【文章內容簡介】 聚焦主流市場，圍繞“好房子，好服務，好鄰居”的產品和服務理念，以“做對產品”，“買對土地”為重點，增強產品競爭力，提升運營效率，重視合作關系，實現(xiàn)穩(wěn)健增長，未來幾年的戰(zhàn)略重點將轉向工廠化。萬科的經(jīng)營策略重點體現(xiàn)在：第一，萬科的長期戰(zhàn)略是住宅產業(yè)化，包括裝修房、工廠化和綠色建筑。第二，不囤地，不捂盤不當?shù)赝?。第三，是蓋有人住的好房子。萬科長期堅持的策略要點：一是，面向真實自住的需求，而不是面向投資預期；二是，依靠專業(yè)能力賺錢，而不是依靠投資的膽量或者獲取資源的“門路”；三是，快速周轉，以及謹慎的投資風格；四是，始終嚴守經(jīng)營底線，包括產品質量、財務安全和守法誠信，并謀求與自然、社會和諧共處的可持續(xù)發(fā)展。目前，萬科形成了以住宅產業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以工廠化和綠色建筑為基本點的發(fā)展方向。 （2）相關經(jīng)營風險。1）市場風險。萬科房地產開發(fā)的房屋的主要客戶是自住性購房者，在2012年售出的房屋中，144平方米以下的中小套型占比達到了90%。這些自住性購房者的需求受到經(jīng)濟發(fā)展狀況、房產價格、收入水平、基礎設施完善程度、交通狀況等因素的影響而出現(xiàn)波動，公司對于普通住宅的資金投入量也要隨著市場環(huán)境的變化而做出調整，從而對公司的業(yè)務帶來影響。針對上述風險，公司應加強宏觀經(jīng)濟動向，密切關注國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、自住型購房者的投資意向以及需求變化情況、及時獲取城市發(fā)展規(guī)劃信息，根據(jù)市場的動態(tài)及時調整公司的經(jīng)營策略，以降低經(jīng)濟發(fā)展變化所帶來的市場風險。2）技術風險。公司所屬行業(yè)具有近年發(fā)展迅速、市場競爭激烈、用戶對于產品的精裝、設計技術要求提高、產品多功能性多效用性等特點。因此，如果公司僅在保持住宅產業(yè)化方面的優(yōu)勢前提下，沒有對建筑技術、產品和市場的發(fā)展做出合理預期的正確判斷，在某些關鍵領域及新產品開發(fā)上市、某些重要方案的選定等等方面沒有足夠把握，可能會會使萬科面臨建筑研發(fā)、精裝設計不及時導致公司市場競爭力下降、市場份額減少和萬科未來的發(fā)展速度減慢的風險。針對上述風險，公司將緊密跟蹤、深入研究本行業(yè)的建筑技術發(fā)展動向，創(chuàng)新綠色建筑，形成綠色環(huán)保理念，積極吸收和引進國外先進綠色建筑技術，加強同國外環(huán)保組織世界自然基金會的合作，并同英國建筑研究院等14家國內外研究院及地產企業(yè)成立了綠色技術聯(lián)盟。繼續(xù)堅持和城市同步發(fā)展，聚焦主流市場，面向真實性自住的需求，開發(fā)客戶滿意的產品，并及時推出精裝、設計新穎、綠色環(huán)保型的住宅；增加在建筑研發(fā)方面的投入，強化自身在住房產業(yè)化的優(yōu)勢，發(fā)展創(chuàng)造一流環(huán)保、健康、高質量的綠色建筑。3）人力資源風險。萬科企業(yè)處于高度競爭的房地產行業(yè)，行業(yè)內人才的競爭日趨激烈，市場的競爭亦是人才的競爭。隨著公司市場規(guī)模和資產規(guī)模的擴大以及國際市場的初步開發(fā)，對于高端管理人才和復合型人才以及國際型管理人才的需求也在擴增，尤其是營銷和工程管理方面的人才。因此，萬科能否持續(xù)吸納和保有更多的優(yōu)秀人才，仍然是決定公司未來是否能保持競爭優(yōu)勢的關鍵因素，直接影響到公司的長期戰(zhàn)略的實施和發(fā)展目標的實現(xiàn)。針對上述風險，公司將不斷推進A股股票期權激勵計劃，將股票期權作為激勵員工的工具，激發(fā)員工積極性、主動性、創(chuàng)造性，繼續(xù)加強對人才梯隊的培養(yǎng)和建設，完善培訓機制，打造精干高效的團隊，提升組織效能。公司將開展強將計劃，通過內部培養(yǎng)與外部引進相結合的方式，大力引進、提拔能夠帶領公司在競爭中勝出的管理人才。為了配合商業(yè)、海外等新業(yè)務探索的需要，公司還將大力引入相關業(yè)務端口的專業(yè)人才，為新業(yè)務的發(fā)展提供人員支持。樹立企業(yè)文化形象，增強企業(yè)的凝聚力，提高企業(yè)聲譽。4）政策風險。房地產行業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產業(yè)，在發(fā)展過程的始終，都受到政府政策的影響。從2010年開始，政府就對過熱的樓市進行調控，出臺各種法規(guī)文件，如產業(yè)政策調整、城市規(guī)劃的變化、限購、限貸、減少土地供給、國五條、銷售二手房加征20%的個人所得稅等政策因素，使得公司不可避免的會面臨政策風險。針對上述風險，公司應加強對國家宏觀政策方向變動的預見性，及時作出判斷，提高對于政策風險的防范意識，及時獲取對于決策有用的信息，適時調整公司的經(jīng)營策略，進行多元化經(jīng)營，以分散、規(guī)避或者降低風險所造成的損失。5）投資風險。任何一項投資都是有風險存在的，只是風險大小問題。對于房地產行業(yè)來說，投資存在諸多的不確定性，風險也很高。尤其是近年來火爆的房地產，高額的利潤，吸引了各路投機者和投資者以及潛在的投資者，有些來路不明的投資者，剛入行的，本身沒有經(jīng)營房地產的經(jīng)驗，以及在資金來源方面的不確定性，會給公司的持續(xù)發(fā)展和擴大規(guī)模帶來投資風險。針對上述風險，公司應加強投資方向的研究，以及行業(yè)的投資動態(tài)，對于新進入者應加強堤防，穩(wěn)定自身產品市場份額，通過吸收、合并、股權收購、并購、現(xiàn)金收購等方式擴大規(guī)模，提高市場占有率，開發(fā)新產品，提高產品質量，實行差異化戰(zhàn)略和低成本策略，以達到公司的穩(wěn)步發(fā)展。6）決策風險。由于房地產行業(yè)本身具有的特性，從計劃拿地、開發(fā)、生產、驗收、銷售等每一個環(huán)節(jié)都是重要的，對于房地產商來說，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會有可能導致項目失敗。這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題很大可能都是在對市場沒有做出充分判斷而做出的武斷決策，而給公司帶來決策風險。針對上述風險，首先公司應成立專門決策委員會，由專門決策委員會負責對于市場的需求變化和存在的可行性方案做出研究探討，并同時提出多個決策方案，提交董事會，并由股東大會做出最終決議。只有決策的正確，符合公司的戰(zhàn)略目標，才會給公司帶來成功的可能。7）財務風險。對于任何一個地產商來說，他們都不可能有足夠的現(xiàn)金進行大規(guī)模的投資，而且用自有資金進行投資也不是很理性的。因此，絕大多數(shù)的地產商都會通過債務性和股權性進行籌資，而籌資是有風險的。對于一些資信不夠的企業(yè)可能會籌不到資金或者錯失籌資機會，進而不能對其生產經(jīng)營項目所需資金提供支持，可能導致該項目的損失或者虧損，甚至破產。再就是對于債務性籌資，由于存在固定利息，到期還本，當公司存在經(jīng)營業(yè)績下降，財務緊缺時，就有可能給公司帶來財務上的風險。針對上述風險，公司首先應當考慮自身的財務狀況，認真分析當前市場需求變動情況，及時調整經(jīng)營策略，及時抓住籌資機會。根據(jù)市場變化、政策導向、經(jīng)濟發(fā)展狀況調整資本結構，實現(xiàn)最佳資本結構，以實現(xiàn)公司價值最大化。8）價格風險。房地產行業(yè)所具有的特性是房價高、投資大、利潤高、風險亦大、產品生命周期長，在當前房價居高不下的現(xiàn)狀，房價如此過高會不會導致房地產行業(yè)存在泡沫，對于一些普通人來說他們是可望不可即。高價的房子，本身存在的這種價格風險，對于公司的價格決策來說就存在風險隱患。針對上述風險，公司將從市場需求情況和通貨膨脹作分析，著重分析客戶的需求類型、收入狀況、家庭構成、投資意向等因素，著重分析公司的主要客戶的需求狀況，深深圍繞自住性需求這一主線，制定合理的定價策略，保證既能滿足消費者的需求，又不至于降低公司銷售利潤，從而增強公司的價格競爭，防范價格風險帶來的損失。（3）公司風險評估過程說明。公司定期了經(jīng)營環(huán)境、內部運營制度的有效性、運營方式的正確性以及運營情況，分析公司潛在的風險因素，評估公司潛在風險水平。五、被審計范圍財務業(yè)績的衡量與評價報告期業(yè)績指標201212312011123120101231投資收益每股收益（元）每股凈資產（元）凈資產收益率扣除后每股收益（元）償債能力流動比率速動比率應收賬款周轉率資產負債比率盈利能力凈利潤率存貸周轉率經(jīng)營能力凈資產增長率主營業(yè)務收入增長率。從財務指標上看，結合國家宏觀調控政策，公司發(fā)展速度放緩，總體穩(wěn)中有升。公司是實施以均衡積分卡為核心的組織績效管理。根據(jù)均衡積分卡思想，高級管理人員的業(yè)績考試在公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標的基礎上根據(jù)年度木匾的達成情況來確定，既包括對公司當期業(yè)績得考核，也兼顧了公司可持續(xù)發(fā)展能力。具體考核指標包括財務、客戶、內部流程和員工學習與發(fā)展等多個維度。在各個維度，公司均建立了可觀的組織績效衡量指標，客戶滿意度和員工滿意度數(shù)據(jù)。報告期業(yè)績指標萬科金地保利地產投資收益每股收益（元）每股凈資產（元）凈資產收益率扣除后每股收益（元）償債能力流動比率速動比率應收賬款周轉率資產負債比率盈利能力凈利潤率存貸周轉率經(jīng)營能力凈資產增長率主營業(yè)務收入增長率41 / 41六、了解被審計單位的內部控制（1）對誠信和道德價值觀念的溝通與落實控制目標擬實施的風險評估程序被審計單位的控制詢問觀察檢查結論存在的缺陷使員工行為守則及其他政策得到執(zhí)行詢問、觀察公司設立了“萬科陽光網(wǎng)”作為舉報職務舞弊的專門網(wǎng)站，發(fā)布了《職員職務行為準則》、《員工內部購房制度》等制度，并對員工購置萬科物業(yè)的情況進行公示；公司制定了關鍵崗位員工強制休假制度，以加強員工的自律及預防舞弊行為的發(fā)生詢問人力資源部萬科陽光網(wǎng)，《職員職務行為準則》、《員工內部購房制度》等制度控制設計合理，并得到執(zhí)行不適用員工和管理層的工作壓力恰當詢問、檢查公司對整體薪酬體系進行調整，減少銷售獎、年度利潤獎計提比例，引入基于EP（經(jīng)濟利潤）作為考核指標的經(jīng)濟利潤獎金制度，形成固定薪酬、銷售獎、年度利潤獎和經(jīng)濟利潤獎金相結合的完善薪酬結構體系詢問財務總監(jiān)、董事會秘書激勵機制相關文件控制設計合理，并得到執(zhí)行不適用建立信息傳達機制，使員工能夠清晰了解管理層的理念詢問公司秉承“創(chuàng)造健康豐盛的人生”的核心價值觀，倡導“客戶是我們永遠的伙伴”、“人才是萬科的資本”、“陽光照亮的體制”及“持續(xù)的增長和領跑”等價值理念詢問人力資源部經(jīng)理控制設計合理，并得到執(zhí)行不適用(2)對勝任能力的重視控制目標擬實施的風險評估程序被審計單位的控制詢問觀察檢查結論存在的缺陷公司保持崗位責任明確，任職條件清晰詢問、檢查公司結合自身業(yè)務特點和內部控制要求設置內部機構，明確職責權限，將權利與責任落實到各責任詢問人力資源部經(jīng)理崗位說明書控制設計合理，并得到執(zhí)行不適用持續(xù)培訓員工詢問、檢查總部及一線公司持續(xù)進行內控宣傳培訓工作，提升各級員工的內控意識、知識和技能。詢問人力資源部經(jīng)理培訓記錄控制設計合理，并得到執(zhí)行不適用(3)治理層的參與程度控制目標擬實施的風險評估程序被審計單位的控制詢問觀察檢查結論存在的缺陷保證董事會成員具備適當?shù)慕?jīng)驗和資歷并保持成員相對的穩(wěn)定性詢問、檢查對董事會成員的經(jīng)驗和資歷有明確的書面規(guī)定，股東在提名懂事會成員時嚴格按照規(guī)定執(zhí)行，不合格的提名無效；每屆任期3年，可以連任管理總部董事會會議紀要控制設計合理，并得到執(zhí)行不適用審計委員會正常運行詢問、觀察董事會審計委員會每