【文章內(nèi)容簡介】 聚焦主流市場，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對產(chǎn)品”，“買對土地”為重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，提升運(yùn)營效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長，未來幾年的戰(zhàn)略重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向工廠化。萬科的經(jīng)營策略重點(diǎn)體現(xiàn)在：第一，萬科的長期戰(zhàn)略是住宅產(chǎn)業(yè)化，包括裝修房、工廠化和綠色建筑。第二，不囤地，不捂盤不當(dāng)?shù)赝酢５谌?，是蓋有人住的好房子。萬科長期堅(jiān)持的策略要點(diǎn)：一是，面向真實(shí)自住的需求，而不是面向投資預(yù)期；二是，依靠專業(yè)能力賺錢，而不是依靠投資的膽量或者獲取資源的“門路”；三是，快速周轉(zhuǎn)，以及謹(jǐn)慎的投資風(fēng)格；四是，始終嚴(yán)守經(jīng)營底線，包括產(chǎn)品質(zhì)量、財務(wù)安全和守法誠信，并謀求與自然、社會和諧共處的可持續(xù)發(fā)展。目前，萬科形成了以住宅產(chǎn)業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以工廠化和綠色建筑為基本點(diǎn)的發(fā)展方向。 （2）相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險。1）市場風(fēng)險。萬科房地產(chǎn)開發(fā)的房屋的主要客戶是自住性購房者，在2012年售出的房屋中，144平方米以下的中小套型占比達(dá)到了90%。這些自住性購房者的需求受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房產(chǎn)價格、收入水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、交通狀況等因素的影響而出現(xiàn)波動，公司對于普通住宅的資金投入量也要隨著市場環(huán)境的變化而做出調(diào)整，從而對公司的業(yè)務(wù)帶來影響。針對上述風(fēng)險，公司應(yīng)加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)動向，密切關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、自住型購房者的投資意向以及需求變化情況、及時獲取城市發(fā)展規(guī)劃信息，根據(jù)市場的動態(tài)及時調(diào)整公司的經(jīng)營策略，以降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化所帶來的市場風(fēng)險。2）技術(shù)風(fēng)險。公司所屬行業(yè)具有近年發(fā)展迅速、市場競爭激烈、用戶對于產(chǎn)品的精裝、設(shè)計(jì)技術(shù)要求提高、產(chǎn)品多功能性多效用性等特點(diǎn)。因此，如果公司僅在保持住宅產(chǎn)業(yè)化方面的優(yōu)勢前提下，沒有對建筑技術(shù)、產(chǎn)品和市場的發(fā)展做出合理預(yù)期的正確判斷，在某些關(guān)鍵領(lǐng)域及新產(chǎn)品開發(fā)上市、某些重要方案的選定等等方面沒有足夠把握，可能會會使萬科面臨建筑研發(fā)、精裝設(shè)計(jì)不及時導(dǎo)致公司市場競爭力下降、市場份額減少和萬科未來的發(fā)展速度減慢的風(fēng)險。針對上述風(fēng)險，公司將緊密跟蹤、深入研究本行業(yè)的建筑技術(shù)發(fā)展動向，創(chuàng)新綠色建筑，形成綠色環(huán)保理念，積極吸收和引進(jìn)國外先進(jìn)綠色建筑技術(shù)，加強(qiáng)同國外環(huán)保組織世界自然基金會的合作，并同英國建筑研究院等14家國內(nèi)外研究院及地產(chǎn)企業(yè)成立了綠色技術(shù)聯(lián)盟。繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展，聚焦主流市場，面向真實(shí)性自住的需求，開發(fā)客戶滿意的產(chǎn)品，并及時推出精裝、設(shè)計(jì)新穎、綠色環(huán)保型的住宅；增加在建筑研發(fā)方面的投入，強(qiáng)化自身在住房產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢，發(fā)展創(chuàng)造一流環(huán)保、健康、高質(zhì)量的綠色建筑。3）人力資源風(fēng)險。萬科企業(yè)處于高度競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)內(nèi)人才的競爭日趨激烈，市場的競爭亦是人才的競爭。隨著公司市場規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大以及國際市場的初步開發(fā)，對于高端管理人才和復(fù)合型人才以及國際型管理人才的需求也在擴(kuò)增，尤其是營銷和工程管理方面的人才。因此，萬科能否持續(xù)吸納和保有更多的優(yōu)秀人才，仍然是決定公司未來是否能保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素，直接影響到公司的長期戰(zhàn)略的實(shí)施和發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對上述風(fēng)險，公司將不斷推進(jìn)A股股票期權(quán)激勵計(jì)劃，將股票期權(quán)作為激勵員工的工具，激發(fā)員工積極性、主動性、創(chuàng)造性，繼續(xù)加強(qiáng)對人才梯隊(duì)的培養(yǎng)和建設(shè)，完善培訓(xùn)機(jī)制，打造精干高效的團(tuán)隊(duì)，提升組織效能。公司將開展強(qiáng)將計(jì)劃，通過內(nèi)部培養(yǎng)與外部引進(jìn)相結(jié)合的方式，大力引進(jìn)、提拔能夠帶領(lǐng)公司在競爭中勝出的管理人才。為了配合商業(yè)、海外等新業(yè)務(wù)探索的需要，公司還將大力引入相關(guān)業(yè)務(wù)端口的專業(yè)人才，為新業(yè)務(wù)的發(fā)展提供人員支持。樹立企業(yè)文化形象，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，提高企業(yè)聲譽(yù)。4）政策風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程的始終，都受到政府政策的影響。從2010年開始，政府就對過熱的樓市進(jìn)行調(diào)控，出臺各種法規(guī)文件，如產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、城市規(guī)劃的變化、限購、限貸、減少土地供給、國五條、銷售二手房加征20%的個人所得稅等政策因素，使得公司不可避免的會面臨政策風(fēng)險。針對上述風(fēng)險，公司應(yīng)加強(qiáng)對國家宏觀政策方向變動的預(yù)見性，及時作出判斷，提高對于政策風(fēng)險的防范意識，及時獲取對于決策有用的信息，適時調(diào)整公司的經(jīng)營策略，進(jìn)行多元化經(jīng)營，以分散、規(guī)避或者降低風(fēng)險所造成的損失。5）投資風(fēng)險。任何一項(xiàng)投資都是有風(fēng)險存在的，只是風(fēng)險大小問題。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，投資存在諸多的不確定性，風(fēng)險也很高。尤其是近年來火爆的房地產(chǎn)，高額的利潤，吸引了各路投機(jī)者和投資者以及潛在的投資者，有些來路不明的投資者，剛?cè)胄械模旧頉]有經(jīng)營房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，以及在資金來源方面的不確定性，會給公司的持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)大規(guī)模帶來投資風(fēng)險。針對上述風(fēng)險，公司應(yīng)加強(qiáng)投資方向的研究，以及行業(yè)的投資動態(tài)，對于新進(jìn)入者應(yīng)加強(qiáng)堤防，穩(wěn)定自身產(chǎn)品市場份額，通過吸收、合并、股權(quán)收購、并購、現(xiàn)金收購等方式擴(kuò)大規(guī)模，提高市場占有率，開發(fā)新產(chǎn)品，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)行差異化戰(zhàn)略和低成本策略，以達(dá)到公司的穩(wěn)步發(fā)展。6）決策風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的特性，從計(jì)劃拿地、開發(fā)、生產(chǎn)、驗(yàn)收、銷售等每一個環(huán)節(jié)都是重要的，對于房地產(chǎn)商來說，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會有可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題很大可能都是在對市場沒有做出充分判斷而做出的武斷決策，而給公司帶來決策風(fēng)險。針對上述風(fēng)險，首先公司應(yīng)成立專門決策委員會，由專門決策委員會負(fù)責(zé)對于市場的需求變化和存在的可行性方案做出研究探討，并同時提出多個決策方案，提交董事會，并由股東大會做出最終決議。只有決策的正確，符合公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，才會給公司帶來成功的可能。7）財務(wù)風(fēng)險。對于任何一個地產(chǎn)商來說，他們都不可能有足夠的現(xiàn)金進(jìn)行大規(guī)模的投資，而且用自有資金進(jìn)行投資也不是很理性的。因此，絕大多數(shù)的地產(chǎn)商都會通過債務(wù)性和股權(quán)性進(jìn)行籌資，而籌資是有風(fēng)險的。對于一些資信不夠的企業(yè)可能會籌不到資金或者錯失籌資機(jī)會，進(jìn)而不能對其生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目所需資金提供支持，可能導(dǎo)致該項(xiàng)目的損失或者虧損，甚至破產(chǎn)。再就是對于債務(wù)性籌資，由于存在固定利息，到期還本，當(dāng)公司存在經(jīng)營業(yè)績下降，財務(wù)緊缺時，就有可能給公司帶來財務(wù)上的風(fēng)險。針對上述風(fēng)險，公司首先應(yīng)當(dāng)考慮自身的財務(wù)狀況，認(rèn)真分析當(dāng)前市場需求變動情況，及時調(diào)整經(jīng)營策略，及時抓住籌資機(jī)會。根據(jù)市場變化、政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)公司價值最大化。8）價格風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特性是房價高、投資大、利潤高、風(fēng)險亦大、產(chǎn)品生命周期長，在當(dāng)前房價居高不下的現(xiàn)狀，房價如此過高會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫，對于一些普通人來說他們是可望不可即。高價的房子，本身存在的這種價格風(fēng)險，對于公司的價格決策來說就存在風(fēng)險隱患。針對上述風(fēng)險，公司將從市場需求情況和通貨膨脹作分析，著重分析客戶的需求類型、收入狀況、家庭構(gòu)成、投資意向等因素，著重分析公司的主要客戶的需求狀況，深深圍繞自住性需求這一主線，制定合理的定價策略，保證既能滿足消費(fèi)者的需求，又不至于降低公司銷售利潤，從而增強(qiáng)公司的價格競爭，防范價格風(fēng)險帶來的損失。（3）公司風(fēng)險評估過程說明。公司定期了經(jīng)營環(huán)境、內(nèi)部運(yùn)營制度的有效性、運(yùn)營方式的正確性以及運(yùn)營情況，分析公司潛在的風(fēng)險因素，評估公司潛在風(fēng)險水平。五、被審計(jì)范圍財務(wù)業(yè)績的衡量與評價報告期業(yè)績指標(biāo)201212312011123120101231投資收益每股收益（元）每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率扣除后每股收益（元）償債能力流動比率速動比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債比率盈利能力凈利潤率存貸周轉(zhuǎn)率經(jīng)營能力凈資產(chǎn)增長率主營業(yè)務(wù)收入增長率。從財務(wù)指標(biāo)上看，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策，公司發(fā)展速度放緩，總體穩(wěn)中有升。公司是實(shí)施以均衡積分卡為核心的組織績效管理。根據(jù)均衡積分卡思想，高級管理人員的業(yè)績考試在公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上根據(jù)年度木匾的達(dá)成情況來確定，既包括對公司當(dāng)期業(yè)績得考核，也兼顧了公司可持續(xù)發(fā)展能力。具體考核指標(biāo)包括財務(wù)、客戶、內(nèi)部流程和員工學(xué)習(xí)與發(fā)展等多個維度。在各個維度，公司均建立了可觀的組織績效衡量指標(biāo)，客戶滿意度和員工滿意度數(shù)據(jù)。報告期業(yè)績指標(biāo)萬科金地保利地產(chǎn)投資收益每股收益（元）每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率扣除后每股收益（元）償債能力流動比率速動比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債比率盈利能力凈利潤率存貸周轉(zhuǎn)率經(jīng)營能力凈資產(chǎn)增長率主營業(yè)務(wù)收入增長率41 / 41六、了解被審計(jì)單位的內(nèi)部控制（1）對誠信和道德價值觀念的溝通與落實(shí)控制目標(biāo)擬實(shí)施的風(fēng)險評估程序被審計(jì)單位的控制詢問觀察檢查結(jié)論存在的缺陷使員工行為守則及其他政策得到執(zhí)行詢問、觀察公司設(shè)立了“萬科陽光網(wǎng)”作為舉報職務(wù)舞弊的專門網(wǎng)站，發(fā)布了《職員職務(wù)行為準(zhǔn)則》、《員工內(nèi)部購房制度》等制度，并對員工購置萬科物業(yè)的情況進(jìn)行公示；公司制定了關(guān)鍵崗位員工強(qiáng)制休假制度，以加強(qiáng)員工的自律及預(yù)防舞弊行為的發(fā)生詢問人力資源部萬科陽光網(wǎng)，《職員職務(wù)行為準(zhǔn)則》、《員工內(nèi)部購房制度》等制度控制設(shè)計(jì)合理，并得到執(zhí)行不適用員工和管理層的工作壓力恰當(dāng)詢問、檢查公司對整體薪酬體系進(jìn)行調(diào)整，減少銷售獎、年度利潤獎計(jì)提比例，引入基于EP（經(jīng)濟(jì)利潤）作為考核指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)利潤獎金制度，形成固定薪酬、銷售獎、年度利潤獎和經(jīng)濟(jì)利潤獎金相結(jié)合的完善薪酬結(jié)構(gòu)體系詢問財務(wù)總監(jiān)、董事會秘書激勵機(jī)制相關(guān)文件控制設(shè)計(jì)合理，并得到執(zhí)行不適用建立信息傳達(dá)機(jī)制，使員工能夠清晰了解管理層的理念詢問公司秉承“創(chuàng)造健康豐盛的人生”的核心價值觀，倡導(dǎo)“客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴”、“人才是萬科的資本”、“陽光照亮的體制”及“持續(xù)的增長和領(lǐng)跑”等價值理念詢問人力資源部經(jīng)理控制設(shè)計(jì)合理，并得到執(zhí)行不適用(2)對勝任能力的重視控制目標(biāo)擬實(shí)施的風(fēng)險評估程序被審計(jì)單位的控制詢問觀察檢查結(jié)論存在的缺陷公司保持崗位責(zé)任明確，任職條件清晰詢問、檢查公司結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，將權(quán)利與責(zé)任落實(shí)到各責(zé)任詢問人力資源部經(jīng)理崗位說明書控制設(shè)計(jì)合理，并得到執(zhí)行不適用持續(xù)培訓(xùn)員工詢問、檢查總部及一線公司持續(xù)進(jìn)行內(nèi)控宣傳培訓(xùn)工作，提升各級員工的內(nèi)控意識、知識和技能。詢問人力資源部經(jīng)理培訓(xùn)記錄控制設(shè)計(jì)合理，并得到執(zhí)行不適用(3)治理層的參與程度控制目標(biāo)擬實(shí)施的風(fēng)險評估程序被審計(jì)單位的控制詢問觀察檢查結(jié)論存在的缺陷保證董事會成員具備適當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)和資歷并保持成員相對的穩(wěn)定性詢問、檢查對董事會成員的經(jīng)驗(yàn)和資歷有明確的書面規(guī)定，股東在提名懂事會成員時嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，不合格的提名無效；每屆任期3年，可以連任管理總部董事會會議紀(jì)要控制設(shè)計(jì)合理，并得到執(zhí)行不適用審計(jì)委員會正常運(yùn)行詢問、觀察董事會審計(jì)委員會每