京，為 %，廣州也達到了 %。 ? 華遠集團總裁任志強表示，如果算上稅費，政府從房價中分得的份額遠超 70%。 ? 資料來源： 2022/3/24《 每日經濟新聞 》 ? 中國指數研究院發(fā)布 2022年中國 70個大中城市土地出讓金排行報告指出， 2022年中國土地出讓金總金額達15000億元。 70個大中城市土地出讓金共計 10836億元，同比 2022年增加 140%，同比“瘋狂”的 2022年增加 49%。 ? 2022年全國的土地出讓金約占 GDP的 % ；同年全國政府財政收入 68477億元，中央級收入為 35896億元，地方級為 32581億元，土地出讓收入至少占地方政府財政收入的一半。 ? 2022年，漲價兇猛的杭州土地收入達 1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。而過去 10年間杭州房價上漲了將近 10倍。 ? 香港教訓： 1997年亞洲金融危機爆發(fā)時，香港地產市場崩潰，導致 1998年及以后的多年內政府土地收入幾近斷流。 地方 PK中央：利益博弈 就在國務院 2022年 12月 9日決定延長房屋轉讓營業(yè)稅免繳年限的（“國 11條”頒布）當天，杭州出臺了自己的 18條穩(wěn)定樓市措施，購房補貼、改善性購房公積金貸款優(yōu)惠等一系列扶持政策一如既往。 公認的地方財政壓力之下大多會選擇托市動作，利益驅動下，樓市健康發(fā)展失去了保護閥。 ? 土地供給有限 ? 高層決策高度重視國家糧食安全， 2022年就提出全國18億耕地面積的這根紅線不能碰，土地供給越來越稀缺； ? 為解決土地供給瓶頸，目前農村宅基地換房就面臨土地方面的法律障礙。 《 土地管理法 》 規(guī)定，農村土地為集體所有，宅基地及土地承包經營權只能在集體經濟組織內流轉。 ? 障礙：比如置換房產后宅基地的所有權是否還在村集體之內？如果還在集體之內，置換房產又是如何完成的？如果可以“置換”，土地管理制度必須要改革。 ? 房地產業(yè)對 GDP的重要性 ? ? 房地產業(yè)發(fā)展可帶動建筑、建材、裝飾、家電以及冶金等 50多個物質生產部門的發(fā)展，而且為社會提供了大量就業(yè)機會。例如每增加 1萬平方米的建筑生產，可直接增加 1000個就業(yè)崗位。 ? 考慮到房地產開發(fā)投資通過關聯(lián)產業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發(fā)投資對經濟增長的總貢獻率超過 20%。 ? 國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松甚至認為，房地產對經濟貢獻今年不能再擴大了。為了防止經濟大起大落，必然要擴大消費的貢獻，降低投資的貢獻；如果 2022年比 2022年貢獻更大，估計 GDP增長要達到12%~13% 。 從城市化到城鎮(zhèn)化 ? 中央經濟工作會議上時隔 4年之后再次明確將城鎮(zhèn)化問題提上重要議程， “城鎮(zhèn)化是 2022年主要經濟工作之一?！币郧敖洺Ｌ岬降摹俺鞘谢M程”已經被“城鎮(zhèn)化”取代，二三線城市的發(fā)展被推到臺前。政策將引導地產業(yè)從一線城市轉化到二三線城市。 ? 一線城市開始的中國第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達 70%以上，相比之下，二三線城市大多不足 40%。 ? 地產商也正在進行市場戰(zhàn)略轉移，重點從一線城市轉移到二線城市 ? 戴德梁行最新全國房產報告顯示，去年，武漢、廈門、長沙等六個二線城市商品住宅成交總量約 6400萬平